嘉宾：深圳郭芬
记录：深圳张爱萍
一，2024深圳楼市政策一览
9月29日是一个分割线
要么不出政策，一出就是一览的政策
名额有了，首付降低，不限售，利率降了很多，税费降了很多，持有成本降低
现在的楼市的门槛，上车的门槛回到了10年前，房价没有回到10年前，现在房价回到2019年。
深圳取消豪宅限，极大的刺激
笋盘消化掉了，业主心态变高了，不急卖，价格下不来
短期，到年前，量会下来一些，双方处于博弈状态。
楼市分化，买房加速财富分化
选筹、买房时机、操作方法都有可能让财富出现极大分化
有个客户，深圳湾的房子持有三年，亏了500万，就是因为买入时机不对
我是建议他现在不要卖
二，买房最重要的三大因素
1，规划：名额，首付，现金流，杠杆率
先生也是一条管道收入
同频，不能一个拉后腿，一个往前冲
像我收入就不稳定，我家先生IT，就收入很稳定
我们俩在银行眼里的信用是不一样的，他随随便便几十万就有了，而我就没那么容易了，虽然我的流水大
每个老师对你的建议不一样，1500万，1000万，600万都有可能，你自己要清晰，你要了解底层逻辑，反复刷课，决定还是你自己下，房子是你来持有
2，信息：城市、区域、片区、小区、笋盘
如何辨别笋盘？
有的是真正意义的笋盘，有的是会把你带坑里的“笋盘”～损盘
价格，价值
价值被低估了的盘
区域、选筹标的，龙华能不能买了？龙华也很大，不要一棍子打死，要去具体分析
3，经验：圈子、样本量
有同学说：泡圈子越久，胆子越小
见过负债一两个亿的都有
见得多了，敬畏市场
有的人为什么会失败？会去做分析、总结
反复不断地泡圈子，才能有一定的认知
4，案例
小区：宝安3A物业
面积：74平 赠送9平
价格：550万
两房的价格买三房（特殊户型，二改三，8月底买入的）
（原业主买入价960万）
目前有一套同样户型的挂盘780万
对于这种笋盘发出来，你要足够了解
当时中介一发出来，我就知道这个户型，就很了解
足够熟悉足够专业的时候，也不用犹豫
业主也是经历了几次调价，一开始挂的700多万，经历几个人谈了，有人谈到600多万，我们把他谈到550万成交了
三，不要教条的学，应该灵活应用
三房一定比两房涨的多？
凤尾和鸡头谁更香？
我就要次新盘？
……
资产倍增课程一直在不断更新，根据市场调整
在踩盘过程中不断去求证
从来不迷信任何一个老师，不要迷信任何一个老师给你做的规划，要自己清晰，让自己变得专业，相信自己，为自己做决策和做主
几十万上个500万的房子，买了1500万的房子，未必500万跑输1500万的房子，要计算购入成本、持有成本，用数据指导做决策
是不是一定要买深圳的呢？不一定
一定要10年次新盘？深圳南山中心区10年次新盘选择就很少，像我十几年的也拿
还是专业度的问题
不够专业？多去上上课啊
四，预测是徒劳的
机会和风险永远并存
如果还没有做好应对风险的准备，请错过最佳时机
明年三月份什么情况，大家都不知道，无法预测
房产投资，是一个长期的过程。
如果你没有做好持有5年的准备，就要做好亏钱的准备
如果你的首付、现金流还没有准备好，就去做现金流，准备首付，就不要硬上
永远为自己的认知买单
自住考虑学位多点，在学位和次新上要做出一个平衡
核心区域没有太多次新盘
到宝安区碧海去，如何做一个好的选择？各个楼盘列出来，打分，楼龄3分，物业5分，等等
