最近后台粉丝提问很多，北哥整理了下重合度比较高的几个问题进行了集中回答。
其实，这些问题的思考逻辑很简单。关于买房的那些事，最重要的，是先问自己，你需要的是什么。
Q：西山锦绣府和禧悦学府这两个盘应该怎么选？
因为这个问题里并没有提供其他信息，所以让我们先回到最原始的问题：买房子是为了什么？
如果是为了自住，那么首先考虑交通问题。普遍地来说，交通是优先级最高的因素。在生活通勤范围内，哪个出行更方便，就更推荐哪个。
单独看楼盘位置的话，禧悦学府的交通条件当然是更好一些的，但是如果在西北旺工作，那么显然西山锦绣府的位置会更友好一些。
关于一个楼盘的所有信息，如果脱离了实际需求，那将毫无意义。
撇除交通问题，我们不妨将两个楼盘的具体信息做一个更直观的对比：
巧的是，两个项目周边都有个垃圾处理厂，从地理风向因素考虑，六里屯垃圾填埋场之于西山锦绣府，比宝山垃圾厂之于禧悦学府的影响更大一些。纯从宜居性来说，禧悦学府显然是优于西山锦绣府的。
以上是自住的选择思路，如果是投资的话…实在是不推荐大家投资限竞房。要知道，限竞房拿证5年后才可以交易，2到3年左右拿证，加起来差不多7-8年不能入市流通。房产投资的关键，就在于流动，七八年都动不了，那除非收益极大，否则完全没有意义。
如果非要投资的话……那西山锦绣府优于禧悦学府，房价本身倒挂明显，即使加上“自愿购买”的仓储及车位的话，也还在海淀正常房价范围内，只要海淀区还笼罩在学区光环下，那投资性肯定还是高于石景山的。
LPR下调是不是代表房贷利率下降？这是否意味着楼市要回弹？
首先回答第一个问题，是的。
上周LPR五年期利率下降了5个基点，这就意味着，首套利率由之前的5.4%降到5.35%，二套由5.9%降到5.85%。
但5个基点的实际意义并不大，让我们现实一点，如果贷款100万，这次的利率下降就意味着每个月的月供要少30块。
接下来就是大家耳熟能详的那个问题了：
我缺的是30块吗？不，我缺的是300万。
顺着这个思路往下想，第二个问题其实就很简单。
楼市整体低迷之下，缺的是什么？是货币政策吗？是利率下降吗？
这些充其量都是表象。归根到底，楼市缺的是市场预期。
只有市场预期上来了，楼市才算真正的反弹了。
LPR报价每个月更新一次，以后将会变成月经问题，过分关注它毫无意义。
不要关注利率，要关注市场。
我猜这位粉丝其实想问的是现在是不是合适的买房时机，如果是这个问题，北哥可以很肯定地说，是！
在之前的文章中，我就说过，不管从宏观经济还是本地市场的角度出发，我们都站在了市场回暖前的拐点。现在是上车的最佳时机，拖到年后，可能就晚了。
Q：南城刚需，在瀛海和河西之间犹豫，北哥可否给个参考？
既然已经锁定区域，那么最重要的，就是预算和需求。
在预算范围内划出圈圈，然后进行逐一对比。
如果预算紧张，那么河西显然是更好的选择。和悦华锦和金麟府就不要考虑了，价格明显偏高，金隅学府和中铁建国际公馆的价格已经回到了河西的合理区间，而且河西的教育优势明显。
河西的硬伤，在上次说金隅学府的时候就提到过了，就是交通非常不便利。
瀛海刚好是一个反面，交通极其便利，教育资源堪忧。
但坐拥交通优势的瀛海，发展空间显然是比河西更好一点的。中海在瀛海拿了三块地，而且最近又把瀛海府二期的项目名定为中海寰宇时代，显然是在致敬两年销冠中海寰宇天下，一个时代，一个天下，造城意图强烈。在中海的带动下，瀛海整个板块的发展潜力都是巨大的。
因此，河西更适合预算紧张/亦庄本地/关注教育的人群，瀛海，则更适合注重生活品质/对未来发展有信心的人群。
还是那句话，十全十美的房子难找。而普通人买房，一定要先问问自己，你需要的是什么。
