现在是2019年4月，很多大V都在说中国的房子不贵，中国的房子还要涨，像徐远观察、A视野。
我觉得他们的观察都是尽量基于理性分析的，也确实能给出足够多的证据，不是主观忽悠出来的结论。
在他们的洗脑（jiaoyu）下，我也深信房子会继续涨。（不信的人可以买《徐远观察-房地产30讲》看看）
作为自住，我觉得投资收益叠加上居住收益（自己房子居住的舒适感、社会地位的提高、结婚资格等等），直接买问题是不大的。
但是作为纯投资，我觉得要把账算清楚，才能知道这项投资是否是正确的，毕竟投资房子是个大事情，稍微出入可能就是6位数的事情，顶很多人三五年存款了。
所以这篇文章好好计算下一套房子的涨幅和投资收益率是怎么样的：
首先由于是投资，所以优先考虑二手房投资，因为几个点：
1.买了一手房，到你出手也是二手房，所以投资房产都不是看一手房的价格涨的多好，实际还是要看二手房实际成交价格。
2.一手房买房之后，交房可能在1-2年，房产证下来可能要1-2年，房产证下来之后要满2年卖出去才能减少5.5%的营业税，所以投资一手房一般要5年左右，周期非常长，如果堵上房价不涨那几年，那一年是要亏不少钱的（具体可以看下面数据）。
3.一手房等待交房期间，是产生不了任何房租收益的。即使是交房了，为了出租，可能也要配齐基础家电设施才能出租，这部分投入可能就已经抵消租金的收入了。再加上房子有人住过的折旧，一手房的租金收益基本可以忽略不计。
就综上几点，结论是投资二手房。
那持有二手房的成本是多少呢？
1.首付钱的利息不算（方便跟下面其他投资产品对比），贷款7成利息5.39%（基准上浮1.1，月供还掉的本金减掉的利息忽略不记）。持有够2年免5.5%的增值税，买进和卖出只算一次手续费，即契税1-1.5%，中介费2%（买进1%，卖出1%），其他印花税、按揭手续费、修修补补等等2%。房租出租，租售比按1.5%来计算
2.由于需要持有2年，加上前后买房卖房时间，预计持有时间在3年。
3.那持有一套房子的成本是 首付/3成7成（贷款金额）5.39%（房贷利息）3年-首付/0.3（房屋总价）1.5%（租售比）3年+1.5（契税）+2%（中介费）+2%（其他费用）
4.初略计算不算复利等情况，3年持有一套房子的成本等于多少？等于首付41%！
举个例子
1.首付是你可以拿出来投资买房的所有资金，你有多少首付就贷款7成买多少的房子，或者可以跟别人众筹投资买房。那么我们只计算首付的投资收益率。
2.如果你持有的房子3年没有涨价，相当于你会亏了首付的41%，也就是30万进去，3年会剩17.7万。
当然啦，不涨谁买呀~，所以我把其他涨幅情况和预计的收益列出来看看，包括持有3年、4年、5年的。
从这份初略的表格，我自己得出几个结论：
1.持有一套房子的成本是很高的，如果遇到一两年不涨，其实可能前面的收益就亏回去了。例如3年涨30%和5年涨30%，年化收益率分别是19.5%和6.7%。所以最幸运的是涨之前赶紧上车，没有涨的时候赶紧抛，当然这种想法很理想。
2.上面的数据就看大家的预期了，如果自己预期投资的房子能在5年涨50%，那年化20%是很不错的投资收益率了。这个也包括对自己已经买的房子的评估，如果买的房子3年涨了20%，那年化也就8.5%，比GDP+CPI高一点，没有太多可以庆幸的。
最后要说一下投资房产的其他成本了。
1.如果自己没房票了，可能要找人借房票买，这里还有房票的成本。而且房票这个人后面再买房，首付要到4成，相当于一定程度会影响借房票的人。
2.如果自己首付不够，那可能要找人众筹买房，这里要考虑后面的法律风险，和卖出的时候股东意见不一致的问题。
3.投资房子不是只给首付就可以了，还要给月供，相当于每月大概有首付1.3%的月供要支出，这个是很多人抗不下来的压力。相当于你看到的账面上的收益，实际在卖房之前都拿不到，还要自己不停贴进去。
4.买房的流动性是很差，不像买股票，急要钱就把钱拿出来好了，相当于这笔资金很长时间是动不了的，很容易把人搞破产。
5.其实你不知不觉是加了2.3倍的杠杆在投资的，如果你有一个投资产品期望值收益是8%，杠杆成本跟房贷一样是5.39%，那你加2.3倍杠杆进去买，实际收益是（8%-5.39%）2.3+8%=14%，基本跟上面3年的粗劣计算得到的投资收益期望值是一样的*。但你的资金自由度还更高。
6.当然从第5点就可以发现一个问题，买房可以让你简单的加上2.3倍的杠杆，例如你有300万就可以买1000万的房子，银行可以给你700万。但是你有300万的现金，要再搞700万的资金来投资，这个难度就大很多了。相反，如果只是二三十万的现金，跟人家众筹买房，感觉不如找点其他投资算了。
7.除非你觉得房子的涨幅收益可以比其他投资品高。
写一篇文章出来，自己思路也会清晰很多。我自己暂时的结论是先不买房。主要原因有几个：
1.手头上的资金额太少，能撬动的杠杆不多；
2.收益额不足以覆盖付出的现金流风险，看房精力，出租房子精力，和别人组队买房房票成本和潜在风险等；
3.如果找一个投资产品8%的收益，再加2.3倍的杠杆，也可以达到年化14%的收益期望值，那房价的投资意义其实不够大。除非手头上现金非常多，可以撬动大杠杆或者为了分散投资风险，这明显不是我现在的情况。
当然各位老板对楼市的预期、手头上资金情况、资金的机会成本都是不一样的，这篇文章希望可以提供基础的收益预期，让大家投资有底，不要被割韭菜了。
以上内容是我断断续续思考的结果，本人不是专业投资者，有计算错误请指出。
内容仅供参考，投资好坏还要自己承担。
