REITs整体运营稳健，但疫情使不同主题的REITs业绩出现了分化。
一、高速公路REITs。
疫情对高速公路REITs的影响较大，通行情况不及预期。疫情以及相关地区采取的防控措施对本项目的车流量和通行费收入产生了负面影响，受疫情延宕反复影响对车流量和路费收入恢复造成较大冲击。此外根据国务院关于支持市场主体纾困、支撑经济平稳运行的决策部署，自2022年10月1日0时起至12月31日24时，收费公路货车通行费减免10%，预计将对高速公路项目路费收入造成一定影响。
比如，平安广河REIT受广深疫情影响，项目前三季度营业总收入为1.79亿元、1.53亿元、2.06亿元，分别完成全年预测值的19.89%（不及格）、17.89%（不及格）、24.10%（勉强及格）。此外根据国务院收费公路货车四季度通行费减免10%要求，预计将减少本项目四季度路费收入约700万元。其他几家表现也都差不多，数据就不放了。
所以，“放开”后运输类的股票包括REITs表现会比较一般，正所谓疫情时受伤的是我，疫情后受伤的还是我。
二、产业园REITs。
租金减免影响可控，租户的续租、退租计划是关键。基本上每家都对租户的租金有所减免，比如东吴苏园产业REIT减免了园区内服务业小微企业和个体工商户2022年3月至8月的租金。张江光大REIT有部分重要租户租赁合同将于本年末到期，截至目前续租谈判未果，管理团队也许该做好该租户不续租的准备，寻找其他客户。博时蛇口REIT也出现了新租户租赁单价下降或免租期延长的情况，园区客户续租情况不及预期、租金催缴难度加大。租金减免虽有利于园区内企业的发展，但也让渡了部分REITs持有人的利益。
东吴苏园REIT前三季度营业总收入7188.60万元、2138.23万元、6307.76万元，完成全年预测值的29.41%（不错）、8.75%（严重不及格）、25.80%（及格）。三季度国际科技园五期B区收入规模较去年同期有所下降，主要是因为园区租户群体以中小微企业为主，因疫情租金减免金额较大。因为受疫情减免政策影响，截至三季度末，本年度运营管理费暂时停止支付。因此利润率均有一定程度的提高，但随着未来运营管理费正常支付后，毛利率会回归合理水平。其他几家表现也差不多，仅博时蛇口REIT出现了部分客户无力承担租金导致的缩租和清退。
所以，产业园REITs疫情时租金收入会受影响，疫情后该收租还是继续收租，影响不大。
三、仓储物流REITs。
仓储物流类REITs抗风险能力较强。疫情冲击对高标仓库的传统运营模式带来了挑战，加速了其科技化的节奏。通过枢纽化、数字化、智能化，提升资产运营质量及效率，推动行业整体更高质量发展。
中金普洛斯REIT项目经营情况比较稳定，2022年前三季度收入分别为9,305.31万元、8,566.90万元、8,641.97万元，相较于全年总收入预测值完成度分别为24.37%（勉强及格）、22.44%（不及格）、22.64%（不及格）。中金普洛斯REIT由7个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，普洛斯通州光机电物流园因单一租户到期调整，导致该园区空置率于有所提高。
仓储物流REITs表现还是比较稳定的，抗风险能力比产业园REITs更高。
四、生态环保REITs。
生态环保类REITs整体情况稳中向好，经营情况好于预期。富国首创REIT 年内污水处理负荷率会呈现出季节性变化，一般而言，夏季的进水量较大，季的进水量减少，长江流域的汛期干旱导致富国首创REIT所辖部分项目三季度污水处理量受到一定影响；首钢绿能REIT营业收入稳步增长，北京市疫情得到有效控制，居民活动恢复正常，项目厨余垃圾收运处置量有所恢复，此外仍需关注可再生能源电价附加补助及结算付款工作。
富国首创REIT运营及收入完成情况逐步提高，项目前三季度营业总收入7107.26万元、7383.89万元、7689.43万元，完成全年预测值的23.68%（不及格）、24.60%（勉强及格）、25.62%（及格）。福永水厂设计产能12.5万吨/天，平均处理量12.49万吨/天；松岗水厂设计产能15万吨/天，平均处理量16.57万吨/天；公明厂设计产能10万吨/天，平均处理量11.38万吨/天。三个水厂平均产能利用率108%，较二季度进一步回升。合肥项目公司设计产能30 万吨/天，平均处理量22.54万吨/天，产能利用率75%。
对于生态环保行业，特别是污水处理行业，电力支出以及药剂费用属于较为主要的成本支出项，因此环保企业在成本支出方面仍然承受一定的压力。
五、能源基础类REITs。
盈利整体较好，完成率一枝独秀。鹏华深圳能源REIT运营安全稳定，2022年三季度，项目公司营业收入6.32亿元，相较于全年总收入预测值完成度为37.51%（优秀）。项目以液化天然气为主要燃料，提供电力生产及相关服务并获取电费收入。其中上网电量12.64亿千瓦时，天然气成本2.54亿元，消耗LNG约17.16万吨。深圳东部电厂（一期）项目营业经营性现金流情况良好，主要购电方是深圳供电局，项目支出主要为燃气采购费用。
因为今年夏天特别热，所以夏天的高温导致深圳市用电量创历史新高，今年夏天的数据不错并不意味着未来都是如此。
六、结语。
①今年相比之下，生态环保、仓储物流、清洁能源收入完成情况较好，产业园区和高速公路受疫情影响较大。
②从2022三季报看，中航首钢绿能、富国首创水务、鹏华深圳能源等表现有优秀，建信中关村受减租影响距预测值差距较大。
③受股价上涨影响，年化派息均低于招股说明书的预测值。目前，特许经营权类REITs 年化派息率远高于产权类REITs，清洁能源＞高速公路≈生态环保＞仓储物流＞产业园区，其中鹏华深能源项目一枝独秀，年化派息率为10.83%，高速公路集中在4%-9%，生态环保在4%-7%，仓储物流均在3%出头，产业园区在2%-3%。
④股价表现。公募REITs兼具债性和股性特征，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征。若从2022年2月之后看，REITs的价格走势与大盘走势还是基本一致的，之前是因为大家没接触过这个新东西，所以价格一直涨。从整体收益看，REITs平均涨幅为19.76%，20只REITs中有18只上涨。
从资产增值收益看，仓储物流REITs≈清洁能源REITs>产业园REITs ≈生态环保REITs >保租房REITs>高速公路REITs。从分红收益看，生态环保类REITs>高速公路REITs>仓储物流REITs≈产业园REITs。
特许经营权类REITs分红大于产权类REITs，主要因为特许经营权REITs本质上是经营权和收费权的暂时性垄断，到期后收费权会归还政府，而产权REITs只要房子不倒，就可以理解为永续经营。
⑤REITs能跑出超额收益主要是因为底层资产优质且稀缺性高，但目前相较于海外REITs，我们的公募REITs整体估值并不低，尤其是北京、上海、深圳三地的商务园区REITs受到了人们的热烈追捧。未来若有新REITs发售，可积极参与打新，但目前已发行的REITs估值已然较高，不建议追高买入。
祝大家生活愉快。
