上海的城市更新
1，面临收益不确定性等难点，企业在实施城市更新行动主要面临着项目周期长、资金投入大、规划条件严格、历史文化保护要求高、专业化要求强等问题，导致城市更新项目成本高、收益不确定，经济效益平衡难成为阻碍企业参与城市更新的普遍性问题。
与常规房地产开发项目不同，上海市的城市更新项目所处地段普遍具有稀缺性，再加上旧改拆迁工作周期长、可控力不强，导致前期策划项目时的不确定性非常大。
企业在实施城市更新项目时，经常会面临文保要求高、建设难、销售难等问题。同时，在项目规划过程中也存在业态和容积率的要求，导致政府部门的要求和终端客户的要求难以平衡。
后期运营如何联动前端，也是城市更新面临的难点。城市更新项目对前端规划设计定位和后端商业运营的统筹策划能力要求非常高，而真正能做到前端和后端系统联动的项目很少。有些城市更新项目前期设计得非常漂亮，后期运营难度非常大；有些项目商业运营看起来特别热闹，但实际上投资方的收益难以平衡。
城市更新退出路径不清晰，也让全产业链很难实现资源整合。很多城市更新项目存在资产年限、资本市场信心、资产运作能力、报批不确定性等痛点，这些都会导致资金成本高、前期预判难、商业逻辑不顺，最终产生企业退出难问题。就目前而言，真正打通“投融建管退”全生命周期逻辑的项目也不多。
科学定位是企业实施城市更新行动的基础，合适项目是企业实施城市更新行动的前提，创新特色是企业实施城市更新行动的核心，准确路径是企业实施城市更新行动的关键，综合效益是企业实施城市更新行动的价值。企业唯有在这五个方面不懈努力，才能在新时代实施城市更新行动中大有可为。
2，2024年暂停新开工项目。国家最新的规定，政府债务较高的12个省份（天津、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏），除供水、供暖、供电等基本民生项目外，省部级或市一级2024年一律不得出现新开工项目。
而上海，也响应了这个要求，对金色中环发展带2024年新开工非公益项目的商业、办公、研发、产业类项目全都要求缓建停工。全市不再审批新建商场，写字楼等商业项目了。
上海这样的一线城市也叫停公建项目，说明我们的地产市场供求关系已失衡。
3，最近出了一个浦东改革方案，看了一下，有点东西，但是又不多。就是当初加入WTO已经承诺的东西的极简实验版。
几个核心的改革：
准入门槛
探索有序放宽电信服务、医疗健康等服务消费市场外资准入限制。这些本来就是加入WTO时就承诺的。
金融开放
推进金融双向开放，探索资本项目可兑换的实施路径。做好本外币一体化资金池试点相关工作，提高跨国企业集团跨境收付便利度。支持资产管理行业依法合规畅通境内外资金投资渠道，在资金来源、投资方式、资金运营等方面优化业务模式。
这不是WTO本来就承诺的么？ 即便如此，依然不是自由兑换。
科创板与人才引进
允许取得永久居留资格的外籍科学家在浦东新区领衔承担国家科技计划项目、担任新型研发机构法定代表人，吸引全球高层次人才牵头负责科技创新项目。这都算是利好吗？
4，2024年1月23日，上海市十六届人大二次会议开幕，上海市人大代表、港资房产公司瑞安房地产行政总裁王颖提交了《关于上海进一步优化城市更新工作的建议》。她表示：“在推进城市更新的实践中，普遍存在资金投入大、回报周期长、融资成本高等情况。”建议上海可以借鉴国际案例如悉尼就首次将同区域容积率在不同地块间实现转移，在考虑低碳环保的同时通过加建增减的方式，既解决了面积的扩大也增加了新的地标。
大家可能有点看不懂这个王委员的提案内容，简单一点来说就是要城市规划部门放开容积率，也就是说房产公司在地皮面积不变的前提下，想把楼建多高就建多高，同样面积的一块地皮可以卖更多的钱。
王委员的方案无非就是传统开发商的工作思路：利用开发商自身资金密集和巨大的优势，向政府施压、再辅之腐蚀权力掌握者，而达到获得各种各样不合理政策之目的，包括不限于：容积率提高、向银行和资本市场融资的方便优惠、房子销售定价提高等等严重干扰正常房产市场的行为，这是今后城市更新工作中绝不允许的，因为当下全国各城市哄哄烈烈开展的城市更新工作，最大的目标就是消化社会上的存量房产，当下由于全国各地天量的存量房产而造成的巨大社会问题，就是开发商们以上挖空心思、贪得无厌运作经营手法的产物。
