2021年以来，房地产调控政策密集出台，旨在降低房地产行业杠杆率，抑制市场投机炒房，化解金融系统风险，以维护房地产市场平稳健康发展。刘全认为，受新冠疫情的影响，上半年市场流动性仍保持偏宽松态势，以此稳定经济增长，促进房地产行业杠杆率抬升。当前疫情已经受到基本控制，经济发展逐渐回归平稳，房地产调控政策将转为控制房地产行业杠杆过快增长。在楼市严监管下，高增长时代已终结。
8月31日，江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》。通知主要内容：商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战。刘全认为，决策者不希望房价大幅上涨，也不愿意房价出现大幅下跌。从房地产市场风险角度看，维护房价平稳上涨符合决策者预期。从社会稳定的角度看，房企为了求生存，甚至低于成本价销售，引起很多购房业主不满等事件频发，稳房价就显得尤为重要。楼市出台“限跌令”，购房者是喜是忧？
据第七次全国人口普查公报数据显示，2020年，我国常住人口城镇化率63.9%，城市建成区面积6.1万平方公里。刘全认为，城镇化是人类社会发展的必经阶段。当前我国城镇化仍处于较快的发展时期，与经济发达国家的城镇化差距在逐渐缩小。随着大量农村人口和小城镇人口不断向大都市圈、大城市群聚集，这些城市房地产市场潜在需求依然巨大。但东北、西北等经济欠发达的地区，人口持续外流，房价有可能陷入只跌不涨。虽然我国住房需求总体处于静态平衡，但城市之间、区域之间房地产市场供求差异依然巨大。
刘全认为，未来房地产金融政策会不断收紧，银行将采取提高首付比例、提高房贷利率和控制房企融资等措施。房地产行业杠杆率过高的问题，不仅影响行业发展，并对金融系统构成了较大的风险隐患。房地产市场是过去十多年夏普比率最高的资产，这与金融机构和居民感受一致，房产是最好的资产配置。居民加杠杆意愿增强，即使房价上涨和利率提高都已不重要了。房地产行业去杠杆，是在宏观去杠杆大环境下进行的，房地产行业高增长时代已经终结。
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作者：刘全
时间：2021年9月6日
