跟大家分享一个就是后一时代的产品解决方案的这样的一个话题
因为我们是学做建筑做住宅开发，做这些设计的，所以我们也想在这个过程当中，在我们的专业领域里头有更多的一个反思，有更多的思考之后，给大家把我们大家的一些思考成果，跟大家有一个分享。
其实我们从来没有觉得住宅或者是家对我们来说这么重要。其实住宅不见得完全都是家，因为家其实是有温度有情感，包括我们从一开始思考，就是一个小区跟一个社区的关系，家人和家园的关系。那么这些里头过程当中，实际上我们也发现了很多的问题，因为住宅不再是一个投资品，或者不再是一个什么增值的，而是真正的让住宅回归了他的居住生活的本质性诉求。
所以在疫情逐步平复的今天来说，我觉得我们跟我们的小伙伴各位同事一起做了这样的一些产品解决方案的方向的思考。
我们房地产发展了二十几年，对吧?如果从97年取消计划分房开始算的话，现在有23年，但是就这么一个月，其实很多产品之类，原来的府，系，院，什么那的对吧?都开始发问题。所以这个里头我们讲就是住宅从户型开始，当然后续还有会发关于社区的思考，关于住宅内部的设备和技术标准的思考，以及关于开发当中示范区的做法等等一些。那么我想就这个PPT跟大家一起来再分享来说一说。
第一个就是说我们这个是一个商品流通的这样的一个时代，对吧?房子从原来的大家只是来住，变成了各种装点符号和标签的一个投资品。那么在商品流通时代的这样一个时代里头，为什么会二十几年的地产开发，一个月之后，市场的调研其实满意度就20%左右，绝大部分人对这样的一个结果都不满意，其实这是一个比较悲哀的事情。那么我觉得这个时代的共识其实很难产生的，我们知道当年改革开放之前，其实就像邓小平那个时代里头，大家觉得经济发展形成这个时代的共识，于是大家就是说一起共同来向4个现代化来发展。
那么07年了以后，乔布斯推出了iPhone，他把手机变成了个人智能终端，所以颠覆了对手机的使用，也就有了智能手机时代或者是个人互联时代的所以它伴随着一个点，可能标志着一个时代的变化。
我觉得疫情这个点也是有一个时代的开启，对住宅需求发生了关键性的转变，除了我们原有的住宅那些最基本的住吃饭，上个厕所基本需求以外，生存、娱乐、社交、工作、学习全部在这样一个有限的空间里头开始，一家人它这一个月都在里头，房子从未显得如此之重要。
这是塞拉维这个机构里头在疫情中间的时候，在后半段的时候有一个大调查，他总共的调研了5000多组客户，可以看得到，只有20%左右的对居住环境是满意的。其中这里头还有一些很详细的当然没有说，但是可以看得出来绝大部分人都对自己的居住环境和居住的住宅是不够满意的
所以我觉得从这个疫情之后，如果说这次疫情它是一个很大的变化，那么对于住宅市场来说，或者住宅产品来说，我觉得这种需求和观念的变化，也是一个时代更迭的分水岭。所以这种观念变化了之后，产品应该如何变呢?
所以我想从户型的角度来谈一谈，我觉得他的最主要的行为模式的变化来源于几个对吧?
第一个是活动空间的不足，除去它户型小，但是它的空间到底是不是因为面积小就不够了。很多户型它主要是空间设计的比较单一，他没有办法满足大多数居住生活的多种多样，生活系统的需求，这种功能性的东西。
第二个功能性本身缺失。我们认为在这次疫情之后，其实很多人也会重新建立一个选择的价值标准，比如说是装饰还是功能?豪华度，还是实用性的舒适度，这可能都会对关键的一些变化。比如说对玄关，比如说对一个厨房它到底是怎么样?它哪些功能是非常需要的。
第三个就是说他没有办法满足人在这个里头多元化的使用，实际在家里人一天当中至少有1/3以上的时间是在家，咱们这疫情就更得24小时都在这里度过。他经过一个考验，就是一个月30天的考验，实际这种多元化的使用功能要求，发现他其实还是很单一的。
第四个就是空间的趣味性不足，当居家时间长的时候，就有空间的疲劳感，那种是不是当然愉悦?所以还是当然考虑实际购房的能力，在不大幅度增加面积的情况下，其实居住行为多种需求的更迭，是通过产品可以实现这种多样化精细化，或者是品质化功能化的。
所以我们也就想了几个点，比如说第一个就是玄关、厨房、客餐厅、卧室、卫生间和阳台这样的6个场景，我们共同来理解它。
比如玄关，有专业机构做了一些客户调研，有些跟我们的体验感其实是非常相关的。传统的玄关里头，它主要是有一些仪式感和一部分的收纳的关系，但是真正在客户调研这个过程当中，实际上比如说冬天没有挂衣服了，鞋柜不够，还有不同的运动的时候，参加仪式的时候，日常穿的，它有不同的，包括没有换鞋凳，没有拆快递的地方，甚至有的地方就没有玄关，比如车钥匙，一个雨伞，包，应该怎么放?这是我觉得本身功能上的缺失，是在正常使用上功能的 缺失。
但是经过这次疫情之后，大多数的玄关功能，还应该有一个区域的划分，比如说脏区或者是净区，或者是半污染区，那么收纳它也分为按照标准来分，他也应该成为可能被污染的地方或者是半清洁的地方。
所以这个里头作为传统玄关的定义，他可能利用了一个半开场的走廊。它可以通风，把我们正常的通风，日照可以把这个病毒和其他东西在阻挡，然后你在这个位置里头，比如说把你的外套鞋或者是其他的一些东西在这个地方。
经过一天的通风日照，它就可以达到一个让外部污染物阻挡在外自动清洁的一个过程，包括如果说细化一个玄关空间的话，他把藏区半污染去接进去，它可以做一个区分，
哪个位置是不是可以应该有一个洗消的地方?包括你的衣柜里头是不是可以有干燥的设备，有通风，或者有一些杀菌的紫外线的定时开启，这些设备可能在今天的我们国家生产能力里头都是非常便宜的，所以他就可能这种功能的细化，是对我们整个住宅里头这些细节的点都可以考虑得更深入。
所以从他完善的收纳的功能来讲，我们也做了一个
空间和多功能收纳的这种功能细分?功能细分里头其实有很多类型，其实当然这个功能细分也不是说我们一定是前无古人后无来者，他就是我们的小伙伴，根据我们日常的使用，把我们这些家庭里头大家使用的各种功能总结出来，比如说家里头不同年龄的鞋柜的组合是吧?柜内是不是空气净化器?鞋品是不是有保养的这些工具，这些工具应该怎么来说话?包括可能出门的时候，是不是还有一些喜欢养宠物的时候?宠物进出他怎么样做清洁。
他当时就是说我们可能原来的考虑是很难得有经济的，比如对老人是吧?老人他穿鞋的时候是不是可以有一些扶手，这样的话在一个空间里头，不管你用什么样的形式，其实这些功能他应该做一些细分，做一个安排。不管你是豪华大理石装修，还是是吧?简单的涂料装修，他这些功能都应该去满足。
条件允许他应该设一些清洗的功能。就日常的清洁手的也可以。简单实现这种外部回到家的一个功能捷径。
第二个就是说传统的厨房设计，原来我们基本的厨房就是洗、切、炒、配，这样一个基本功能，冰箱、灶台、洗池，再有一些什么板块的方式，一个是我觉得功能空间相对比较封闭，大概就容下那么一两个人。其实随着人们在疫情之后，居家时间增多，包括我们最近对于在90后的这些年龄阶层的这些使用者的访谈当中，他们对厨房和就餐的理解都不太一样，
很多人他就不一定说完全是在家做饭，当然疫情的时候他在家做饭频次大幅度上升，很多人看朋友圈发了各种美食的做法就开始参与。
我们现在的厨房里头实际上跟10年20年前已经发生很大的变化了，但是我们的设计其实没有太多的区别，我们在住宅产品里头它也没有根据变化，怎么去合理的安排空间，甚至有的厨房连插座都没有，更加的有问题了。
第二个就是厨房它不只是一个做饭的空间，对有些人来说，餐厅和厨房是一个公共交流的趋势，家人和朋友在正常的时候可能都分散在不同的地方，只有吃饭的时候大家是聚在一起的。其实厨房也有一项公共交流性空间，不是说单一有个人值班做饭，是妈妈只做饭，其他人都在看电视。不是这样的，他是一个家人共同参与，小孩可能也参与，来弄碗摆筷子等等一系列的，或者是一些男主人和女主人共同在烹饪的时候，他也是一个家庭生活的很重要的一部分，所以它带有一定的公共交流空间的这样一个功能。
比如说我们在这个里头有几个构想，就是说他就餐厨慢慢走向一体化，尤其是90后在正常使用当中，它的厨房使用概率相对偏低，经常是只有早餐，晚餐有时候就各自在单位吃，所以可能是变成一个餐厨一体化充足的空间，大家在餐桌边上聊聊天，共同帮帮忙，烹饪也就变成了一个家庭生活的一部分，更加有乐趣的感觉。
我们可以看到这里有u形厨房，可以减少厨房的烹饪操作，但是同时餐桌又变成了像餐厅一样，桌和摆放的东西当吃完饭了以后对吧，餐桌又可能变成一定的学习游戏这样的一些功能空间，甚至他桌子可分可合，就可能变成一个很有趣这样的一个空间的可能性。
它的储藏功能其实应该合理的利用每一寸空间，比如说我们这些锅碗瓢盆应该怎么放，它不光是平面的利用，还有一个高度的利用，和空间收纳，怎么样去把它利用到最足?
因为我们知道其实日本人均的居住面积不比我们大，岛国更小，然后整个的国土也很非常紧张，但是他在有限的面积里头，一般住家也就五六十个平米，六七十个平米的公寓里头，他也能够安排得非常好，合理利用每一层空间，包括预留足够的插座。其实现在的插座有很多，都不见得是一个单一的了，它就可以变成线槽式的，还有其他式的，那么这个组合了以后就让整个的功能的它收纳和清洁和多样化的活动能够结合在一起。
第三个就是客餐厅。在家庭里，一个住宅里最核心的就是客餐厅，因为他是最主要的一个功能性公共空间，
我前一阵翻了一下我自己做的20年前的住宅，也是一组沙发，一个电视机柜，一个餐桌，到现在我们建筑图上也就是一组沙发一个餐桌，它就是常见搭配。就应该是这个样子了，他只有这两种功能了，就除了你在那地方坐着吃饭，就是坐在沙发上看电视，
真的是这样吗?我觉得不是这样的。其实现在电视逐步被手机电脑都取代了?客餐厅的使用，其实有时候电视已经不看了，它更多的使用可视化的设备，这种功能的东西?影音室。健身房、公共活动室等等一系列的。比如说健身、影音、娱乐、交往，孩子做手工等等一系列的这些部分，都是在客餐厅的部分来去实现的。如果在户内我们的隔墙和基本结构形式不变的情况下，怎么让这个功能在同样的面积段里配置的更好，使用的更加舒服。这个也是值得很多的设计的人和其他的同行们一起来去做探索的。
比如说客餐厅是可以支持很多的可变空间的，前一阵做了一些客户调研，调研里他们反应有几个问题，最大的是柜子不够用，好多东西在外面。当然这个跟他不太习惯去做收纳也有关系，但是整个反映收纳是不够用的。东西是明显偏多的，因为我们只有一个餐桌、沙发、茶几，当然不够用。衣服只能晾在客厅，
更糟糕。客厅不是南北通风，对于最近的住宅来说，客户的满意度是0，我也不知道为什么是0，但全都不满意，对所有的通风都不太满意，实际可能我们的通风没有那么差，但是可能在封闭状态里头，他感觉更加的憋闷也是一个原因。比如说小孩在里面玩，它怎么变成一个安全区域?没有安装投影，在影视模式的时候怎么去处理那些线，重新走线吗?很麻烦。一家人的互动玩耍肯定受限制。没有给自己的宠物留下独立空间，还有一个就是噪音干扰，这都是客户不满意的地方。
所以这里头，比如说隔墙不变的时候，我们可以看到这张图，我们也知道疫情之后，从2月底到3月份有一些公司在家办公，孩子在家上网课，就变成一家人了，在家办公的时候，客餐厅的部分就是办公室。
那么几个人在家互不干扰的情况下，又怎么能够实现一个合理的办公?肯定需要有音频或者电话会议，或者是自己的电脑来操作，现在办公不需要很大，但起码要有电脑的操作台，放文件的地方，相对独立的一个区域去做，其实这个也是可以变化的模式，比如说利用餐桌利用冰柜利用一些墙角，而且在客餐厅办公的时候，一方面孩子可以在这个地方玩耍，一方面他可以有一些办公的相互独立又互不干扰，又相互能够实现交流，我们也在研究过程当中，在之前也跟相应的儿童心理学家一起沟通过。孩子在长大的过程当中，父母在什么样的一个空间关系当中，他的行为关系当中，这个孩子是健康的，是有自信的，或者它是感觉到更多被关注的。它应该是在一个大的空间里头，互相各不干扰，各自有自己独立的角落，但又同时能够保持视线的沟通和关注。孩子他能够看到父母，父母他抬眼的时候也能看到孩子，这时候就是他们互相之间是没有干扰，相对独立可以做自己的事情。比如孩子在那做作业，父母在电脑上工作，互不干扰，但是他可以互相有交流，他会觉得被关注，我觉得这个是很重要的一点。
还有一个就是萌娃模式，孩子很小的时候，父母在做饭，他在平面图里头可以看到父母在做饭的时候，它是可以实现对孩子的视线监控的。如果他自己在房间里头，比如说特别小的孩子，在做一些危险动作的时候他可能不知道，比如说插座?他使劲拿手再往里，那就非常危险?你一定要做一个安全的区域，你在这个事件的监控当中，不一定在单独房间里，比如说在客餐厅里头，把所有的墙角和其他东西贴掉之后，父母在这地方呆着，孩子在这里游戏，能不能监控到这个孩子的安全度。
我们可以看到这些图片，低矮的家具是吧?角落性的活动，父母在做事的时候，抬眼就可以看到他，他可以玩自己的游戏，这样实际减轻了带孩子辛苦程度，也同时让孩子有更多的自由活动的空间，让他有一个自信的方式，自己来自由的去探索，那就是娱乐模式。现在电视里头也有很多围绕家庭的客餐厅，比如家庭的聚会，它也是一个
娱乐，但是如果你没有这样的空间，就很紧张，我看很多人在家里录短视频，大家一起来跳操，放音乐在那跳，那边在录，他在客厅里头就可能有多种的模式，包括中国最传统打麻将、打牌、聊天，包括VR的这种游戏，它怎么变成一个比较有趣的游戏空间，其实这些就可变了，比如说宠物和家里的人一起在生活的时候，它的结构不变的情况下，怎么把地方能够多种多样的使用的。
比如健身，美食，各种练腿，他很有可能对着一个电视或者iPad，在固定时间里一家人一起做操，就像小时候做课间操一样，有条件的可以有跑步机，或者一些测功仪?包括小米还有平板跑步机，其实它立起来的时候占的地方很小，放下来的时候你可以在那里跑步，练练健身让自己的身体变得更强壮。
女性可能练瑜伽，如果传统的那种沙发、茶几、柜，的模式，很难适应这种状态。
是不是它的家具和其他东西更便于移动?或者便于收纳，让这些设备在很好的地方都能够放得下，那么在这个过程中怎么去做?包括利用门框?各种设备，但是它一定要在空间的使用上，考虑到我们原来的户型设计上，这部分是没有的，根本不会想到有健身这样一个模式出现，包括电视机，现在的设备支架里头的朝向不再是单一朝向，可以变来变去，旋转的电视大家都可以看电视，在那边可以健身，可以活动，可以游戏，它是多种多样的。
我们去年讲过一个几个融合，其中一个就是叫家具与室内设计的融合，就是你已经很难分清楚哪些是室内设计，哪些是家具设计，家具没有，你室内设计基本上不存在，或者是你基本不太成立，如果是光有家具，但是它就影响到空间，对使用方式的影响就很大，所以这个里头就是可能变成一个融合状态，包括科技的这种技术设备，你的消费场景之间的融合，因为我们有很多的技术设备，我们以前曾经跟张江的一个高科技公司，它有很多的技术的储备，希望在住宅里头共同做一些研发产品。但很大的一个问题，为什么他们说起来好像智能化了那么长时间，手机已经所有都可以干了?能订票能上天入地的，到哪都能行是吧?完全身上可以不带钱，但是它在住宅里头智能化也仅限于很多，就是什么关了窗帘，拉个窗帘，灯光变的颜色，完全不应该是这个状态，它的这种消费场景和技术设备之间应该要有更好的一个展现在里头。
第4个就是卧室。传统的卧室就是拿来睡觉。他就是床柜。衣柜。这就是卧室的基本功能。我们也发现有很多的人失眠，跟卧室的舒适度和其他东西也有关系。在狭小的空间里，卧室是不是还有更多的功能，更舒适的体验，其实也有很多的可以思考的地方。
比如说一部分的卧室和客厅之间的墙体可以移动，我们知道会议室有时候可分可合，我们也想过，比如说在一个家庭里，为什么每个卧室都要隔音，都要封闭性的？可能除了主卧室，其他卧室不一定都要封闭?比如说孩子在初中之前，在卧室里打游戏最好家长还能听见一点。有的小一点的孩子，他的房间你能实现的有半看到可能还更好一些，觉得更放心，
很安全的在那睡觉，你也不用开门进去再看一眼是不是躺床上。更小的时候监护的时候，他恨不得就在一个卧室里头，在其他的卧室里头它是不是可以有功能的变化?其实是可以家庭人口结构的变化和使用方式变化的时候，承担这种墙体的不同的变化。
比如说还可以在更小的面积的时候，充分利用这个空间，利用飘窗，利用某个高档做一个柜子，关起来是个柜子，打开是个工作台，可以半封闭半这个都可以的。
简单的这种在家办公，完全在客厅，几个人如果同时开语音会议，可能就比较吵有干扰。卧室它在一部分的时候，就有这样的功能性是吧?
包括利用可变家具，现在可变家具其实已经很多种多样了，他的空间功能多元化切换，非常容易很简单，不像10年前家具很笨重，简单的一个切换就可能实现。
包括卧室的近身是吧?我们知道在有限的面积下，如何让住宅更好卖?大量的产品解决方案就是加大面宽，但是同样的面积段好像面宽条件好了之后，你的销售好像会更好，但实际上在居住使用当中，晋升也还是很重要的，保持一个舒适的晋升，其实它可以让卧室有更多的使用可能性，比如说你卧室的晋升不够的话，在卧室里放婴儿床就放不下，婴儿就必须跟父母睡在一个床，一方面白天工作不好，晚上孩子也睡不好。如果你增加那么5，60公分，可能一方面婴儿床的尺寸你可能会更好。另外如果这种异形情况下的居家办公他就有可能性，简单的一个小角落也可以有各种可能性。
卫生间他是家庭生活卫生和个人生活卫生的一个专用空间。其实在疫情发生以后，卫生间和卫生设施的要求就会高了，卫生间里头储物功能不足，干湿不分离，地漏反味，比如说现在客户的痛点，洗漱用品比较多，以前就是一个洗脸的肥皂，或者是洗发精、护发素，现在名目繁多的女用非常多，他怎么来去做收纳?
第二个就是说对卫生间的体会，没有干湿分离，一旦洗澡卫生间就湿漉漉的，地漏下水市场有反味，其实很小的一个装置你可以搞定的。卫生间的角落藏污纳垢很难打扫清理，不光他很难打扫，打扫的东西怎么放，也没有合适的位置。而且如果这些地方打扫和清理不够，你用来用你的毛巾，牙刷，浴巾等东西也会很容易污染。还有通风全靠排风扇，其实当然在日本他们的通风也是有的靠排风扇，但是他解决的比较好，它有干燥的功能。还有一个就是入口太多，人口太多的时候两个卫生间要排队，比如使用卫生间的早高峰，集中在那一段里头，家里人都要用比较紧张。比如说楼上冲马桶的时候声音还有一个就是墩布，水桶只能放在卫生间，它就显得比较这个都是比如说客户的痛点，我觉得客户痛点肯定都是这个问题，包括我在去年跟大家在聊产品设计的时候，我就问了很多人，比如说你们家的浴巾是怎么收纳的?浴巾你是多长时间换?
不是太好。
还有我们设计的卫生间里头，他那些打扫卫生的东西可以放在什么地方?它是污染的，它是一个开放的还是封闭的?这也是一些问题，还有那些女士用的各种各样的洗漱用品、护肤用品、美容用品等等，我们看到最细的日本的收纳，他连女士用的棉签盒假睫毛都有一个专属的收纳地方，但是我想最基本的比如说还是推行三分离的卫生间，把淋浴房领域和上厕所这两个分开，它干区的地面就容易保持干燥，真正实现能够干湿分离，
比如说上下水管的图里头还是显示的管道都是在室内的，包括上下水管，有些应该怎么来布置，是不是可以有更优化的地点?在上海可能房子都已经10万以上了，他是不是还应该都在室内占你的面积?这都是可以的，我觉得三分离的卫生间的空间的利用率让他尽量的完善。能够真正的分离起来，
是吧?包括卫生间的时候，
你可以看到上面这张图，它把洗手盆的下面做了两个抽屉，而我们这洗手盆的下面大部分的时间，因为管道是不用的，没有详细去用，我说的原因就是一问他就是说维修或者可能漏水，但其实这个东西是可以解决的，
技术上是可以解决的。是吧?那么他这个抽屉把柜子隔板做得更详细一点，其实它既能有功能去方便处理，还能够隔绝灰尘。当然这个图里头显示的并不见得完全都是最完善的。但是比如说墙上做一些凹槽，还有其他的一些手腕，可以让整体的收纳形象的更有趣。它每一个卫生间打扫的地方，比如说你家里有两个卫生间，在各自卫生间打扫的地方，是不是在各自的清扫的地方就在卫生间里头就可以解决，不需要再拎着可能被污染的打扫的东西跑到另外一个卫生间去清扫。这在这个里头可能都有一些详细化的原则?
再通过我们的设计来考虑。
第6个构思就是说阳台。在大多数家庭阳台设计作为所谓的衣晾晒，是吧?其实我觉得在疫情之后疫情期间，当然因为是春节又不能出去，所以外面是寒冷的，大家对阳光那种自然更加的渴望，阳台就变成了连接室内外的空间，其实它的功能也可以更加的丰富和多样化。
实际这个阳台不仅可以让居住者接受阳光，包括新鲜的空气，它是实际上也可以有很多种模式的。
阳台其实跟客餐厅可以一体化，他也有很多的模块，比如说健身模块，我们可以把锻炼的和客厅放在一起，早上的时候尤其空气比较好可以做操
老人小孩活动的地方。阳台再大一点的话是不是可以聚会，作为一个室内外延伸，我看到有一个图片可能显示的是在阳台上像一个吧台一样坐着对着外面那种来看看。当然我看新的抖音里头是吧，它也可以作为另外一种聚会方式跟隔壁的楼在比这个尬舞是吧?他跳一个舞对面那个人互相隔空喊话，也很有趣。当然比如说家里人也可以在这里头喝个下午茶?摆个花弄弄也可以。种植模式，很多人很喜欢在阳台上种点东西，我们曾经有个产品叫做每家给他一平米种植阳台这样一个面积，有的人种菜，有的种花，让更多的人变成阳台，有一个私家花园看着植物的生长，也可以享受到自然的风景这也很好，包括宠物模式，宠物很多时候小的猫狗，它的生活空间就都在重复。
的功能在。
这些东西都是我们在这个过程当中的一些初步的对于住宅套内的思考，更多的是源于客户对于每一个使用空间当中使用的痛点的这种或者是不足的一个分析，然后结合到空间的安排，一些室内家具的部分，结合到户型的一些设计，可能在不同的面积段里头有不同的应用，但是我们在这个阶段的一些反思，也跟大家有这样的分享和了解。
今天很感谢跟大家一起来探讨关于后疫情时代的这样的一个产品设计的点，当然后续也欢迎各位继续关注我们！谢谢大家。再次的感谢。
