借名买房是指不方便以自己名义买房而借用他人名义买房的行为，可能存在限购政策或者自己的角色导致。自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。2022年1月消息，全国高级法院院长会议日前举行，最高人民法院提出要落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，依法遏制“借名买房”“法拍房”炒作。主要有以下几种情形：
（一）规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。
（二）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。
（三）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。
（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。
（五）角色限制。例如身居高位、隐瞒财富、规避家庭分割等等原因。
无论是那种行为的“借名买房”，都存在违背“公序良俗”，根据现行有效的法律规定，违背公序良俗的法律行为无效，因此借名买房的法律行为属于无效法律行为，法律行为无效并不代表当年付出就付诸东流，法律行为无效的后果是返还已支付房款。
《中华人民共和国民法典》第八条规定：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百五十三条第二款规定：违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条规定：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
最高人民法院（2020）最高法民再328号《民事判决书》认定：
关于徐某某与曾某某之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。徐某某依照与曾某某签订的《房产代持协议》，以曾某某名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐某某本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付，徐某某提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐某某妻子蒋某某的股权收购款（投资返还款），作为徐某某的购房款支付给星泰房地产公司，曾某某亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，原审法院认定剩余购房款亦由徐某某实际支付，符合常理，并无不当。况且通过徐某某提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐某某实际占有使用了案涉房屋。据此，可以认定徐某某在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某某之名进行买房并支付了购房款，徐某某与曾某某之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
关于案涉房屋过户前徐某某能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐某某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某某之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某某与曾某某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
同时，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐某某并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。
