土地增值税清算计算
一、土地增值税清算计算实例。
题一.
位于某社区乙企业（增值税一般纳税人），2015年9月1日构筑一座仓库，告知书取得发票注明的价款500万元，当时缴纳了2%的契税并取得了完税凭证。2020年1月份，开窗户对外出租租赁协议约定租期为6个月，每月租金5万元。7月1日怎样给仓库签订的产权转移，数据载明还需金额1600万元，按照检验方法缴纳增值税。经相关机构认定，该仓库不含增值税，重新构建价格为800万元，成型率80%。（不考虑地方教育附加。）根据上述资料回答下列问题。
1，乙企业出让和转让仓库应缴纳印花税（）元。
A，8300.00
B，8005.00
C,7904.76
D,7623.81
答案A
解答
步骤一，应纳印花税=6*5*1‰*10000+1600*0.5‰*10000=8300（元）
步骤二，土地增值税收入
增值税=（1600-500）÷(1+5%）*5%=52.38
所以，
不含税收入=1600-52.38=1547.62
步骤三，扣除项目：
1，取得土地所支付的金额=0
4， 与房地产开发有关的税金=(印花税税）1600*.0.5‰+（城建税）52.38*（7%+3%）=6.04
6，旧房成本优先取评估价=800*80%=640
扣除项目合计=646.04
步骤四、计算土地增值税
增值额=1547.62-646.04=901.58
增值额与扣除项目比=901.58÷646.04*100%=139.55%
适用50%的税率
应纳土地增值税=901.58*50%-646.04*15%=353.88万元
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题二
甲公司（非房地产开发企业）唯一增值税一般纳税人。2012 1年3月转让一栋一单元2005年自建的办公楼，取得含税收入9000万元，已按规定缴纳转让环节的有关税金，并取得完税凭证。该办公楼造价为800万元，其中包含取得土地使用权支付的地价款300万元、契税9万元以及按国家统一规定缴纳的其他有关费用1万元。
经房地产评估机构评定，该办公楼重新构建，价格为5000万元，诚信度只考虑为5层支付房地产评估10万元该公司的评估价已经税务机关认定。
甲公司对转让营改增之前的自建的办公楼选择简易征收方式：转让在办公楼缴纳的印花税税额为4.5万元。
甲公司适用的城建税税率为7%，教育费附加征收比率为5%，地方教育费附加为2%。
根据以上资料回答下列问题。
1.该公司转让办公楼应纳增值税（）万元
A 413.38
B，413.33
C ，428.57
D， 39.48
答案C
解析：
1，一般纳税人转让，其2016年4月30日前的自建的不动产，可选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率及时应纳税额，应纳增值税=9000÷(1+5%）*5%=428.57万元。
2. 在土地增值税时，可扣除转让环节税金多少万元？
A ，54.11
B，51.43
C，55.93
D，51.36
答案C
解析：可扣除转让环节税金=428.57*(7%+3%+2%）+4.5=55.93万元
3 ，在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计（）万元
A，2874.93
B，2866.93
C，2875.93
D，2864.93
答案C
解析：
转让旧房时可以扣除的项目包括：
（1）取得土地使用权支付的地价款，按国家统一规定缴纳的有关费用=300+9+1=310万元
（2）评估价格=5000*50%=2500万元，那些人只能旧房及建筑物时应纳税需要对房地产进行评估，所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，付费用10万元也可以税前扣除。（3）转让与房地产有关的税金=55.93万元。
（4）可扣除项目金额合计=310+250+10+55.93=2875.93万元
4，甲公司应纳土地增值税（）万元。
A，2419.27
B，2417.01
C，2678.31
D，2416.36
答案D
解析：
不含增值税销售收入=9000-428.57=8571.43万元
增值额=8571.43-2875.93=5695.5万元
增值率=5695.50÷2875.93*100%=198.04%
适用税率50%，速算扣除15%
应纳土地增值税=5695.5*50%-2575.93*15%=2416.36万元
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题三
位于某市的某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2020年2月1日，与当地建设银行签订借款合同一份合同，借贷借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日；2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元购得非耕地4万平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证明：第1期工程（“三通一平”和第1栋写字楼开发）于2月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“”三通一平”费用400万元和写字楼建造成本7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米，2021年1月30日与A公司签订合同转让写字楼50000平方米，每平方米不含税售价0.4万元，共计收入20000万元。剩余面积已自用。（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊，不考虑地方教育费附加，该公司发生的与转让写字楼相关并可以抵扣的增值税进项税额为800万元。）要求：根公式据上述资料，回答下列问题。
解答：
1，征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额=(2000+800）*(12000÷40000*(50000÷60000）=700万元2，征收土地增值税时所应扣除的开发成本=(400*12000÷40000）*(50000÷60000）+7200）=6100万元
3，征收土地增值税时所应该扣除的开发费用
=(700+6100）*10%=680万元4、 该外商所应交纳的土地增值税计算前，要先算其他扣除，即加计扣除
=(地价款+开发成本）*20%=1360万元
增值额=20000-[700+6100+1360+680+(20000÷9-800）*(7%+3%）]=11060万元
增值率=11060÷8940*100%=123.71%用50%的税率。
应纳土地增值税=11060*50%-8940*15%=4189万元
