最近有些新读者会留言问有关REITs投资的问题，其实我都有写过，但因为是陆续分开发表可能没能看全。今天我结束了旅程回家，在准备新的内容写作前先把REITs相关的文章集合到一篇里来。REITs作为一种在二级市场可交易投资的特殊品种，在对它们进行投资的时候更应该从一级市场项目角度出发去考量，比如你想买个公寓或者门面房收租，想投个实体项目或工程，则可能更适合看一下二级市场的REITs，它们除了具有更高流动性和更低门槛，还会在二级市场产生折价机会。通常在利率下行或股市低迷的时候，此类资产更容易受到投资者青睐，在其它品种投资获利机会较多的时候，REITs常常受到冷落，而此时却可能是投资价值凸显的机会。本文详细展开介绍REITs究竟是个什么东西，国内外的REITs区别又是什么，不同性质的REITs筛选的时候又该注重哪些问题，文章写在9月底A股行情暴动前，在这之后的A股剧烈波动下有些品种也经历了一番价格调整，文章里关于具体投资品种的数据都有时效性，注意查看日期对应着看，希望此文对REITs品种感兴趣的投资者有所帮助。

一：《当个美国的包租公---QDII里的REITs基金》，此篇写于2024年9月19日

在投资美股的领域中，还有一个比较小众的类别，就是投资美国房地产的REITs基金。

REIT是一个缩写简称，全称是Real Estate Investment Trust，中文叫做房地产信托投资基金。

这玩意儿得从1960年代的美国说起。那时候，金融市场上出现了一种新型的信托基金，它和我们平时听到的股票基金或者债券基金不太一样，特别之处就在于，它把大部分的钱都投在了已经建好并且用于出租的大型商业地产上，比如正在运营的商店、办公楼、公寓等等，而收益主要来自于房租和房产增值。

美国的《税收改革法案》要求REITs要将至少90%的收益分配给投资人，并且给了税收优惠，避免重复征税。这是1986年出的法案，在这之后，美国就出现了多式多样的REITs了，除了股权型，还有抵押型REITs，专门投资于房地产抵押贷款的。怎么样，老美是不是很会玩金融创新。

后来REITs开始在全球扩张，许多国家都开始模仿，股权型的也出现了多种细分市场，不再局限于商业大楼。比如全球最大的AMT（美国电塔）信托公司，是专注于投资无线和广播通信基础设施的，那些广播电视公司、无线数据服务商、市政当局等都是它的租户。另外还有专门投资学生宿舍、老年人住房、医疗设施等等等等……

总之呢，REITs的出现，可以说是给普通投资者打开了一扇门。买了这种基金，就像是成为了这些房产的“房东”，不仅能分享到房地产的增值收益，只要有人租这些房子，你就能从租金中分得一杯羹，能实现普通人当包租公的梦想。

为了方便投资者进出，这些房地产信托公司都以股票形式在二级市场交易，目前美股里比较知名的REITs信托公司，除了前面说的AMT，还有BXP-最大的办公楼REIT，DLR-专门提供数据中心和互联服务的，EQR-专门投资繁华地区高品质公寓的，FRT-专门管理零售和混合用途物业的……

太多了，就随便说这么几个，然后开始我们今天的正题：

国内的QDII基金里面，有好几个是REIT类的，也就是相当于你拿钱给基金公司帮你去国外买了一篮子我上面说的这些房地产信托公司的股票，所以这些基金也是可以像普通基金一样申购、赎回。

比如下面贴一个广发美国房地产基金（代码000179）的十大持仓为例：

持仓第一名的安博是工业房地产投资信托，他们家专门在港口、机场和高速公路交汇处等关键的交通枢纽附近拥有资产，这些资产对现代物流和供应链管理至关重要。

第二个EQUINIX公司是特种房地产投资信托，通过一个全球性数据中心的平台，连接了多家企业和金融公司，包括多家网络服务提供商。公司业务遍及美欧、中东和非洲以及亚太地区。

第三的Welltower Inc. 是一家医疗保健地产投资信托公司，主要投资于高级住房和医疗保健房地产。

第四的西蒙地产集团是零售REIT，拥有和经营购物中心。

……

所以这些QDII-REIT类基金投资的都是房地产相关的项目，国内现在那些五花八门的REIT跟这个是不同的。

目前国内的QDII-REITs类母基金总共有6只，其中3只是投资纯美国市场，另外还有3只在美国之外也投资了一些其它国家，下面放在一起看一下它们的总体概况：

其中只有一只美国REIT精选（160140）是场内上市的LOF基金，其余都是场外开放式QD基金。先看一下最近5年的业绩表现：

既然品种不多那我再逐一点评一下吧。

总体看广发的000179在这几只基金中处于佼佼者，5年回报率18.57%，业绩表现能跟上业绩基准MSCI US REIT INDEX。并且广发这些年一直保持着每年1月和7月各分红1次的习惯，符合REITs的投资特点，目前申购上限每天1000元。

而跟踪同一个指数的鹏华美国房地产基金（206011）5年回报率却为负值，是这6个REIT基金里成绩最差的，相比之下，高低立现。

南方基金的160140作为唯一一个场内LOF基金，净值表现中规中矩，优点是进出比较方便。

另外带全球字样的3个中，诺安基金（320017）实际仍以投资美国为主，占70%，仅仅有极少量香港和新加坡资产，加一起不到1%：

嘉实的070031则除了78%左右的美国外，有近15%的资金投向了日本资产。

摩根富时（005613）投资比较广，欧美，亚洲，澳洲，都有遍布，不过也是美国占大头，可见REIT类基金还是以投资美国为马首是瞻。

那投资美股REIT这一类的基金是不是值得拥有呢？

我把这几个基金对标的指数最近10年的走势图，和标普500放在一起看一下：

首先，全球发达国家市场REITS指数弱于美国的俩REIT指数，其次呢，美股的REITs股票指数涨幅远落后于标普500。

相对而言REIT类指数受到资产性质的影响，上涨空间确实有限，而在2020年疫情大暴跌的那一段行情里，REIT跌的却也不含糊，在美股投资里似乎不是好的选项。

我这里把它们和标普500放在一起看一下最近5年的回撤幅度，居然全都比标普500大，最大也达到了-40%：

下面是分年段的各个指数表现情况，最近的6年里，标普500有5年拿了第一。即使在全部指数都下跌的2022年，标普500的跌幅也小于各REIT指数：

再看一下近10年的风险收益比，横坐标是风险，纵坐标是年化收益率。 标普500的波动率处于较低水平，而收益率则是几个REIT望尘莫及的。

综合来看，投资美股的话，REIT类基金的各方面表现都属于稀松平常，在承担同等风险的情况下，持有标普500的体验感会好很多。作为美股投资标的，是否需要配置该类基金，诸位自己斟酌。

但是在我们国内，最近几年也热热闹闹的发行了好多REIT基金，什么高速啊，仓库啊，其实我们的REIT并不是传统意义上的REIT，它们里面的弯弯绕就更多了，相比标普500的盛世，A股的指数型基金收益率惨不忍睹的情况下，国内的REITs是否会变成性价比较高的投资标的了呢？

二：《摸着石头过河的REITs》，此篇写于2024年9月20日

昨天文章写了美国的REITs主要是投资那些已经建好，用于出租的房子。利润主要来自于租金和房产升值。

这些天有不少国内的REIT项目正在申购期，而且还有一波打新热。但是国内的REITs是不大一样的，今天我就顺便写一写，希望对REITs基金感兴趣的读者读完了有所收获。

在美国，REITs是公司制，以上市公司形式存在，就相当于一个主营地产收租业务的公司，投资者去买它的股票，它里面大把的机构投资者和外国投资者。而在国内的REITs是以公募基金形式存在的，投资者就是基民，购买的是基金份额，目前这些基金基本上都以个人投资者为主。

但这些基金和普通的基金又不同的地方就是，它认购结束后以股票形式在二级市场上市，基民们不能申购赎回，只能在市场上买卖。所以你可以把它理解成为基金公司弄个草台班子搭建的一个个专门投资各种实体项目的小营业部，募集了一大批基民投资人后，这个小营业部上市交易，投资人想退出的话就只能在二级市场转让股份。

为什么说它是草台班子，因为这些基金公司除了自己抽调几个人负责项目之外，还会聘请外部管理机构，基金公司自己只收取较低的固定管理费，而外部管理机构还需要收取浮动管理费，也就是业绩提成。

我随便拿一只举个例子，比如508019中金湖北科投光谷REIT，它的基金管理费分3部分，第一部分就是大家正常理解的基金固定管理费，只收取0.2%一年，这部分是给基金公司的。

第二部分叫基础管理费，因为聘请了武汉光谷资产投资管理有限公司作为外部管理机构，所以这部分就是付给他们的，收每年营业收入的5%，如果项目公司当年的营业收入是1亿，基础管理费就是500万。

第三部分叫 浮动管理费，这部分收的是经营实际现金流超过目标值部分的15%。这又是啥意思呢？打个比方就是假如当年盈利实际1.2亿，但是目标值是1亿，那么等于有了2千万的超额收益，就要收取超额部分的15%，也就是300万。

除此之外还是跟普通基金一样有0.1%托管费，以及每年大概几十万的审计、信披等固定费用。

具体每只基金收费不尽相同，有些也可能没有基础管理费或者浮动管理费，大家投资的时候可能需要自己多留意看下。

国内最早的一个REITs产品是2014年的中信启航，不过这是个私募产品，并没有进入公众视线。

2015年首支公募REITs发行，叫鹏华前海万科REITs（代码184801），但它又非常的不纯粹，这个基金的合同约定投资于不动产项目的比例不能超过50%。他持仓里还有较多的债券和股票，我贴出来你们看下：

直到2021年，国内才开始正式发行公募REITs基金，所以2021年才算是国内公募REITs发行元年。记得当时还挺热闹，媒体上也大肆宣传，很多人也是把这产品当做新股来打的，而如今也是涨跌参半。

要说我们国家，那得是最傲气的。最喜欢自己摸着石头过河，人家修好的桥，那是不能走的。所以REITs这个东西，别人有，我们当然也得有，但是我们的REITs是有中国特色的。

在国内，住宅地产投资受到限制，所以目前的REITs主要投资于政府主导的基建类项目、以及现金流稳定的公共服务类项目，还有少量的商业地产。

在过去，这些项目主要依靠政府专项拨款或地方政府发债来筹集资金。但随着政府债务规模的增加，发债受到限制，地方政府开始寻求其他融资方式。

所以REITs成了一种创新融资工具，允许地方政府和私人企业通过发行证券向公众募集资金。这种方式不仅拓宽了融资渠道，还分散了投资风险，让普通投资者有机会参与到大型基建项目中。

不说场面话了，讲的直白点，这种基础设施项目建设周期长，投资回报慢，按理应该公家出钱，但是现在地方政府没有钱，而机构又不喜欢这种投资，怎么办，发动群众呗，包上一层REITs的外衣让老百姓出钱了。

在2021年6月7号，集中发行了一批REITs项目，我们可以先来过过目，看一下当时这几个产品的项目，都是急需解决融资需求的：

这里面没有投资房地产的项目，只有环保，高速，公共基础建设这些。买了这些REITs，显然是收不到房租的，取而代之的可能是高速公路过路费，环保项目的盈利等。

而且从资产状态来看，国内REITs投资的项目，不完全是经营状态的，有些甚至还在开发建设过程中。

如果资本家的REITs产品初衷是想让普通人也能参与房地产投资成为包租公，那么社会主义特色的REITs是为了方便普通人也能参与政府项目一起建设国家。

但也不是说我们的REITs就真的一无是处，毕竟都是国字头的优质资产才能获准发行，绝对不能一杆子打死。要看这些REITs是不是能投资，有非常多方面的因素需要考量。目前国内的REITs基金一共有40多个，我们先看一下这些年它们上市后的情况，下面是它们的大合照：

如果只是单纯对照发行价计算涨跌，总体回报率平均还是负值。但REITs好歹也是个封闭式基金，那有没有可能像以前的老封基一样存在净增，折价，分红这3条腿并进的盈利方式呢。

国内的REITs基金在条款里也是明确了强制分红特性的，每年分红一次，90%以上的利润分配，还有些基金每个季度都会分红。下表统计了发行期超过1年的基金分红情况：

表中这个分红率是按照交易价格计算的，看上去是不是还行？然而天下没有免费的午餐，这里面有个坑是值得警惕的，大家有没有发现，分红率靠前的大多数是特许经营权类的REITs，这又是个什么玩意儿呢？

先看广河高速REITs基金里这段话：

敲黑板，经营权类REITs依托于底层项目的“特许经营权”，而经营权存在期限，到期之后就不能继续经营、无法继续产生分红了。也就是说，经营权REITs的基金资产价值是会逐渐归零的，对应的基金净值也会逐渐归零，所以这类REITs每年才会给出较高一些的分红收益率，因为基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，产品到期后无需偿还本金，去年此类基金分红率是9.7%。

而产权类REITs的底层项目是拥有所有权的，可以持续经营，存续期满后可以续期，项目还会有增值的可能。所以相比经营权REITs，所有权REITs的资产增值潜力更大，就算不增值，到期至少也不会归零。当然这类REITs每年的分红收益率就相对低一些，去年分红收益率为4.85%。

打个比方就是特许经营权的REITs就像个租客，合同到期就要搬走，而产权类的REITs更像我们买的商品房，虽然房子只有70年产权，但是到期后，房子不会被没收，肯定会用某种方式存续下去的。

所以我们在计算收益的时候还要把这层因素考虑进去，假如我们对前面表中统计了去年分红率的这28个REITs基金一揽子买入，做成一个组合。合计成本每份143元，按照去年名义分红水平每份是12.3元，股息率8.6%，但是扣除经营类基金净资产的每年净值折损后，实际的组合收益率是6.8%。

以这个收益率是不是就能吊打90%的固收策略了？而且这个产品的核心内容还都是国字头的优质资产。

但在净增方面，REITs不像股票或债券类的基金，它的净值只是估值，并不能反映真实的市场价值，净值也不像普通基金那样及时更新，通常半年才出一次估值报告。最重要的一点，经营类的基金净值还是逐年递减的趋势，因此靠净增来提高收益的可能性不大。

下图中列举的是2021年上市的最早一批REITs基金连续4年的净值变化情况，左边6个是产权类的，右边5个是经营类的，很明显，经营权类的净值无一例外是逐年降低的，而产权类的却有可能增值，比如华安张江产业园在2023年的净值就高于2022年(红色箭头处)。

如果连净资产都难以估量，那么折价也并不靠谱了，所以REITs没有传统封基的三条腿，买它更像是买入一种只能靠分红方式回报的固定资产。

REITs可以成为一种介于股票和债券之间的投资选择。国内这种REITs投资的基础设施行业通常没有明显的经济周期波动，可能更能够忽略周期性风险。

那既然有这么多品种，能不能在它们之上做出一些比较好的量化投资策略呢，它们的打新收益又如何？

三：《REITs打新和买入的风险与收益》，此篇写于2024年9月22日

下面这个表罗列了REITs申购发行以及上市后的涨跌情况，我把产权类和经营类的分开排列，总体来说打新的安全性还算可以，但是收益情况却不怎么样。

你们看上市涨幅比较大的那些，中签率都很低，上市首日涨停的中签率普遍都在1%以下，而那些上市后表现一般的，中签率就挺高，甚至超过了90%。

结合中签率来计算打新资金收益率，产权类项目平均收益0.247%，经营权类平均收益0.072%，总体产权类的资金回报率稍高些。打新资金一般占用4天，产权类的年化收益还算可以，达到了22.5%，经营权类总体打新年化收益却只有6个多点。

两类新股上市表现差异，并不能代表其本质上差异有如此之大，之所以会出现这个情况，原因还是我以前提到的股民情绪价值。因为经营类项目是每年把本金折现一部分，还本付息，到期后就会归零。这个概念在普通人眼里就好像租房属于打水漂，只有买房才是赚的概念是一样的，所以自然会给产权类品种溢价。

为了验证这一点，我特意在表中提取了它们继上市当天后1年-18个月后的涨跌幅，大家可以仔细看一下，上市当天30%涨停的那些，在1年-18个月后纷纷跌去了过半，情绪价值消退，开始回归理性。

一年后跌下去的原因，还有一些是小非解禁，你们看到我表中最后两列数据了吗，原始权益人是大非，限售36个月，其他战略机构是小非，限售12个月，国内的REITs虽然是借了公募基金的外壳发行的基金，本质上也还是信托类股票，所以我称它们为新股。

也有几个上市当天破发的，概率不大，破发最多的那个也就跌了6个点。不过有几个基金挺有意思，首日涨幅为零，我还怕数据有误，特地去看了一下当天的曲线图，还真是如此，有一股神秘资金会在突然冒出来把收盘价拉到发行价，可能是有人觉得破发会丢面子，才忍痛自己砸钱拉了一把，这样倒是让打新的人好像有了绿鞋存在一样的安全感。

这两年REITs基金逐步被大家认知，老的品种价值回归，新的再上市想开盘爆炒当然机会也就不大了，目前对于打新来说，总体的参与价值一般，也就当个羊毛薅一下吧，大赚是不大可能的。

下面放一个正在排队的REITs名单，大家可以看一下有没有感兴趣想参与打新的项目。

既然现在价格回归理性，那再看看是不是值得入手了呢。我先用一揽子买入的简单策略，来量化一下各方面数据。

就用REITs的全收益指数作为产品的收益基准，这个指数包括了分红因素，先简单对比一下它与沪深300的走势：

尤其是今年REITs成绩非常突出，收益达到了8.61%，而可转债双低策略今年收益为负：

那为什么REITs今年成绩很好，去年成绩却最差，跌了22.67%，我做了一个柱状图可以让你一眼就看明白这里面的原因：

这是所有REITs基金的逐年平均溢价率情况，2021年这个新品种发行后，经过了一波热潮，溢价率飙升，之后不理性的跟风资金吃到了苦头，价格趋于理性，2023年REITs指数整体下跌22%多，把溢价率从2022年的17.4%拉到了-5%，跌的全部是溢价部分。

溢价变折价，加之A股市场今年整体疲弱，REITs基金的高息价值显现，今年就被市场重新发现了，走势向好。

在1998年，封闭式基金刚推出时，供需矛盾非常突出，一般人申购不了，听说只有带身份的比如教师之类的人才有资格申购。首只新封闭式基金发行时，募集规模达20亿，但中签率仅有2.5%，堪比现在千亿资金打新股的火爆。

于是封闭式基金上市后出现较大溢价，1元净值的封基在场内被炒到2元3元甚至4元。股民觉得股票可以市净率好几倍，为什么封闭式基金不能溢价？

那个时候我还小，这个疯狂现场我没能亲眼见到，在我入市的时候，封闭式基金已经大面积高幅度折价，六折七折的都一大把。但是今年的沙特ETF相信大家都亲眼见到了。

当年的封基，和今年的沙特，这个市场里的投资者没有变过。

但市场也不会变，理性会回归，价值也会被发现。

言归正传，接下来再看一下这几个品种的风险回报情况：

竖坐标代表收益，取的是近3年的年化回报率，横坐标是代表风险的波动率，REITs要优于可转债指数和沪深300。

其实我每次用这个波动率代表风险计算风险收益率，有时候自己觉得不大准确，因为有些品种和有些时候，波动代表的也可能是机会。

今年的可转债纯债溢价率也在降低过程中，现在整体纯债溢价率中位数0.3%，但由于价格波动剧烈，今年的指数波动率都远超沪深300，如下图：

总结一下，对于REITs基金组合还是要从底层资产的性质出发，在总体溢价率高的情况下不适合入场，泡沫挤压后却也是个不错的投资品种，虽然错失了去年底折价的机会，但也还是可以关注的。

这好几十个品种不至于真的就全部一篮子买入，还得从各方面做些筛选，今天写着写着又挺晚了，先到这里吧，我明天再继续写一下具体标的筛选方法~

四：《REITs的分红率，也是个假的》，此篇写于2024年9月24日

接上篇，今天具体到个例来看一下REITs收益情况究竟怎么样，如何去筛选它们。

先放一个目前上市REITs基金的成绩单，看一下它们的项目净利润情况，是不是跟你们想象的坐收利息有点不同，有几个项目净利润怎么还是亏钱的：

对于国内这些REITs基金，我们可以从两个方面来考虑，一个是它的估值水平，另一个是它的收益情况。

先说估值，REITs基金的净值不像股票或者债基那么精准，是每半年经过评估机构测评得到的一个数据，这个测评费用还不低，也是从基金资产里出的。评估机构通常会用两种方法来计算它们持有的资产价值：

成本法：这是最基本的方法，就是用资产买进来时的价格，然后每年计算折旧，这样资产的价值会随着时间慢慢减少。

公允价值法：这是一种更接近市场的方法，简单说就是估算如果现在出售资产，它们值多少钱。这种方法计算出的价值往往比成本法要高。

对于拥有特许经营权的REITs来说：除了折旧，它们还面临着特许经营权价值随时间递减的问题，最终这个特许经营权的价值会变成零，这部分价值一般会以分红的方式返还给投资者。

而对于拥有实际产权的REITs，它们会在年报中公布一个“公允价值参考净值”，这个数值通常比成本法计算的净值要高。因为这类REITs可能分红不多，所以它们通过显示资产价值的增长来展示投资的吸引力。

所以真实的价值是不是就像估值的那样，也并不一定靠谱，尤其是价值评估体系里的商誉这一项。

一般人投资REITs不怎么关注它的单位净值变动，毕竟半年才变一次。然而有些REIT项目会发生一些重大的净值波动，这就值得我们警惕。

比如上面表格里亏损最多的那个508099中关村REIT项目，它在去年一年里商誉减值了3亿元，下面是公司在2023年报中对于亏损做出的解释：

除了商誉减值外，还有另一项是房地产价值缩水，这个倒容易理解，毕竟现在的房地产行情一直在冬天。这两项总共让基金损失了4个多亿，分摊下来每份基金净值亏损0.44元。

这种商誉的减值并不是个例，同样净利润亏损的508098京东仓储项目也是亏在有7000多万的商誉减值。

下面这张表我在第一篇REITs文章里贴过，再拿出来看一下，可以看到举例的这两只基金上市后的表现也是垫底的，欠下的债迟早要还。所以我们在进行投资的时候，就特别要注意尽量回避商誉占净资产高的公司：

那说到这里索性再送上一份目前还有商誉的项目和商誉价值，看上去大部分都是产权类的：

除了要看估值外，其次就是看REITs基金的分红水平，这个我们要分开来看，因为经营权类和产权类的，分红上的区别很大。

我用简单的数据举个例子，下面这个表格里，如果一开始分别投入经营类和产权类各100元，产权类分红率5%，5年共分红25元，资产最后仍值100元，总回报是125元。经营类分红率25%，5年共分红125元，资产最后归零，所以总回报也是125元。真实的算法会比这个复杂很多，这只是提醒大家需要有不能简单看分红率的概念。

那收益率要看什么？

有一个评估项目投资效益的标尺，叫IRR（内部收益率），通过迭代方法计算，找到一个贴现率，使得未来现金流的现值总和等于初始投资。算法有点复杂，解释起来也怪累人的，反正就是算出来的结果越高越好。

先看一下产权类和经营权类的IRR目前整体水平，以及所处的百分位：

下面是具体的每个品种当前IRR数据与所处的历史百分位，包括预期的今年分红率。目前IRR排名前三的产品分别是508018华夏中国交建REIT、508009中金安徽交控REIT、180201平安广州广河REIT，对应IRR分别为12.26%、11.44%、10.45%，这几个都属于高速公路类项目。表中故意把同类项目放到了一起，方便寻找规律：

你们看列表最后的几个里面，有些分红派现率看上去挺高的，但IRR却极低，这种就不是好项目了。所以说投资REITs决不能简单的看它的分红率。

这里要单独说一下鹏华深圳能源REIT(代码180401)，认真看表格数据的朋友会发现这个品种前面都是被归为产权类的，现在这个表里面又被归为经营权类了。这个是做燃气发电的项目，这种听起来像是经营权类，但它招募书里面写了到期后价值不会归零，土地和一些设施可以出售，能够回收一部分价值，应该是属于特殊的产权类项目。

去年底REITs整体折价5%，很多项目的IRR收益水平都很不错，而今年整体价格抬升后，IRR水平有走低趋势。我再把这些REIT项目上市以来的IRR走势图分类别放上来，为大家的选基做个帮助：

最后还想提一下前面文章提到过的那个国内第一只公募REITs，还有人记得吗。这只基金明年7月封转开，目前有3%左右的折价率，持仓大约8成债券+2成的股票。它的不动产投资项目已经在去年就全部结束了，现在变成类固收产品了，倒是可以关注一下。

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