20世纪80年代初，伴随着我国引进外资和技术的强烈需求，融资租赁业务作为金融体制改革背景下的融资创新试验，获得了发展机会。由于融资租赁行业具有资金密集、信用风险密集的行业特征，并且受监管环境及行业政策的高度影响，30多年来我国融资租赁行业伴随社会经济发展、金融市场开放、金融制度创新、金融风险整治等经历了多轮发展周期，不同周期中行业发展驱动因素各不相同。
第一轮发展周期（1981-1988）：经济发展资金需求旺盛推动金融体制改革，政府担保兜底模式下外商及内资银行机构推动融资租赁业务快速发展。
改革开放初期，经济发展对资金需求极为迫切，国家金融体制改革正式启动。1980年，由中信集团牵头发起织机、出租车等生产设备直融以及大型民航飞机的杠杆融资业务。次年国内首家融资租赁公司东方国际租赁、国内首家金融租赁公司中国租赁有限公司成立，中国融资租赁行业正式兴起。由于当时政府行政管理职能及经济职能并未拆分，融资租赁业务多为地方政府担保，市场环境较好，信用风险较低。随后内资银行开始兼营融资租赁业务，更多外商机构快速进入中国，融资租赁公司数量快速增长。截至1987年末通过外资融资租赁公司累计引进外资24亿美元，全国租赁公司24家，无不良债权发生，国内融资租赁行业得以迅速建立。
然而，限于融资租赁行业的法律法规及监管的缺乏，融资租赁公司经营较为混乱，风险管理意识及管理能力均处于较差水平1988年，国家经济体制改革开启，最高法《民法通则若干问题意见通知》规定国家机关不能担任保证人，政企逐步脱钩。由于企业主体尚未具备独立经济主体意识，并且国内信用体系尚不完备，导致全行业性租金拖欠，对融资租赁行业产生巨大冲击，融资租赁行业首个发展周期结束，面临第一次行业发展危机。
第二轮发展周期（1989-1998）：国内经济过热、法制建设缺失导致行业高速无序发展，严格的宏观调控政策及亚洲金融危机冲击导致高风险行业投放租金难以回收、外商撤资及银行收紧信贷，融资租赁行业风险大规模爆发。
1988年租赁额发展到第一次顶峰后，下半年因经济过热，国家紧缩银根，租赁渗透率首次出现下滑趋势。1993年开始国内经济出现过热趋势，投资增速大幅提升，国内市场资金需求旺盛。由于行业法制建设缺失，公司治理结构不完善且内部风控薄弱，融资租赁公司出现主要负责人权力过大，缺乏约束，内部管理风险处于较高水平，项目决策脱离审慎标准等问题，行业整体风险快速上升。同年，国家会计制度进行重大改革，融资租赁业务原有税收优惠政策被取消，行业景气度开始下行。1994年为了应对投资需求与消费需求双膨胀导致的通胀压力，国家采取财政及货币政策“双紧”的调控手段。1995年，《商业银行法》明确要求规定银行不能参股融资租赁公司，商业银行资金退出导致融资租赁行业资金来源严重受限。1997年股市、地产市场泡沫破灭，融资租赁业务租金难以回收，行业经营风险暴露；亚洲经济危机的爆发导致股东大规模撤资，银行逐步收紧对融资租赁公司信贷支持，内外部流动性的迅速枯竭导致多家融资租赁公司倒闭。另一方面，大量的业务违约诉讼导致融资租赁公司主要精力被迫集中于债务追索及法庭应诉，业务规模不断萎缩。至1998年，融资租赁行业面临第二次行业危机，行业整体处于破产边缘。
第三轮发展周期（1999-2002）：行业法制建设时期，融资租赁行业缓慢发展。
1999年，融资租赁行业发展乱象受到了国家的重视，随后《中华人民共和国合同法》、《金融租赁公司管理办法》、《企业会计准则-租赁》、《企业会计准则第21号-租赁》、《外商投资融资租赁公司审批管理办法》等政府文件相继出台，首次将经营租赁及融资租赁纳入法律条款，并制定相应业务管理办法，为租赁业运行及发展提供了基本的法律框架。与此同时，监管加大行业清理整顿力度，融资租赁公司开启市场化重组，先后4家融资租赁公司完成重组，1家被撤销，3家开始破产清算工作。经过密集的法制建设及行业清理整顿整合后，我国融资租赁行业初步具备可持续经营基础，等待复苏时机。
第四轮发展周期（2003-2010）：加入WTO后国内经济持续快速发展，融资租赁行业快速开放，商业银行重新回归，融资租赁行业全面复苏。
2001年加入WTO后，快速增长的出口贸易需求在刺激国内重工业投资及轻工业生产活动，推动经济持续快速发展的同时，也促使社会产生旺盛的资金需求，为融资租赁行业复苏创造了良好的市场环境。另一方面，为了应对WTO主要承诺要求，国家自2004年开始筹备融资租赁行业对外开放事宜。2005年商务部出台《外商投资租赁业管理办法》，允许外商成立独资租赁公司。随着对外开放政策落地首批8家外资企业先后在国内成立外商独资融资租赁公司，为行业带来了先进的国际化经营理念和管理方法。2009年外资融资租赁企业审批权由商务部下放到省级商务主管部门和国家级经济技术开发区，进一步放宽了外资融资租赁公司的发展环境。
与此同时，国内融资租赁行业内资非金融机构类融资租赁公司同步启动试点工作，2004年第一批9家内资融资租赁公司获批开展试点，涉及航空、汽车、建筑机械租赁等多个重要经济建设业务领域，2010年末累计45家内资融资租赁公司获批成立，内资融资租赁公司得到有序发展。
2007年为了应对进一步履行入世承诺、开放国内金融市场的挑战，银监会修订《金融租赁公司管理办法》，允许商业银行业参与金融租赁公司经营，自此商业银行重新回归融资租赁行业。在政策支持及宽松的货币政策环境下，金融租赁公司快速发展，2007-2010年累计成立金融租赁公司9家，控股股东涵盖4大国有银行、部分股份制商业银行。2010年末全国金融租赁公司共计17家，注册资本金707亿元，融资租赁合同余额达到3,500亿元，已迅速成长为我国融资租赁行业的重要经营主体。
第五轮发展周期（2011-2013）：城镇化发展加速导致地方政府面临极大资金需求，互联网金融兴起、人民币升值外资涌入刺激融资租赁行业飞速扩张。
四万亿投资政策刺激下，地方政府平台高速发展，债务规模快速增长。2010年开始，国家先后出台多项监管文件，加强城投平台信贷管理，城投平台信贷融资渠道大幅受限，地方政府经济建设活动面临很大资金缺口，非标融资渠道在此时获得了极大的发展机会，以售后回租模式为主的融资租赁业务成为了地方政府的非标融资通道之一，市场需求大幅增加。与此同时，随着互联网金融的不断兴起，互联网金融资金端与融资租赁资产端结合实现业务耦合，融资租赁行业开辟了新的资金来源。另一方面，2010年二次汇改影响下，人民币进入了长达2年半的稳定升值通道，在人民币升值预期的推动下，大量境外资金通过外资融资租赁公司流向境内，也为融资租赁行业提供了充裕的资金供给。在市场资金供需两旺的利好环境下，经营主体数量及融资租赁合同余额均出现巨幅增长，融资租赁行业迎来第二个飞速扩张期。
第六轮发展周期：（2014-至今）地方政府融资渠道收紧，监管发力强化经营风险控制，融资租赁行业再次进入业务转型期。
2014年开始，国家继续规范地方政府融资渠道，并逐步加强对“热钱”流入的管控。非标融资渠道的快速发展引起了监管层的重视。2014年初，财税[2013]106号正式发布，虽相比财税[2013]37号文有所放松，但要求仍将售后回租业务税率由5%息差营业税调整为17%的息差增值税，售后回租模式下的融资租赁行业税收成本大幅增加。
与此同时，为了鼓励社会资金有序进入融资租赁行业，银监会再次修订《金融租赁公司管理办法》，进一步放松金融租赁行业准入门槛，同时强化股东风险责任，要求股东在金融租赁公司支付困难时予以流动性支持及核心资本补充，并强调加强审慎经营要求等。2015年国务院进一步发布《关于加快融资租赁业发展的指导意见》、《关于促进金融租赁行业健康发展的指导意见》，在政策的大力支持下，金融租赁公司获得快速发展，2014-2016年累计成立金融租赁公司33家。
2017年以来，金融监管再次趋严，金融租赁公司审批趋严，2017年仅10家金融租赁公司成立，3家获批筹建。2018年，财金[2018]23号文正式发布，从国有金融机构角度明确规范对平台企业违规融资行为。同年，商务部宣布将内资及外资融资租赁公司统一划归银保监会监管，融资租赁公司开启统一监管时代。随着行业监管持续发力，融资租赁行业再次进入业务转型期。
