案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。
甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。”
在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。
1.乙公司以其现有及将有的生产设备等动产，为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？
答：根据物权法第189条：企业个体工商户农业生产经营者以本法181条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。所以，本案中动产抵押自合同生效时即设立。
答案：成立。因为根据《物权法》第23条和《物权法》第189条规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，动产抵押无须以登记为设立要件。
2.某银行是否必须先实现甲公司的房产抵押权后，实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产抵押权，为什么？
答：是。根据《物权法》199条：登记的抵押权要先于未登记的抵押权行使。
答案：不是。因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额，属于连带抵押。根据《担保法解释》第75条的规定，抵押权人（即银行）可以选择就任一财产实现抵押权。
思路：考的是连带抵押，不是实现抵押的顺位（前者是对一个债权人有多个财产抵押，后者是一个财产向多个债权人抵押）
3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？
答：有效。合同不违反效力性强制性规定，不违背公序良俗，意思表示真实一致，未损害国家利益他人利益。应当属于有效。
答案：具有法律效力。因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。根据《物权法》第5条规定的物权法定原则，当事人对房产权属的特别约定，不具有物权效力。根据《合同法》第52条规定，该备忘录没有违背法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。
思路：1.非因法律行为之物权变动：裁决书。2.物权法定 3.合同有效要件
4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？
答：有效。合同自订立时生效。
答案：有效。因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份买卖合同。根据《物权法》第15条规定，份合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。
思路：一房多卖：有权处分、物债两分
5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万的义务，为什么？
答：有权。此种情形下，乙可以行使不安抗辩权根据《合同法》68条规定：应当先履行债务的当事人…（四）有丧失或可能丧失履行债务能力其他情形的，可以中止履行。
答案：有权。因为根据《合同法》第68条的规定，丁公司可以行使不安抗辩权。虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定，丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。但是，房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同。该行为已经明确表明，甲公司有无法履行交房义务的可能。作为先交首付款义务的丁方，有权行使不安抗辩权。
思路：不安抗辩权行使条件
6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未交付400万首付款情况下先办理房产过户手续？为什么？
答：不可以
（1）因根据约定，须丁先支付400万元的首付款 ，甲才办理过户手续。
（2）在丁不履行400万元首付义务的情况下，甲有先履行抗辩权。即根据《合同法》67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
答案：无权。因为根据《合同法》第67条的规定，甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。虽然丁公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务。
思路：先履行抗辩权
7.丁公司能否解除房产买卖合同，为什么？
答：丁公司可以解除买卖合同
根据《合同法》94条（四）：当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的。当事人可以解除合同。结合本案，甲丙在与丁签订买卖合同后又与戊签订买卖合同。且将房屋过户给戊，导致与丁的合同目的不能实现。丁可以解除合同。
答案：能。因为根据《合同法》第93条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务，丁公司行使约定解除权的条件已经成就。
思路：是约定解除非法定解除
8.丙公司能否以自己非合同真正当事人为由，拒绝向丁公司承担连带责任，为什么？
答：不能
根据约定明示：甲丙公司承担连带责任。即使买卖合同的相对人，其也作为债务人与甲一同并存的债务承担。
答案：不能。因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任。根据《合同法》第52条规定，该约定属于当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。
思路：是合同效力问题，不是债务承担问题（根据法院裁决书，丙公司就是真正当事人，其与甲的约定不具有物权效力［物权法定］）
9.甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？
答：可以
根据《合同法》114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。而根据《合同法》司法解释二29条：“当事人违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般认定为：“过分高于造成的损失”本案中，700万的违约金显然超过损失的30％，故应当适当予以减少。
答案：可以。因为根据《合同法》第114条和《合同法司法解释（二）》第29条的规定，合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十，数额过分高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。
