昨天晚上，在金牛哥看楼市总群和一些群友在群内讨论了一个问题。
就是有关于中心区资产，和远郊区资产的投资价值比较的问题！
作为房地产行业的投资或者刚需首套买家，应该用什么样的一些投资方法和买入准则，来构建投资自己的资产呢？
很多刚需买家，买入第1套房的时候，首套房是将肩负着两个使命：第一是居住，第二是投资！
也就是说，首次置业的买家，他买的这房子，既要满足自住的功能，又要满足投资的功能！
买房自住，同时又希望自住的房子能够满足快速增值投资的功能。
满足一边自住一边升值，既可以自住又可以资产快速升值！
一）远新大与老破房
刚需首套房，究竟是买郊区的远新大房子呀，还是买中心区二手房好呢？
这是新广州人，刚需购买首套住房普遍面临的选择题！
新广州人买首套房，一般都是在工作单位附近找房子，普遍大多数的白领，都在珠江新城或者天河北这些CBD区域上班！
在老中心片区溜达看房一圈，发现中心区这些老烂房子，又老又烂，价格还死贵死贵的！
大多数白领捂着鼻子看完这些又老又旧又烂又臭又贵的破房子，摇头兼摆手，真的下不了口啊！
想着又要和业主中介周旋，斗智斗勇，买一个房子那是个身心疲劳啊，惹不起啊，伤不起！
某日周未，远大新，必贵远的广告打响！
一车一车的首套刚需小白领，被楼巴拉到新房售楼部现场！
新鲜干净的楼宇小区，售楼部的绿化，鸟语花香！
楼巴经过，高大帅气的保安，远远的站得笔直、举手敬礼！
空姐般跪式服务的售楼小姐，早已恭侯等待！
抬头一看，那么漂亮的房子，万把块出头的房价，大呼：便宜啊，好便宜啊！
小白领享受着国家领导人视察般的尊荣和待遇，顿时心花怒放！
鸟语花香、美丽胜景、帅气保安，给你一个五星级的家！
买上这里的房子，豪宅豪车美女，走向人生新巅峰，这才是人居典范，人生向往的地方啊！
前后两者对比，你是买远新大还是选择老破小呢？
小白领也是智商正常的人啊，哪能抵得住开发商这方轮翻轰炸呢？
内心一激动，就从了。
把交易合同签了，给你一个五星级的家！
远新大，豪宅豪车美女，开启人生新巅峰的生活，就这么定下来了！
二）远大新真的合适吗
效区远大新的房子，真的合适吗？
郊区远大新房，买房一时爽！
回头生活、上班通勤，两眼泪汪汪啊！
远郊区大楼盘，居住环境确实一流。
房子又新又漂亮，绿化又好，鸟语花香！
价格还实惠，万把块出头！
但是远郊大楼盘都有一个致命的特点，就是周边配套，一般都不完善。
比如学校教育、商业配套、医疗医院配套，交通地铁配套等，都不完善！
不完善的配套，生活居住，都非常不方便！
比如上个学，送小孩子去读书要跑个3～5公里。
生活居住买个青菜罗卜，要跑出3～5公里，才可以解决！
小孩子半夜三更，感冒发个烧，跑出十几公里，都找不到一个医疗卫生所！
从市中心回家没有地铁，错过了楼巴，晚上打个滴滴回家，花两三百块还不能到！
这些地方荒无人烟，晚上鬼影重重，白天人影不多见一个！
开车去上班，到公司一天通勤来回，路上浪费四五个小时，上班通勤痛苦不甚，不能长期坚持！
生活居住在这些地方，能行吗？
住在这些地方不能叫生活，叫做被与世隔绝！
居住在这些连基本生活条件都不具备的地方，毫无生活品质可言！
空有漂亮小区漂亮大房子，也没有居住生活的便利和幸福感呀！
远郊楼盘远离市中心，出入回家不方便，时间长！
周围同事又大都住在市中心，下班后，你得急匆匆赶路回家。
别的其他同事可以留在市中心公司附近，找个星巴克，喝个茶聊个天，交流交流一下信息，悠哉游哉，再慢慢走路回家！
他们知道你住得远，也不好意思，不方便通知你三番四次来参加同事朋友聚会！
慢慢你在公司内部，就被边缘化，你居住在郊外，就失去了原来的交流圈。
居住在远郊，这些会影响到你的公司职位升迁，和未来的职业规划发展的！
三）老破房呢
中心城区的老破房，一般都有比较长时间的楼龄，老小区管理松懈，房子老旧！
居住的品质确实比不上远郊新小区！
中心城区的老破房，一般周边地段经过几十年的发展，都已经比较完善！
学校教育、医疗医院、商业配套、交通地铁、出行都非常方便！
比如你需要去上班，可能坐一到三站地铁就到了公司的门口，10分钟之内就可以通勤上下班，通勤轻松没压力！
一天花在上班路上比别人节省三五个小时，等于你一天比别人多三五个小时的时间。
可以用在睡觉工作生活，和与公司同事朋友交流，这三五个小时可以创造更加多的价值！
四）从投资看，远新大与老破房
从长远投资来看，郊区远新大比不上中心区老破房的增值和投资回报率！
从03年到现在，在过往的投资历史来看，任何一波行情来时，都是从中心区向郊区缓慢扩散发展。
从来没有出现过行情是从郊区引发向中心区来扩散发展的！
中心区到郊区板块轮动，由内到外局部漫延！
每一波行情来时，郊区盘反应都慢一拍，中心区的盘已经升高大半截了，郊区盘还没有慢慢启动！
楼市开始调整时，中心区刚刚开始微调，远郊区就开始放量大跌了，并且还比中心区跌很凶！
五）结语
我们总结了一下，多年来的投资经验，比较远郊区与中心区的资产升跌，发现有如下的特点！
远郊区与中心区资产升跌差异规律：
远郊区资产：开启一波行情时：涨得迟、涨得慢、涨得少，涨的时间短！
横盘调整时：跌得早、跌得快、跌得多；跌的时间长！
中心区资产：开启一波上涨行情时：涨得早、涨得快、涨得多；涨的时间长！
横盘调整时：跌得迟、跌得慢、跌得少；跌的时间短！
结论：郊区核心区的资产价格差距继续扩大，差价越来越大！中心区资产价格越来越贵，中心区资产价格越来越陡峭，投资价值中心区远大于远郊区！
（金牛拉车 2021年2月7号）
