房住不炒好

2024年10月的房市展望

引言

2024年9月26日北京高层召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。按照惯例政治局9月下旬专门召开会议研究经济工作十分少见。

政治局会议一般定期召开，遇有重要情况可以随时召开。此时召开会议研究经济问题，充分彰显了中央对当前经济形势的高度重视。

一，政治局9月底会议释放出来的政策利好

1，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量：目前多地新房在售库存周期在20个月左右，库存压力加大，严控增量可以缓解库存压力。这是提振预期，促进短期止跌企稳的工具。

优化存量意味着以购代建等系统工作会以更大力度推进；专项贷款、专项债和社会资本等是主要融资方式，有助于后续房地产项目中存量资产更好地盘活。

在增量上更加强调要严格控制，也就意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进，不能盲目扩大供给量；

优化存量，意味着对现有的存量住房进行升级改造、改规划盘活利用等或是重要方向；

提高质量方面，好房子建设或已经是基本要求，促进好房子建设的配套政策有望继续落地。

2，回应群众关切，调整住房限购政策：会议指明群众的关切就是政策发力的焦点。当前仍有限购政策的城市仅包括北上广深、天津和海南部分地区，预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区限购政策有望全面放开。

政策还提及到：降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策等。估计日前官方明确的存量房贷利率下调将很快落地。后续住房交易个人所得税、增值税，开发商土地增值税等，都要下调或暂缓。

3，加大白名单项目贷款投放力度：白名单制度从今年年初开始实施，尽管纳入白名单的项目很多，但贷款发放规模不大，主要原因是金融机构担忧风险，下一步的关键是市场实现止跌企稳，银行才有发放贷款的积极性。

国家金融监管总局透露，截至目前，商业银行已审批白名单项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付，城市房地产融资协调机制已取得积极进展。业内认为，这项工作未来仍有望加大力度、深入推进。

二，房地产公司的转型升级的大好时机

1，近五年来的房地产销售量价齐跌、持续低迷，己让所有的房企苦不堪言。公司破产重组、老板背井离乡逃债，己成为房产公司的标准操作流程和现状，短短五年时间以来，房地产行业从一个全民追捧的行业，成了一个过街老鼠人人喊打的行业，值得反思。造成这个局面有三十年来房产业大跃进式过度超前开发的贡献，也有房产商激进盲目借美元债的贡献（受到中美毛衣战影响，被M国人逼还美元债）。但是脚上的泡都是自己走出来的：前二三十年房产商们吃到了时代的红利，有点飘飘然，把钱不当钱乱花等等各种作也是主要原因。

利用这个难得的政策解困窗口期（约五年），房产公司应该尽快对自己的内部和发展方向进行结构性调整、战略性调整，应该尽快把存量清空、把增量和未开发己储备的土地资源转让给大房企和城投，尽快认清社会发展大形势，不要再搞逆势扩张的那套方法，从此我们的政经领域没有所谓的寡头，一心一意搞全民共同富裕是发展方向，不找市长找市场，是以后房地产业的发展方向，也是我们以后所有行业的发展方向，这样才符合我们中国人的核心价值观：风清气正、和谐发展。

2，截至2024年6月末，全国房企数量大约13.7776万家，比2014年多增4万家，年平均增长4000家。

房地产业依然是基础、先锋、主导、支柱产业，未来还是具有一定的发展潜力与前景。

从长远看，全国近14万家房地产开发公司是太多了，再过十年到2034年，至少要有一半的房地产开发公司退出市场，还要剩下7万家左右。

截至2021年初，全国房地产开发企业从业人员规模达到约500万人。在这些从业人员中，销售人员数量占据了相当大的比例，还需要有专业的设计、规划、开发和物业管理人员来协助销售实现顺畅和高效。

建筑工程施工是房地产开发的关键环节之一，需要各类施工人员协调配合完成。建筑工程从业人员包括工程师、项目经理、监理、施工人员、安装人员等。据不完全统计，全国现有的建筑从业人员约为4000万人。

4500万个劳动力从事房地产业，就代表4500个家庭依靠这个产业生活生存，每个家庭平均4个人，全国近一点八亿人口依靠房地产业在吃饭。

3，房地产行业对经济的拉动作用显著，能带动诸多相关产业发展，虽然难以确切统计具体带动产业的数量，但以下是一些主要的相关产业：

建筑行业：包括房屋建造、道路、桥梁等基础设施建设；

建材行业：水泥、玻璃、陶瓷、石材、木材、涂料、管材等；

家居装饰行业：新房装修和旧房改造带动了家具、家电、灯具、窗帘、地毯、装饰品等；

家电行业：房地产的发展促使人们购买各类家电设备，如冰箱、洗衣机、空调、电视、热水器等；

金融行业：房地产开发和购买需要大量的资金支持，银行等金融机构为房地产企业提供贷款，同时也为购房者提供住房贷款，促进了金融业务的发展；

物业管理行业：随着房地产项目的建成，需要专业的物业管理公司进行小区或商业物业的管理和维护，包括安保、保洁、设施维修等服务；

交通运输行业：房地产建设过程中需要运输大量的建筑材料和设备，房产销售后居民的出行也会增加对交通运输的需求；

设计规划行业：包括建筑设计、城市规划、室内设计等，为房地产项目提供专业的设计方案和规划蓝图；

中介服务行业：房产中介在房地产交易中起到重要作用，帮助买卖双方达成交易，同时也带动了租赁市场的中介服务；

广告营销行业：房地产企业需要进行大量的广告宣传和营销推广，以吸引购房者，这为广告公司、营销策划公司等带来了业务机会。

后记

房地产业的发展能带动上下游众多产业的协同发展，形成庞大的产业链和产业集群，对经济增长、就业创造和社会发展都有着重要的影响，我们注定是离不开这个行业的；

房地产业前五年以来，一直都是在进行去泡沫化，因为我们需要的是：正常的、房住不炒的房地产业。