我们大多数人的第一套房子或多或少都有些委屈，想着等日后发达了再换套好的。
随着个人的辛勤努力下，一段时间后，又攒了一笔钱，可以改善生活了。
这时候就想换一套大一点的房子。
那么问题就来了，怎么换才是最好的呢？
01
当我们想去置换房子的时候，一般都是以现在的房子所能变现的资金作为基础。
也就是看现在老房子能卖多少钱。
所以我们不管是换房子还是要买新房子，都将以投资的作为第一要求，这样就能不断的提高房子这块资产的价值。
注意这里指的投资房子比较特别，因为他不但是想要升值，而且还确实是刚需，所以不违背我们之前说的刚需才上车的观点。
之前给大家说过，过年前是一个买房的好时机，因为这个时候不管是个人还是企业都要回笼资金，尤其是大量的投资客会有抛盘，所以楼市会比较冷清。
相反，卖房就要选择在年后三个月，这会的楼市就是旺季，年前所积累的买房需求会有一个集中的小爆发。
而且央行在一季度发布的货币政策频率也是最高，也就是央妈在年初的时候会向整个社会投放资金，增加市场的流动性。
这也是为啥我们经常在一季度会有个小阳春。
给大家总结下来就是现在这种横盘调整的楼市环境，全年的旺季在3-5、9-11月，淡季是6-8、12-2月份。
02
那时间上面给大家说过了，接下来就是地段和房型这些主要问题。
这个其实很简单。
地段买中心，根据自己的公司位置和倾心的学校等资源，然后买尽量靠近省政府、市政府、区政府的地段就好。
大家可以琢磨下政府办公楼附近往往都有商圈和高级的写字楼。
户型方面，宁要市区的一居室高流动性，不要郊区三居室的低流动性，中心地段房价不仅涨的快，而且抗跌。
租售比相比郊区也要高一些。
另外，小区尽量买新不买旧，现在房市在调整周期，一是贷款的额度不高，二是每年的折旧会加大。
关于置换房子需要注意的主要问题给大家说完了，最关键的就是现在房价横盘震荡，各地的房价分化越来越大。
拿不准现在是不是置换房子的好时机呢。
我给大家们算笔账。
我们都统一用全国的平均值来计算。
现在全国的平均租售比在2%左右，全国百城的平均价格在15000左右。
租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价=月租金/房价
假设，面积是100平米，那房价就是150万，一个月的租金大概就在3000元左右。
根据前文给大家说的3成首付，等额本息+30年的还款方式，每个月的负担大约是6000元。
这个还不算上房子本身的折旧、税费、装修等费用。
大家发现了吗，房东每个月都要为租客补贴一半的价格。
而且如果用首付的50万去买几乎没有风险的五大行的银行理财产品3.8%，每个月的收益就是1583元。
用这部钱还可以冲抵房租。
这样每月用1500元的价格就能享受到一套价值150万的房子带来的福利。
并且房租的价格是市场的公认的价格，始终都是围绕在这附近，房东是无法高出市场价格太多的，否则就没有人租。
只能选择市场的价格进行租赁。
说到这大家是不是就明白了？
所以现在用租房的方式是解决置换的最优选择。
