借了新钱，还了旧账。这是以前的玩法。
但这两年的玩法变了。
借不了新钱，还不了旧账。这是现在的玩法！
在古代，欠债还钱是天经地义的事情。
欠债还钱，讲的是一个“信”字。所以儒家士子才说：自古皆有死，人无信不立。
但还是坚定的认为：信！这个字却是经济生活一切活动的思想根基。
为信用背书的人，就是“合同”。而合同，在金融市场中，就是各式各样的票据、证券。
这个道理有人却不懂！
有人在骂人的时候曾经问：你的信用值几个钱？
今天，要跟大家说的就是：房地产商的债务问题。
01
房地产商困难了
2016年，房地产商像约好了一样，加大杠杆、集中扩张、玩命投资，借贷资金平均周期为两年。
到了2018年，资金到期集中兑付压力加大。——玩了命地借钱，就得玩了命地还钱！
近日，这种还钱的压力，反映到了金融市场上......
各大券商开始陆续抛售房地产发行的债券，消息不胫而走。
Wind数据库中查询得知，5月9日单日地产债成交量为72.79亿元，5月10日成交量继续攀升至84.54亿元，而且交易还有放大的趋势。
银行贷款收紧了，开发商真的撑不住了吗？有人认为，连券商都担心房地产商还不了钱了，我们还能跟吗？
开发商的困难，在土地流转市场上有所预兆！
2017年全年住宅签约额为1764亿元，2018年一季度签约只有186亿元，这种情况下开发商资金链压力会越来越大。
有人怕了，说了这样一句话，“涉及房地产金融产品一概不投”，反应出市场某些人的“惊弓之鸟”心态。
而看好地产债券的人、继续投资的人也很多，但“看资质”为共识。
02
有房子，价太高，卖不掉？开发商真的没钱了？
从源头控制......去杠杆，信贷收紧......：中央银行货币政策的调整开始传导到地产商层面。
而在销售方面的制约，反映了对房地产市场的调控进一步加强。
前几年，一二线房地产销售火爆，棚户区改造开始进行货币化，地产商资金面较为宽裕，是这几年地产投资维持高位的主要原因。
但，供给侧还在持续，随着棚户区改造货币化动力的减弱，未来地产销售大概率将持续下行，逐步收紧房地产厂商的现金流，影响后续的地产投资。
所以，近期各大城市出台了影响购销住房的限购政策、人才落户政策，以及北京、上海、浙江等地政策就不足为奇了经过18年的努力，获得了818次的荣誉，但是在昨天的53:68，过去的30项荣誉一切消逝。数左右关联改变现状从现在开始。
归纳起来，四点：
限购，限售，限价，限贷
合计起来只有一点：房价太高，玩不下去。
03
提高门槛，减少游戏参与者，减少供需。
锁定房价，让房地产这个游戏在小范围内，继续玩下去。
地产，是一个巨大的资金池，所有人的钱都投在里面。
卖家的房价只是公允价值的标尺，买家的房价才是真正的公允价值。
从地产债的兑付潮来看：
交易型机构算的是估值，看的是预期，才有加杠杆反复套利。
而持有型机构一般是最后接受兑付资金的人，所以特别关注违约的可能。
注意听一听任志强在诺亚财富上讲话，它直接就说，现在开发商没钱了，是你们抄底的时候了。
人家说的是让机构拿资金去抄底开发商的股权，而被不良媒体歪曲成了让老百姓去拿钱抄底买房。
