（一）

看不见的魔鬼之手

知乎有个热门的话题：房价，究竟是如何被推高的？

　　有人说，因为调控，调控导致房价“越调越涨”；有人说，因为天量的货币，都肥了房地产，苦了实体经济；还有人“阴谋论”，说有人不让房价跌，真的是这样吗？

解释上述问题的时候，我们先学习一个名词，“眼镜蛇效应”。

“眼镜蛇效应”是经济学中非常普遍的现象。

　　它起源于一个故事。

　　话说有个地方眼镜蛇太多，当地颁布了一条激励抓蛇的法令：谁能抓到眼镜蛇，就给谁对应的赏金。结果导致的结果是什么呢？眼镜蛇越来越多了。

　　为什么会这样呢？原来，老百姓发现抓蛇太难了，反而不如养殖快。于是，“眼镜蛇养殖业”就在此情况下催生了。当发现这个问题后，取消了赏金。养殖户们发现没有利润可图，又都把眼镜蛇放了……

　　结果，眼镜蛇更为泛滥。

“眼镜蛇效应”告诉我们：好的出发点，未必就有好的结果。一项方针的制定，钻空子的人能用无法想象的方式打败你。

　　中国有句话，叫做“上有啥，下有啥”，说的就是这个意思。

　　出了“限购令”，就有人会去离婚；

新房不让涨价，就会收茶水费、绑定车位、做装修合同，老百姓反而买不起房；

　　出了拆迁款，哪里要拆迁，当地老百姓就拼命盖房……

如今，每一个方针的出台，都会因为看不见的“魔鬼之手”的操纵导致一些莫名其妙的后果。不仅达不到预期目的，有时候还会起反作用。

　　地产多头任泽平说过，“房地产要讲逻辑，长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

　　房价涨不涨，归根到底就看一个信号，那就是信贷的松紧。有人说，如果要控制房价，只要严控信贷的规模不就行了？

事情远没那么简单。因为总有一只看不见的魔鬼之手，可以数次摆脱监控，利益驱使着它催生了更为泛滥的信贷，楼市因它注入了更多泡沫。

回顾10年来的信贷监控，简直就是和银行斗智斗勇的血泪史。当然，也是房价的调控博弈大戏。

（二）

08年-10年：跌宕起伏，漫天撒钱

　　08年，美国次贷危机引发全球金融危机，中国也不可避免。同年房地产行业低迷，土地流拍、楼市下行，经济增速下滑严重。

　　为了对冲危机，在08年11月推出了刺激计划。主要推出了“进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施”，计划在两年时间投放大量的资金。

但最大的弊端是，银行本来要听从安排的，领取对应的信贷额度，但在刺激计划中，取消了对商业银行的信贷规模限制，原本该流入实体经济、中小企业的资金，流入了房地产和地方基建等领域。

　　商业银行开始漫天撒钱，地方的融资平台进一步走到舞台中央。同时，对房地产全面松绑，个人房贷利率降低。

　　09年，各地房价齐涨，势如破竹。10年，对房价展开调控，精准打击高杠杆，提出首付从20%上调为30%，二套房首付不低于50%等等规定。同时，对信贷投放规模和投向做了严格的限制，房地产、地方融资平台一时间断了粮草，全国展开一场地方负债大摸底行动。

　　10年，房价终于歇菜，应声下跌。

（三）

11年-13年：铁腕手段，险象环生

　　但由于调控药效太猛，部分地产、基建项目面临资金链断裂的风险，市场上流动资金非常紧张。

为了绕开信贷管控，银行花样百出的非信贷资产业务（现金、业务周转金、拆放同业等等）就这样诞生了。其中有一种叫做“同业拆借”，就是银行之间互相借钱。为了获得更多利润，银行把明明短期就要回款的资金长期借出去，等资金该回款的时候，通过互相借钱应急。

　　在股份制银行里，这种情况更为泛滥。据抽样调查显示，当时某地多家股份制银行的贷款中，同业拆借达到50%以上，最高者可到70-90%。

　　11年-13年，本来是给信贷设置了额度的。按照道理，M2总量会得到有效控制，但事实上，M2增速持续走高，市场一度匪夷所思。其根本原因，就是银行的非信贷资产业务、同业拆解并没有受到监管，催生了更多的M2。

　　13年6月，限制了银行间同业拆借的额度，疯狂的银行在严厉的大棒下终于不敢兴风作浪，开始夹起尾巴做人。6月20日，银行间同业拆放利率Shibor升至创纪录的13.4%（平时为3%左右）。一反常态、没有对现金紧缩进行干预之后，银行间的借贷几乎冻结。金融体系遭受了前所未有的现金紧张的折磨，商业银行出现“钱荒”。

　　出来混，迟早要还的。

（四）

14年-16年：循环往复，何去何从

　　信贷收紧的杀伤效果显而易见。14年2月份，统计局2月24日发布的数据亦显示，1月份中国70个大中城市新建住宅价格的上涨速度一年来首次放缓。同一天，万科大跌6.6%，绿城中国市值也在两天内蒸发超过13%。

　　同年4月底，全国35个城市新建商品住宅库存创下2010年以来近5年的历史新高。购房者观望情绪浓重，房企跑量的希望落空，而库存压力较大的地方开始试探性的放松了调控。

　　可惜，一部分城市打开限购闸门后市场依然没有太大起色，房价短期冲高又再度回落。（这和前不久金城放松限购是一个道理）说到底，限购对楼市的作用其实不大，单纯限购并不会对市场产生多大影响。

　　但是，无风不起浪的银行又发明了新业务，委外投资逐渐兴起，加杠杆、投资期限错配又重出江湖。0首付、消费贷的买房的现象层出不穷。信托资金再一次大规模走向房地产、地方融资平台。

　　之后，15年深圳房价启动，16年上海、北京启动。17年二线、三四线启动。

看明白了吗？在楼市调控中，房地产只是个配角，真正粉墨登场的，是银行。如果银行信贷业务得不到有效监管，无法制止这只看不见的恶魔之手，那房价一轮又一轮大涨的循环绝不会结束。

　　2015年，央行痛定思痛，启动了MPA的管理机制，决定要把银行主要的对外资产投放方式一次性监管到位。看不见的魔鬼之手再次拷上手铐。2016年下半年，在加强金融监管的背景下，效果逐步显现，金融机构同业业务增速放缓，货币派生效应减弱，M2终于迎来了理性的增速。

　　纵观10年调控，房价上涨只是表面现象，而银行风险才是心头大患。《扁鹊见蔡桓公》中提到，“疾在腠理，汤熨之所及也；在肌肤，针石之所及也；在肠胃，火齐之所及也；在骨髓，司命之所属，无奈何也。"

　　如果把房价上涨比作肌肤之痛，那么金融乱象就是危及骨髓的不治之症，只要能监管住信贷的魔鬼之手，相信我们终将迎来健康发展的市场。