在经济增长了较长一段时期后，经济结构会发生很大变化，包括产业更替、市场结构、劳动力、贫富差距等，原有的经济发展动力会逐渐丧失；此时若没有及时实现经济转型，积累的财富就难以再配置到新的经济增长点上，导致资金流入资产市场，产生资产泡沫，这是金融危机的源头。逻辑关系如下： 技术进步→新兴产业快速发展→经济繁荣，财富积累→经济转型不及时，没有新的经济增长点→新积累的财富无法投入未来的潜力行业，只能在金融系统内“钱生钱”→房地产、股票产生资产泡沫→金融体系结构性问题，监管不力，金融机构通过衍生品盈利并转移风险→资产泡沫破裂，金融机构破产→实体经济受损，产出减少，失业率增加。 金融中介模式是金融体系对实体经济发生作用的关键。金融中介的本质是将储蓄转为投资，即通过金融市场和（或）金融中介机构将资金需求方和资金富裕方有效地链接起来，大量的理论和实证研究揭示了有效的金融中介与经济发展之间的因果关系。金融中介模式和监管体制要及时调整以适应金融业的快速变化。当一个经济体由于长期发展而呈现出一系列结构性变化，而现有的金融中介模式由于自身的结构问题不能适应实体经济中出现的这些变化时，链接实体经济和金融体系的渠道就可能破裂，从而形成金融危机。从本质上讲，金融危机反映出的是实体经济、金融体系，或者是两者链接中出现的一系列结构性问题。金融危机不仅是金融体系的危机，更是实体经济微观层面的危机。
房地产市场繁荣的原因主要有三方面：一是一战后市场需求激增，房地产业建筑商利润丰厚，从而对于市场前景过分乐观；二是房地产信贷具有的宽松的借贷标准，抵押品融资便利；三是联储的低利率政策、金融创新和宽松的监管。
1.信贷泡沫 信贷膨胀是两次危机的共同特征。从上世纪90年代至本次金融危机发生之前，中国、其他大型发展中国家以及大的石油生产国积累了大量的资本盈余。他们将这些储蓄贷给美国以及欧洲的部分国家，造成利率下降。信贷利差缩小，意味着通过借贷为风险投资进行融资的成本下降。信贷泡沫在美国和欧洲逐渐形成最明显的表现是高风险抵押贷款投资的增加。美国的货币政策可能对信贷泡沫的形成有一定的助推作用，但并非根本原因。
2.房地产泡沫 美国次贷危机之前房地产价格快速上涨，资产泡沫不断累积，它始于20世纪90年代末期，并在2000年后开始加速。房地产泡沫有两个重要标志，一是房价的上升远远超过历史趋势，二是加州、内华达、亚利桑那、佛罗里达州等局部区域房地产市场泡沫从兴起到破灭周期的加速。
3.非传统的抵押贷款 房地产业繁荣使得抵押贷款金融创新活跃，缩小的信贷利差、对于美国未来房价的过度乐观以及房地产抵押贷款市场中的缺陷共同作用，使得美国房地产金融信贷规模急剧扩张。低廉的贷款成本将问题进一步激化，金融机构产生了大量的高风险、非传统的抵押贷款。这些抵押贷款中有些是带有欺骗性质、甚至是超出贷款人还贷能力的。许多房屋购买者并没有认真地理解抵押贷款中的条款以做出审慎的贷款决定。这些因素进一步放大了房地产市场的泡沫。
4.信用评级和资产证券化 资产证券化以及信用评级的错误将低质量的抵押贷款转化成危害深远的金融资产。投资银行降低了被证券化的抵押贷款的质量，而评级机构错误地将这些抵押贷款支持证券及其衍生产品评定为安全资产，购买者没有能够看出评级的错误从而做出自己的判断。这些因素共同造成更多的低质量抵押贷款的产生。
5.金融机构集中了高度相关的风险 许多大中型金融机构的管理层积聚了大量的高度相关的房地产风险。这当中，部分机构清楚地认识到风险的存在，只是去赌房地产价格在未来会继续上涨；而另一部分管理层则是对潜在的风险没有给予足够的关注。这使得数量巨大但貌似可控的抵押贷款损失猛然导致大型金融机构的破产。
6.杠杆率与流动性风险 与巨大的风险资产相比，金融机构的实有资本太少，这进一步放大了高度集中的房地产风险，许多公司过高依赖短期融资来支持公司的资金链。一方面，他们认为自己在房地产的投资是稳健、可靠的，从而对自身的偿付能力充满自信；另一方面，他们认为自己未来仍然能从隔夜市场获得资金，从而对流动性充满自信。偿付能力的丧失导致了流动性危机，进而导致一些大型金融机构破产或者濒临破产。金融机构对于它们的房地产风险缺乏足够的透明度，这造成了市场的不确定性，并使一些机构在需要的时候难以获得额外的资金或流动性。
7.传染的风险 传染的风险是危机发生的重要原因。在一些情况下，金融体系是异常脆弱的，如同传染病一样，一家金融机构的破产往往导致一系列连锁反应，比如大型机构突然的破产会导致其业务对手方的资产损失。人们往往认为，这些机构太大了，而且与其他金融机构有着千丝万缕的联系，因此政策制定者通常不会允许这些机构突然破产；然而事实上并非如此，当金融危机到来时，政府也难以及时有效地挽回局面。
8.共同的冲击 金融危机发生时，大量不相关的金融机构同时破产，这是缘于一个共同的冲击：大家对房地产价格有类似的错误判断，房地产市场的损失是大家共同面临的冲击。这一冲击意味着问题是广泛的，而非某一个金融机构出现了问题。由于这一共同的冲击，导致关键的大型金融机构资金不足。
9.金融冲击和恐慌 在2008年9月的快速衰退中，10家破产、濒临破产以及结构重组的公司引发了全球金融恐慌。几乎所有美国和欧洲的大中型金融机构健康状况都被质疑，人们对金融体系的信心和信任不复存在，这进一步加剧了金融系统的脆弱性。
10.金融危机导致经济危机 金融冲击和恐慌导致了实体经济的紧缩。冲击和恐慌在2009年上半年结束。但是，危机对实体经济的影响持续到今天。
