今天跟大家分享的是后疫时代的产品解决方案之二社区篇，中国真的是这次人类历史上第一次十几亿的人在家禁足，确实是很难得，因为只有中国政府做得到这样的一个群体事件，其实对中国人来说，会影响到很多的东西，因为在这样的时间里头，让所有人都采取统一的行动，然后统一的关注这些事情。
大家在家居住了很长时间以后，让人们从来没有对自己的居住这么关注过，这里头可能社区对大家的影响也很大。今天给大家分享一下我们一些产品解决方案的想法。
我们可以看看这些图片，看到抖音里有人隔着楼在跟大家说，有的人跳舞，有的人在说话，憋了三四个星期之后，人在家里头是很孤独。相信另外一张图片大家都很熟悉，在小区的门口，堆积如山的快递，快递小哥们很辛苦，但是这么多的东西，其实物业也很辛苦。我们单位有一位同事说忘了快递是要自己取的，结果他就订了两箱水，搬回家的时候他就确实是很尴尬，很费力,这样的小区状况，不是单一一个，不论你的小区是多豪华多高大，标榜你是多么的好，小区门口都是这么个情况，好一点的无非就给你放个架子，差一点的基本上就是露天。下雨天的时候或者东西很重的时候就很尴尬，这其实就暴露出这个现状，从这里头这些情况，当然不一而足，总的来说看到的情景就是社区公共空间和设施，它整体的有效利用率其实不够高的。
我们总图在这里头是没有认真的去特别想过哪一点。还有一个社区的功能性配套，可能有很多配套是比较豪华，或者装饰比较多，大门口显得威严无比，或者是水景很漂亮，但是你即使很漂亮，但最后的状况也是一堆快递堆积在那儿，第三个就是物业服务的涵盖到户的便利程度是肯定不够的。因为小区小，取东西还方便一些。比如有些小区最远点八九百米，然后有的年纪又很大，东西又很重，你物业来服务，帮他送货到家也困难，不帮他送他也很困难。
所以他怎么在社区的规划里来去反映这些问题。还有一个就是特殊情况下社区的应对能力，我们有时候刮台风或者下大雪或者什么的话，我们当然没这么严重，一般两三天就过去了，像这种特殊情况，他就是进行了一个多月的社区应对能力。虽然物业各方面的人非常辛苦，但是这肯定显示的办法是不够的，设施和功能空间的考虑也是不足的。 我觉得这一次通过这个疫情，其实它应该是一个时代的变化，就是当人们的社区和住宅重新回归到生活的本质的时候，他的生活场景其实是变化了，人们生活的观念和意识会变化了，可能在几个月以后，大家审美的可能都会有所变化。所以这种变化应该带来我们在反思，在社区里头应该是怎么样来去做的。
比如说第一个我想是讲健康，因为这次肯定是健康最重要，比如第一个是健康与体验性的总图，第二是围合型小组团，第三个是安全性的分区和卫生流线，这个是健康和体验性的总图。
健康体验性总图我们做过很多年了，我原来想做一期东西，就是回顾着地产开发的40多年，看到这些总图里头他们牌子的状态，很多时候开发商做总图的状况，你可以看得到，他有的时候是找了货值性总图，就是谈完一个总图，大家一算货值最大，设计公司觉得我们这个很成功是吧？这个很难通过。
第二个就是利润性总图，利润总图肯定比货值反正要强一点，因为你还有成本在里头，就考虑多了一个成本的角度。你看货值一样，但是我成本更低，所以说利润性增幅还有成本性增幅，这个是成本最低。甚至现在还有税筹型总图，因为现在增值税要跳点了，跳点和不跳点其实差异很大，他那个税是直接往上跳的。但不管怎么样，这4种总图你哪怕做的再精，其实都一个样子，就是全是算账型总图，货值最大。入口给你做个示范区，展示的时候显得很高大上，这个就更过分。他肯定把这个间距已经卡到最小，道路那地方偶尔放宽一点，面宽资源用到最大化，然后货值最大的产品类型占比最高，于是特别容易通过。那种总图其实肯定是不对的。
我们想真正的空间结构到底应该是什么样子的？他是不是应该前面看到那张图，人走在里头就很舒服，人在里头生活的那种感受，那种体验点，它的邻里关系，人和人之间的熟悉程度，是不是大家都是应该隔着楼，还是应该可以守望相助。以前中国人说远亲不如近邻，他是不是应该大家完全充满都市的陌生感，还是应该真正觉得这是一个安心放心，不用特别去戒备，让你能够从这个工作状况转换到一个生活状况里头，恢复第一人称的时候的一个环境关系，它地上地下关系，主次出入口的关系，楼栋和之间的关系。
从城市的角度来考虑，其实社区它是不是可以有一定的组团结构？
我们可以看到在二三十年前的早一点的规划理论，马斯洛的人的需求，安全需求等等一系列需求之后，他到认同到熟知是吧？然后以前说的三板两点，两板两点，是吧？小围合。 小组团形成一定的空间组织结构，而这个空间组织结构其实我觉得它不光是人的熟悉程度，其实他跟他的小区的管理也有一定关系，因为你管理三五栋楼，这个保安是可能认识的，你说20栋楼保安不可能认识你，于是就变成你会觉得保安对你很冷对吧？大家都不熟知，然后你对邻居也很冷，因为你没有公共的交集，就是偶尔在电梯间楼梯间碰到的时候，也许你打个招呼，他没有稳定的结果，孩子一下楼都觉得没有安全感，有一定的小组团的时候，它在有限范围内进行规划的空间就是具有安全感的。
比如说万科原来做的城市花园里头的一个项目，金丰苑有4栋高层围合成一个，然后在4栋里头设一个门岗，我不知道现在这个门岗还在不在，然后车辆都是在这个门岗里面，小孩是完全可以在里面玩。
小孩要出去的时候，又会恢复到像我们小的时候，父母叫孩子吃饭，经常趴在窗户上说，那谁回家吃饭了，如果他就在这个院里，那一叫的时候，大家都看到会互相传，但是如果像前面一大排楼，他往哪去叫，他不可能走到小区全叫一遍，这种空间关系形成一种错落的组合有一定界定的。
即使他那地方没有设一个门，但是他有归属感，他觉得这个空间是属于我的。就像上海的很多老弄堂一样，你一进去老阿姨就问你找谁，然后就说那谁他们家不在，刚出去，他就特别有安全感，因为从心理学家测试来说，人一般熟知的面孔也就200个到500个，对吧？
如果是一个完全开放性的大的社区，没有组织结构的，它不可能形成这种稳定的空间关系，也不可能是一个社区里这种结构性和人的行为使用的东西，我们淹没在这里头，包括七栋高层它形成两个所属的院，然后风雨廊把所有的楼都联系起来。从层次来讲，有入口去摆排的，也有里头公区共用的包括这种可以看到这是很早年前的一个规划形态五六栋楼形成一个组团结构，他组团结构可能就在你们强排基础上稍微做了一定的调整，它的层级和关系以及他的组团内部，它有归属感，有公共活动区域，有楼栋之间的区域，从外部进入的时候，是有层次的，它不是一个均质化的关系。然后他也通过架空层的塑造了一套丰富的这种，就可以把硬件活动等等一系列的组合在这里头。这是楼栋之间的，就是说他对大的组合关系可以看到，不管它是高的还是低的，都有一定的组团结构。
然后从组团结构之后，其实当时的关系它只是讲了组团的空间结构，但今天随着我们计算机技术发展，包括这次健康疫情之后，人们做的调研。
对于住宅里头100%不满意的问题就是通风。实际我们楼栋已经做了，你说窗户都开了，为什么他会觉得通风不好？实际我觉得他可能有的楼栋没有考虑这个问题。
比如说我们通常考虑是日照，但是温度，湿度，风环境，它一年四季春夏秋冬，是不是可以有一些从在总部里头的一个考虑。这个当时万科里头也做过，它有一个风光定位系统，借助这样的类似软件，其实也可以把小区里的通风是不是可以一个叫通风系数的问题？
如果没有这个技术，你就很难评估它的通风状态，它排的很密，他通风不好也是这样，就是我没有在规划当中，只是凭感官的看着你是不是通风不好，没有一个量化指标，如果我们总图未来有一个量化指标或者排图的时候，这样才能够是健康的总图或者体验性的总图，在这样的空间里，你的生活肯定是健康指数才能达到比如说主营空间，这是原来环境设计的时候，可能在老的规划里头，它都是要求这样的一些东西，但是现在可能很少了，比如说前面如果排4栋楼，它对后面的建筑肯定是有风的阻挡的，这是一个。
第二个就是它形成这种板块以后，板和板之间的缝隙风就很大，风很大的时候，人走到那时候也不舒服。但是如果它均布一点，比如说中间去掉一栋楼的时候变成三个板，可能他中间的间隙大，日照间距通风环境可能都会好，底下的时候这个也会保持一个经常的合理的风速，让下面的场地活动的时候也不至于出问题。
如果说有专门做景观或者环境或者是建筑物理的这一类的，是不是能有一个针对总图或者针对什么的一个叫做风系数，有日照系数，如果出现这个可能让整个的社区的风光照都会是比较好的一个条件。
包括它高低错落的时候，结合当地的盛行风向，有时候也不见得都是南向好。其实东南向应该通风条件也不错。而且我在上海以前还住过一个类似于南向偏东的房子，它通风在有些条件的时候不比南向的差。所以这样的话实际在秋冬的时候防寒，春夏的时候通风散热，都会是不错的。
包括在设计的时候，比如说夏天的时候太阳高度角比较高，它的日照晒的位置是不是能进到里头来？而冬天的时候能够晒到更多的室内空间，西面的保温是不是可以跟南面的或者其他地方是不一样的？它的构造应该是什么状态？可以有一些保温隔热的措施？不见得一栋楼的四周都是一样的，包括行里布置的时候缩小楼宽包括行列布置的时候缩小楼宽，其实也让公共空间有横向流动的风环境，这些都是基本的健康，这些都是总图里翻出来的老货是吧？
而这种老的东西，可能它在某些环境和空间里头，在现在的阶段里头，它全是一个算账性总图的时候，其实我们不再去有更多的人关注这一点。当人们回家真的住的时候，那么这个体验其实它就可能出来了。
包括通过架空层，如果有架空层的时候，它底楼的通风量会增加，底楼通风量增加的时候，在底层的时候，整个的通风面积扩大了，楼间的缝隙风速就会降低，也避免能够形成旋风，而且风的整个是比较匀质的。包括一些水景的应用是吧？它除了作为景观以后，也是给房子可以通过风来降温，
然后夏天的时候风通过这个地方的时候变得更凉，就像中国传统园林的设计研究他在比较南向的房子比较热的一个地方的时候，它就会形成一个川塘，南面可能还结合一些弹琴的地方，会有一些水面，它这个是声音的考虑。
我们现在做的技术这么先进，智能化程度这么高，计算机辅助能力这么强的时候，有些东西考虑的细致程度还不如我们那时候，主要是因为算账或者生产，这里我想跟大家来提一个问题，很多的住宅为了省南面的面宽，所以基本把入口都放在北面，好处就是南面这套房子会多一个面宽到两个面宽出来，但是多了那一个到两个面宽的损失是什么呢？
你一出来这个楼是在阴影里的，你在北路口一直是在阴影里面你在北入口一直是在阴影里面，常年不见太阳，太阳晒不到的时候，他的植物也不会长得特别好，所以他的温暖感可能感觉也会比较糟糕。我们想有些楼其实可以从南入口入，南入口入的时候，它入口进入和出来的时候，它的活动是比较多的，那么一下来就可以到达一个比较充满阳光明媚的。
植物很茂盛的环境很舒适的这样的一个场地，这个场地的利用率就比原来在北面的利用率要高很多。所以这个是不是也可以变成一个大家在从健康角度考虑的时候，而不是从算账角度，只是那一个开间两个开间，当然你幸福了整个楼上下来的人都可以在这活动，就是说你只是多了那么一两个开间，这个帐怎么算，我相信很多人应该比我们更清楚
还有围合的小组团，一个是它可以降低服务半径，比如说快递也罢或者什么也罢，在有限的范围内，他可能就送到门厅的时候，你取就比较方便，对吧？如果再有加工层或者其他的东西，甚至有一些连廊它就直接可以走掉了。不用在风雨之间扛着很重的东西，然后走得很辛苦。
第二个有时候它的照顾半径可能会更好一些，邻里关系和社会归属感都会更强。比如说原来的4栋楼，其实就是我们说的类似于金丰苑这个模式，他一个楼秉然后把他一个Lobby，然后把4栋楼放在一起，如果这栋楼里头有一个小小的门厅，这个门厅可能不见得很大，甚至是廊子也可以，但是它有个门禁，比如外面的人进不去，里面的人大家也会比较熟识，那么这四栋楼如果按高层来说，在户的数量也没有超过500户。
保安能够认识大部分经常进出的人，如果有一个保安在里头，他小区内部的花园，小朋友们就可以在这玩，这4栋楼的孩子都可以在院里头自己玩，不需要家长看护。因为只要跟保安说孩子不允许出去，他就没有问题，他就可以在这里头很放心很安心的形成一个很好的游戏。
我上次去的时候记得有个阿姨就会把被子拿到下面的院子里头来晒，说明他觉得这个空间属于他，他肯定觉得这个空间是能够被使用被利用的感觉，它才会能够把被子拿在这晒。小朋友在这里骑自行车玩，他们之间的熟悉程度也会更好一些，形成一个相对独立的小生态环境。这个就比那种大的，我们刚才看的一大堆的排楼这好很多。
包括他这个里头如果要首层架空连廊连接，用明确的边界围合成组团内部的公共空间的话，它公共空间其实就把一栋栋形成了一个相对的有一个领域感，它的活动性能和限定感和归属感会更强一些。这是第一个。
第二个就是说我们的安全型分区和卫生流线，这个里头提一个概念就叫做三区六线。原来大家都在讲归家流线，其实出家流线也是一个，你光讲归家的流线，那边你出门的时候的流线也是很重要的。我看到很多小区出门的时候就堵在小区门口，他这个肯定也没有设计过，你说光归家的时候看的仪式感很强很高大上，但你出门每天都堵车，是不是也很糟糕？
所以三区六线的意思，实际上就是说它把所有的区分成三个类型，根据这次健康类型以后，或者清洁区非清洁区和污染区，如果说有外部的，假设我们的呼吸道疾病或者是其他的疾病，经常会出现的话，那么可能它就需要有清洁区非清洁区有污染区的设置，这个里头6条线包括人或车，即使有重叠，它也应该有管理和设备的要求，比如说货它也分成干净的货和垃圾，如果是垃圾的话，目前我们看到小区里头的垃圾，其实很多时候压缩站是没有把它压缩的，当然现在分了干垃圾和湿垃圾和回收垃圾，湿垃圾其实在某些东西上还是对环境有点污染的，如果它动线跟儿童活动的或者老人的在一起，他是不是会形成一些容易让人得病？
比如说还有快递的这些人，我并不是说快递就一定是污染物，但在正常生活里头，它也具有一定的不安全因素，是吧？因为你不熟悉他，他不属于这里的人是吧？还有车型跟小孩的跟老人的跟其他的，对吧？这里头如何把这些动线进行在一个小区里头合理的规划，不只是单一只考虑仪式感，它这些流线实际上在总图里头都应该是每条通线都仔细的推敲，能不能够更合理，更卫生更健康，所以我说这里头可能他把社区大堂、地库入口、物流集散区，人行步道，后期大堂
储物区等等一系列的后勤通道，都考虑清楚，实际上我们的住宅小区如果说比那些商业综合体或者是那种像我们在日本看的那种居住、酒店、办公，甚至有医疗，还有学校公园，底下有几条地铁线，还有公交线，相比来说我们流线简单多了，但是在这个里头如何把这个东西分的更清楚，把路线的设计更合理，同时又有一个相对安全合适的这样规划和管理，在这个里头我觉得大部分的规划考虑的是不够的，所以我们提出三区六线的概念以后，这三个区域怎么分，6条线是怎么做？
6条线里头跟其他线是不是能重叠，有没有问题？对吧？需要管理上注意些什么东西，他可能在管理上有些地方就要增加成本，有些地方可能就要注意管理的要求，所以我们把它分成几个颜色，然后在不同的区域里头，当然这只是我们提出的一个想法，是不是合理，我觉得可能在很多项目上我们慢慢跟大家共同来努力。
再一个就是很多朋友可能在规划设计的文章里头，也都提到过，刚才我们讲到的小区门口的状况，然后大把的快递堆在地上，我看有的最严重的小区门口摊开了几十米几辆大货车堆的全是东西，那么对于小区这样的一个入口，我们原来的入口就很简单了，就是一道门吗？门里就是小区门外外面，但是门入这个过程里头，其实是有很多功能的，比如说信息传达、观望等待，物资交流，等候等等一系列的它其实都有的，包括现在说的健康交叉，检测是吧？
雨天的落客等等一系列的，它其实是有很多功能模块共同构成了空间转换的一个过程，就像一个住宅内部一样，入口我们以前也就是推门就是厅，后来说有个玄关会好，因为你从外面回来的时候，外套、雨伞、钥匙、包鞋都要换。其实你进入小区的时候，也是一个从城市空间到社区空间的转换过程，转换过程它也需要一系列的功能来支撑这个东西。我们在千人指标里头其实也有一定的指标的空间面积，当然肯定以前的规划设计这个是很早了，我们的签约指标其实是我们千人指标其实是20年前做的，住建部到现在为止也没改过，从来没人再提这个东西，其实在现在来说，从使用功能的角度，规划指标已经远远落后了，比如说商业指标是10%，远远超过人们的需求，肯定会有一定的控制。
当然这个玄关他指标上也没有，指标没有的时候，实际它的功能上肯定是应该有这些功能的。这些模块可能根据小区的不同，或者是内部的这个小组团大组团管理方式的不同，可能会有一些差异，但是它这些模块的功能化都应该有，否则就像我们现在大部分的小区一样，不管它多豪华，反正门口都是堆了一堆？
比如说健康监控，设备可能就有一个很简单的通道，你看机场走过的时候，他就很简单的一个设施就可以搞定，包括消杀通道，他在必要的时候，传染病的时候，他迅速可以把消杀做掉？
鞋底或者其他的部分，可以初步的消毒杀菌，集中储物，比如说信件等等一系列，它是不是可以在这里，甚至现在有的比较先进一点的，它也可以用这种无人机小机器人他就在社区内部直接送货，就送到小区门口以后，他指定多少门几号，咔嚓告诉他一声，直接给你送到小区的门口，你的单元的门口，第一不会产生危险，第二个他也管理上也很简单，你一设定好他就直接去了，我相信它就可以充电了，也不需要经过交通部门的报备，因为他可能可以走速很慢，对影响也比较小，免得这些快递小哥们飞驰在小区的通道上是吧？如果有真是搞自动化机器人的，其实可以琢磨这个问题。
还有一些独立隐蔽的后勤通道，但是环卫清运包括维修还有等等，它是不是可以有一些后勤通道，单独的后勤通道里头，它有些是可以走到物流仓库或者是楼栋在做收发中心，比如说我们原来设想就是说这个快递小哥或者送餐的什么的，是送在家门口最合适，还是送在小区门口，还是储物合适。
我觉得这可能是有些分类的。中国的小区规模其实都是比较大的，10万方的小区都算是比较小。那么10万方的小区你按照容积率算的话，2.5在上海的容积率它其实也是不小的一个范围，如果说他有重一点的东西，你又是双职工不在家，对吧？那么你就可能会要把这个东西从储物舱拿出来，再拎回家也是一个不轻的体力活。
如果说你能够在楼栋的电梯下面，这个位置就可能很方便，只是搬进去就行了。这个可以在地下室，也可以在它一楼的某些位置，就像我们以前的信报箱，变成是一个扩大功能的信报箱，甚至你收的东西，如果是生鲜蔬菜？信件，还是一些什么其他用品，可能都在这里头可以变成一个更方便的方式。
第二就是活力，活力这个概念，我们觉得原有的公共空间的这个系统，包括小群体的社交活动系统，包括地库，包括全天候的管理中心，主要是他这4个部分。我们看一下赛拉维的大调研，他其中有一条，你希望自己居住小区增加哪些基础设施，排在第一条的，是更好的医疗配套，希望有更好的医疗配套的大约占他们调研数据的50%，上海的健身商业超市，儿童活动场地，小区其实也并不见得是没有景观，没有场地，因为我们2.5的容积率排下来以后，我上次在上海看到了一个某院子的产品，它就一栋楼拔的很高，剩下的全是那种特别密的。可能确实小区里没什么公共活动地方，我也不知道他怎么验收的，因为院子如果按这个规划要求来说，院子里绿地应该属于社区，小区的公共绿地，不属于他的。
那么这里头我也是讲了一个痛点，主要是他没有活力。空间失活，我们用了一个词叫空间失活。这东西一个就是它没有功能性的活动内容，第二个就是说它没有活力，这样两个意思。一个他是景观就是观赏性，不具备参与性。第二是大型交互空间的使用率不高，还有一个地库架工层存在大量空间，没有充分利用。
我曾经跟做景观的朋友们一起来探讨，我说我觉得景观它说法应该是不对的，景观很有可能让人感觉就是做个景看一看的这个意思，有时候建筑的或者是规划的做总图的人，对景观其实他都不太关注，我盘完了以后货值算完了，你往里填空，他连景观倒推的过程都没有，实际那个东西不应该叫做景观，对吧？
在住宅区里，我个人的观点应该叫户外公共活动空间系统，它是公共活动的空间系统，公共活动它就一定是有内容有形式的，对空间的使用要求的，而不应该说是做个景看一看。而且它景观里头很多时候它还会出现那种比如说防御性景观、阻断性景观、观赏性景观，
它不是属于那种参与性景观或者功能性景观，所以它的景观有时候你看着很大，比如说我住的区域在上海张江，张江道路边上都是30米的绿带，但是基本都不能用。绿化量很大，但是活力是很低，没法用。因为他全是这种行道树，后来他们在改，改完了以后还是很糟糕，花很多钱，但是改了以后还是没有人参与基本都不符合那一类人在那个地方使用的基本需求。
所以我觉得重新定义社区的景观系统，我们希望是有一个这样的过程，它应该是个社区公共活动空间系统，它应该强化互动的参与性，让景观空间能够被居民所使用，成为公共性最重要的组成部分，我们认为公共活动空间系统里头不只是有景观这部分，还有其他的部分，一会我们再讲，但是它是最重要的是它为什么？因为它的里头有阳光、有通风，有日照，有很好的植物，它可以有大量的使用的人流都是通过这里的。
它要有功能性，比如说小的功能厅，敞开式的交流，你可以看这张图，他这个景观是南京仁恒的一个景观，是新加坡的。
这个理念跟我们这个理念其实有很多的差别。你可以看到它每一个小空间，实际上是能够被人家使用，愿意在那停留，它的斜向这条白色的通道性和停留感的东西是很强，有一些是公共性的，有一些是小组团性质的，它是开放性交流性，大家在这可以多种多样的活动，孩子可能三三两两坐着，家长推着孩子遛弯在这儿停遛，他就是一个小组团，既不会觉得过于私密，又不会觉得你的停留被打扰，这是一个很重要的，就是在规划当中或者要使用的，包括这种小尺度一点的。
当然这个社区里头不一定都有，这种小尺度三五个人能够在这里头使用，既是公共的一个庭院，当用的时候就好像属于他这一个人，形成这样的一种共同关系，包括小孩活动的一些角落。第二个就是大型的活动场所转变为小群体的社交活动空间。大型活动场所的，个人的感觉在小区里头，有时候会出现一些做这种规划的时候，或者做景观设计中会出现一些很奇怪的大广场。
大广场只有集会、节庆、庆典等等一系列的东西才用到，平常的时候其实根本用不到。大量的土地或者大片的水景，其实它有时候人根本用不着，实际社区里头更多能够被使用的空间，第一个是小团体。我曾经看过一本研究的书，他就拍了很多不同的人使用的照片，基本上都是三三两两，一组三五个人，几十个人一组的，只有中国广场大妈，在小区里跳广场舞的时候，偶尔出现，其他时候极少出现，多是家庭为单位或者三五个孩子或者家长带着孩子，是吧？
随意性很高，但是它既有公共的安全感，同时又有停留感，它通过安全感和停留感之间形成一个比较良好的关系，如果过于私密，大家觉得很奇怪，这两个人躲到那去干啥，其实他也不会用。
除了孩子躲猫猫以外，第二个场地其实分散，形成一定的游离式的小组团，就像在一个大厅里头，有很多就像酒店的大堂里面有很多小座位，三五个这样无所谓，它具有一定的停留感，它不见得说一定要有自己的私密性，小领域感，但是同时又是属于大空间的其中一部分。这种我们看到的景观，最开始放总图里，景观都是很大，尺度一画就是很多米，他应该像这种私家庭院的一部分和公共庭院的一部分，楼栋间的一部分组成可能被人使用的，它从大面积集中性场地转变成小功能空间群众
很多小功能空间区域，比如说多层住宅，它底下的楼间距，就是几个自己家的院子，半开场的院子共同组成的，它的使用效率就很高，它实际使用就有一定的灵活性。
更适合社区的这种邻里交往，家庭活动，其实这是为主要的，很多的景观实际上它是不具有这样的一个状态，它就是以装饰感. 几条曲线一拉，几个小坡一走，种几棵大树，结束，就集中到分散。其实那种大集中，大轴线，那都是上帝视角的东西，或者鹰眼能看到的，小区居民其实根本看不到，他除了为了图案画以外，其实没有什么特别大的作用，它从大空间变成小群落，就集中变成分散，这是个示意图。不是说咱们真做成这样，其实旁边轴线式的构图，它也可以有很多小小角落是吧？也不一定说是这样，它应该在这里头有很多这种有机存在的这种点，这个点可能共同的使用效率是比较高的。
而且让住在多层或者高层的人，在楼下活动的时候，仿佛觉得院子那一块就是他们家的，我相信客户使用的感觉，如果有的话，他评价会很高，一个大的运动场地，同等面积它可以容纳很多小的活动，标准篮球场其实意义都不太大，因为经常打篮球的就三五个人，大家可以有几个朋友预约，如果说一个标准蓝球场变成两个半场的话，就有很多人更考虑它的多样性和使用。
如果真是要举办一个篮球赛，他可能就去专门的体育运动场地了，还有一个地库，地库在我们通常的设计里头，就是一个停车的地方，一般的开发商对地库最大的考核指标就是造价，每辆车的停车面积，优秀一点的做到什么28.27，差一点做到30.35，还有更过分的40多。当然根据项目的等级不同，它有的强调舒适度，有的强调经济性，而且经常很有理由就是说卖不掉，但是大家想一想，地库是除了地上的住宅以外，社区里头最大的室内公共使用空间。但是通常我们在地库里头使用感受就是明亮安全找得着，很容易找到方向就不错了。它的通风条件，日照采光什么的就不用说了，经常就是昏暗的条件下，地库里其实大量的面积你再去仔细琢磨他的时候，比如柱间的面积，我们在地库里头设计的考量是不是够了？它就是单一作用。停车使用环境也很差，就是潮湿昏暗有异味，都是这个状态。
而且有的时候为了节能，就是你走过去的时候有灯亮，你不走的地方都是黑的，其实特别可怕，你就会觉得心里头不知道有多少什么状况是吧？我在想，能不能充分利用比如说分时运营，它改善了以后，下沉天井等等一系列，或者是通风采光改善了以后，是不是能把它变成一个更具有活力的公共使用空间？当他停不满车的时候，他是不是可以容纳更多的活动？
有的时候他不用那车库，就长时间空在那的，他是不是可以升级？可以容纳更多的服务，对吧？我听说虹桥机场有了，在试用停车机器人，你往那一停，它有个机器人直接把这个车给你移走，到某个固定位置，你要用的时候直接可以点回来。我觉得以后是不是豪宅里头也可以用地库，面积可以大幅度节减。
当然原来还有一个设想就是地库里头是不是可以有共享汽车，如果有共享汽车的话也很爽。那不用买车，他可能也许车辆的利用效率会更高。
这个就扯远了就是说我说在这个里头是不是把地库能够升级为社区重要的交互、健身、娱乐、储物等多功能的一体化场所，它变成一个使用而有品位的家的延伸，比如说储物舱是不是能在每个单元的楼下，甚至你那个楼柱子和柱子之间的一个空间，除了开车门不影响以外，它是不是能变成你自己家放杂物的地方，甚至有一些下沉的空间，通风采光不错，是不是能变成健身娱乐或者是工作甚至等等一系列别的东西。
在这样情况下，地库能够把这条件改善，或者是利用它的架空层或者其他的东西，比如说万科有人上次去做了集装箱健身房？那以后是不是可以有一些智能的共享书屋，健身房等，一个人在家很吵的时候，你到这去看书，或者健身，因为健身房比较小，假如旁边一个女士，你进去就几个人都很尴尬是吧？汗流浃背，如果一个人用一个设备，自动消毒，自动的他也会比较好。
还有我们现在经历的尴尬就是你在家里头要开视频会，或者是语音会，
开会的时候几十人一个群，经常会有人重申说哪位朋友把你手机关成静音是吧？我听见你们家孩子在旁边唱，如果有一个这样的共享书屋，他在这看书开视频会就会很好，包括比如说宠物清洗，在家里给狗洗澡很麻烦，尤其是大个的时候，它有共享的一个设备可能就很好，对吧？洗完之后你只要一清洁他就搞定。这些功能是不是也可以让更多的人去使用这些地方？它可能用的地方并不太大，你甚至可以免费租用，；就是你放个押金，当你用完了以后没有损坏，他就收个保洁费，没有问题你就不用付租金。 其实都是社区公用的，他用公共空间真正给社区的居民来服务。
我们也设想了比如说物流取快递，如果是双职工，大家都在上班的时候，物流自取最好的点在哪里？我觉得如果是在楼下的电梯厅里头可能是最好的。因为你地库里有一定监控设备，是不是可以让更多的物流进在地下，进在地下并不是歧视咱们送快递的小哥们，因为地上可能景观系统或小孩活动或者老人等不适合他载着大量的货流行驶，进到了底下之后，这里又分解到每个单元。
比如物流的机动车的停放或者是物流的分拆整理和储物，甚至你有生鲜柜和一般的非生鲜柜，你可以冷柜放在这个地方，你回家的时候，来取东西，直接下到地库，电梯上下一趟，避免人接触。还有安全性的因素，如果单身女孩你下来取东西，快递到你门口啪啪一敲门递东西的时候，也不是那么安全。但如果在地库里头，其实就比较卫生又安全，而且又能够便利。
包括地库，我觉得原有的设计是不够得，它更多的是从经济性的角度考虑的。其实从现有的角度，很多小区的地库也做了升级，实际上地库可以做空间美化的，它可以让那个地库不是那么阴暗潮湿，可怕。不只是单一功能的东西，只要投入它，有设计，把它的东西提升，它其实也可以变得很美好。
去年的时候，我们在地产设计大奖里头就是评了一个奖，就是一个室内设计的朋友，他们用了很少的费用在上海大剧院的地下室做了一个改造，就到上海大剧院的地下室，他就明显变得很时尚。很明亮，包括架空层，架空层其实比底部应该更好，架空层里有很多他做娱乐空间、儿童乐园、健身房、会客厅等等一系列的其实都可以。
还有一个就是全天候的健康管理中心，它不是说是一个诊疗中心，它是一个给你提供健康管理，在你不生病的时候，如何让你更健康的这样一个地方，我看这次生病的时候，社区医院基本上用处都不是太大，在武汉和其他地方大部分报道都是那种中心医院或者是有发烧门诊的，当然因为这个病比较特殊，但其实我觉得可能更多的是应该利用社区医院的医疗体系，我也跟有关医疗人碰过，在国外其实家庭医生是起很大作用的，社区医院也是起很大作用的，像美国的话，社区医院里头基本上都配备负压病房，防止传染病。
所以如果社区医疗和小区里能够打通的话，其实它的治疗复诊监测不光是在疫情发生的时候，同时对小区里居住的老年人或者是其他有一些长期基础病的人，也是非常好的。这样的话结合互联网，比如说日常的开药、挂号、诊疗等等一系列的，他就用社区医院的方式来能解决。
这个当然不是我们单一小区的管理和设计能够解决的问题，但是我们提一个这样想法，如果能够做到的话，应该赋予它一个这样的功能空间，包括智能化的安全健康管理系统，比如监测，求助，紧急救援等一系列知识 而且如果健康管理的话，每年有体能检测，跟小区居民是不是可以做体质检测呢？是不是可以有一些营养建议？经常可以给到一些这样的东西？那么对于他的数据和日常生活的状态，它形成一个更好的健康监测的关系。
最后我也想跟大家来说说在过去的这些年，或者说是在疫情之前的几年，更多的我们的小区，不论他的规划设计还是其他的很多时候他内在的逻辑都是算账逻辑，货值、成本、利润是吧？税筹拉高排低等等，，它的基本生成形态的关系是由内在的算账逻辑而推导出来的。大部分对现有的小区不满意，希望房子的升级换代，我觉得主要的问题是我们的产品没有跟上人们日益增长的生活品质的要求。
那么客户的体验到底是什么？他对生活的要求，那些细腻的点其实越来越高了。所以我们希望从算账逻辑如何变成一种体验逻辑，变成一种客户服务，小区可能不再会因为装修大理石花岗岩堆的多少，
外立面看着多有仪式感，示范区多么的豪华，这可能不见得是客户的第一选择，因为我们做过一些调研，在其他一些城市，比如在杭州，客户第一选择的根本不是外立面，也不是仪式感，他的第一选择就是功能，这个功能未来小区的价值感很多，就来源于你的服务功能，你对功能生活场景的这种体验感是不一样的。
所以这种体验的逻辑或者生活功能和场景的构建逻辑，应该跟算账逻辑是并行的，不能说算账逻辑不要，它应该两个都要。当你没有那种体验感的时候，你那个账算出来是没有用的，因为你实现不了，如果说未来的地产它不是在黄金时代，只靠运营，只靠放大，财务杠杆就能够实现的时候，客户越来越挑剔的时候，那么这个体验逻辑在其中占的配比关系就应该是越来越多了。所以我想我们未来的应该是这样一个情况。
所以我们也是希望提供操盘思路下的产品解决方案，从客户体验的逻辑，包括算账的逻辑，包括客户使用的这些点上，共同来找到它的发力点和独特的这种价值点。他的策略内在到底应该是什么样的一个排序关系，然后用设计的方式把它表达出来。我觉得所有的设计其实都应该是从逻辑和顺序这样的方法来去做的。
感谢大家，我的分享基本到这里，。
