今天来和大家聊一聊房地产背后的中国经济模式~~

我比较认同兰小欢老师的一个理念：“现实世界中市场和政府之间并没有完全明显的界限”，尤其是在我国，市场和政府更是相互交融，你中有我，我中有你，脱离了政府因素直接用经济学理论硬套中国经济必然会走向偏路。

和房地产相关的主体有很多，像地方政府、金融机构、个人等，咱们这期主要从地方政府的层面去挖一挖房地产为啥会成今天这般模样。

首先我们先来明确一下地方政府的主要职能，地方政府除了为我们提供公共服务之外，还有一个重要的职能就是发展地方经济，大家一定要牢记“发展地方经济”，这是我们这期内容的主线。

发展地方经济需要啥？

钱呗！

既然要钱，必然就要涉及到地方政府的财税体制，那我们就沿着这条主脉络，来看一看，地方政府的财税行为是如何一步一步影响到如今房地产行业的。

这一切还得回到那个激荡的年代，我的1994年，这一年发生了一件大事，我国实行的分税制改革。

啥是分税制改革呢？

先别急！

咱先说一下分税制改革之前，我国是一个怎样的财政体系，搞清楚之前财政体系存在的问题，也就理解了啥是分税制改革，以及国家为啥要进行分税制改革。

1985年-1993年我国一直实行的是财政包干制度。包干？ 是不是很耳熟，它总体上和我们耳熟能详的“家庭联产承包责任制”很像，交够国家的，留足集体的，剩下都是自己的。财政包干也差不多，交完中央的，剩下都是地方自己的。

当时那个年代，我们国家刚搞改革开放，很多制度还不健全，大家都是摸着石头过河，财政包干能够激活地方发展经济的积极性，有动力扩大税收来源，大力发展经济。

刚开始还好，但是随着时间的推移，问题就逐渐露出来了。财政包干是地方每年向国家交定额的税收，不管地方今年税收情况咋样，好坏都得交这个数。比如北京市约定今年交50亿的税收，赚100亿是交50亿，赚1000亿还是交50亿。

这就导致了一个很大的问题：中央财政预算收入占全国财政预算总收入的比重越来越低，而全国财政预算总收入占GDP的比重也越来越低。不仅中央变得越来越穷，财政整体也越来越穷。这种情况严重的削弱了中央层面的财政能力，不利于推进改革。

这和改革有啥事？

当然有了，你想啊，当时我们国家正在进行改革开放，改革势必是伤筋动骨的事情，需要在国家层面统筹进行，而且改革还会让很多人的利益受损，都需要国家财政来进行补偿，比如国企改革后的职工安置、裁军后的退伍军人转业等。

中央没钱那就得想办法改变了，于是乎，1994年分税制改革应运而生。

1994年的分税制改革把税收分为三类：中央税（如关税）、地方税（如营业税）、共享税（如增值税）。

分税制改革中最重要的税种是增值税，占全国税收收入的1/4。改革之前，增值税（即产品税）是最大的地方税，改革后变成共享税，中央拿走75%，留给地方25%。

怎么理解呢？

中央对地方说，兄弟啊，以后你也别每年交固定额了，咱兄弟俩从你收的税中三七分成吧，我七你三。

分税制是20世纪90年代推行的根本性改革之一，也是最为成功的改革之一。

改革扭转了“两个比重”不断下滑的趋势：中央占全国预算收入的比重从改革前的22%一跃变成55%，并长期稳定在这一水平；国家预算收入占GDP的比重也从改革前的11%逐渐增加到了20%以上。

改革大大增强了中央政府的宏观调控能力，为之后应付一系列重大冲击（1997年亚洲金融危机、2008年全球金融危机和汶川地震等）奠定了基础，也保障了一系列重大改革（如国企改革和国防现代化建设）和国家重点建设项目的顺利实施。

改革之前，地方的小日子过得挺滋润的，改革之后，钱袋子就比较空了，中央也不白拿，通过转移支付等手段也会返还给地方一部分资金，但是相较于之前，地方财政还是少了很多。

钱少了倒不是太要紧，关键是活还得干啊，地方政府还承担着发展经济的重任呢！

中央倒也没把地方的钱袋子搜的太狠，还是留了一些的，像之前说的税收之类的收入叫财政预算内收入，这是一部分，还有另一部分是财政预算外收入，比如土地出让金，土地开发所涉及的税收是留给地方的，这就是大名鼎鼎的土地财政，现在压得民众喘不过气的房价问题的主要原因就是因为它。

好家伙，终于说到和房地产相关的地方了！

接着讲之前先给大家普及一下，我国实行土地公有制，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。农地要转为建设用地，必须先经过征地变成国有土地，然后才可以用于发展工商业或建造住宅。

其实土地财政并不是一开始就成为地方政府的主要来源，而是在1988年发生了两件大事，让城市土地的价值开始显现。

第一是单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化，商品房和房地产时代的大幕拉开。

第二是修订后的《中华人民共和国土地管理法》开始实施，基本上锁死了农村集体土地的非农建设通道，规定了农地要想转为建设用地，必须经过征地后变成国有土地，这也就确立了城市政府对土地建设的垄断权力。

这两件事情让地方政府看到了发展经济的希望。

地方政府之前的主要财政是税收嘛，主要来源是通过招商引资吸引企业，尤其是工业企业入驻，不仅能为地方政府提供税收，还能解决当地的就业问题，这就是工业化，通过发展企业规模来做大税收蛋糕。

地方政府看到土地垄断之后的巨大价值之后，发展经济的方式就从之前的“工业化”变成了“工业化与城市化”两手抓：一方面继续低价供应大量工业用地，招商引资；另一方面限制商住用地供给，从不断攀升的地价中赚取土地垄断收益。这些年出让的城市土地中，工业用地面积约占一半，但出让价格极低：2000年每平方米是444元，2018年是820元，只涨了85%。而商业用地价格增长了4.6倍，住宅用地价格更是猛增了7.4倍

工业化和城市化之间也是互相推动的作用，工业化不仅带动了当地经济的发展，解决了就业问题，带动了当地的消费而且还能推动土地价格的上涨，政府从上涨的土地收益中赚了钱，再投入到工业化之中，进一步带动地方经济发展，双方是交替促进，一步一步推升了房价。

今天这期只是大致聊一下经过，里面还有很多具体的细节问题，比如地方政府是如何通过加杠杆来撬动更多的资金来玩土地财政，造成了如今的房产泡沫，房价对群众的影响等待这些东西咱们抽空再聊。