一、首付贷可能产生的恶果

我在房地产行业工作了十多年，经历过很多次的开盘，看到购房者一次性付款，带着几千万全款从清晨排队到下午买房的情景，我总是惊愕不已。

当然，投资本身是一件无可非议的事情，你自己的资金，你就有权利决定自己的投资方向，但是，随着房地产市场的火爆，房地产市场后来出现的情形就导致风险越聚越大。

一些做实业的人，或者资金不雄厚的购房者，看到地产商或者购房人赚得盆满钵满，他就失去了慢慢赚钱的耐心，总想着一夜暴富，实业也不做了，工作也没有心思了，而且慢慢地把全部心思转移到如何找钱买房。

首付不够怎么办？那就借钱呗，反正只要房价上涨，三年或者五年后一转手，把房贷和首付贷还清还能够大赚一笔，何乐不为呢？因此，为了凑首付款，什么众筹、消费贷、经营贷、信用卡贷款等等粉墨登场，甚至有的中介公司或地产商直接为购房者提供首付贷。

房屋按揭贷款为什么要求购房人支付30%的首付款，一是为了核实购房者的资信能力，二是在购房者无力偿还按揭贷款时，金融机构可以打七折处理房子，收回按揭贷款，确保金融市场稳定。

而现在首付款都是购房者借来的，那么，不仅购房者的还款压力很大（偿还首付贷款的钱，和按揭贷款的钱），而且因为购房者的资信不良，金融机构按揭贷款的安全性也得不到保障。

在房地产市场下行，房价往下跌，购房者购房投资无望盈利时，或者购房者无力偿还首付贷和按揭贷时，购房者往往会选择停止还贷，这样就会导致金融机构出现天量的不良资产。2012年温州房地产市场的崩盘就是一个明证。

因此，首付贷会导致金融风险剧增。

我用了整整三年的时间关注并了解发生在美国2008年的次贷危机，这场发生在 21世纪前十年的次贷危机的根源正在于美国金融机构将大量按揭贷款，贷给资信不良甚至无任何资信的购房者，购房者在房价永远上涨的幻想之下，也大量举债购买房屋，然后，金融机构也将次贷资产证券化，在美国和全球进行击鼓传花的游戏。

2008年当美国连续多次加息，刺破房地产泡沫，次贷购房者无力支付按揭贷款导致击鼓传花游戏结束时，美国的次贷危机就爆发了，而且在全球蔓延。

幸运的是，自从北京、上海、深圳和广州四个一线城市对房地产领域，购房者的首付款来源进行严查以外，一些省份，比如浙江也开始严查个人住房贷款、消费类和经营类贷款业务。

2021年2月末，人民银行杭州中支、浙江银保监局、浙江省住建厅下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》，该通知明确：

严格审核首付款资金来源和偿债能力。各金融机构要强化首付款资金真实性审核，严格审查购房首付资金来源。

严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。各金融机构严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严禁资金通过流动资金贷款、物业经营性贷款、项目贷款和影子银行业务等违规流入房地产领域。

严肃查处房地产开发企业/房地产中介机构违规行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房，不得协助购房人弄虚作假。

该监管政策一出台，对于打击房地产市场的投机热潮，稳定整个金融体系应该会起到良好的作用。

            二、首付贷产生的根源

任何一个经济行为都要双赢，甚至多赢，否则，这种经济行为就很难存续下去。首付贷在中国房地产行业能够大行其道，其实就是一个多赢的结果导致。

对于购房者来说，只要他的经济能力许可，银行流水能够覆盖首付贷月还款，和按揭贷款月还款，并还有部分结余用于生活开支，那么，在房地产市场上行时期，他就有足够的动机去进行首付贷。因为，在持有房子三年或者五年后，翻倍的房价足以让他投入成倍的产出。

比如，一个一千万的房子，首付三百万（自有资金100万，首付贷200万）、按揭7百万，按照年化6%的利息（首付贷可能更高），他每年的利息支出60万左右。如果持有三年后翻倍并转手，那么他的盈利粗略算就是2000万-700万（按揭款）-100万（自有资金）-200万（首付贷）-180万（利息支出）=820万，也就是说，三年后他100万的资金整整翻了9.2倍，这就是资金杠杆的作用（在这次购房中，他用了9倍杠杆，资产负债率900%）。

而对于中介机构来说，他卖一套1000万的房子，按照千分之四来算，他的收益为4万，一个月卖两套这样的房子，收入就8万元。因此，对于中介机构来说，他卖房子卖得越多，他的收入也就越多，而卖房子影响最大的就是购买者的资金问题，特别是首付款的资金的问题。如果能够想个办法把购房者的首付的资金解决，何愁卖不出去房子呢？因此，中介机构也有动力去引进或者推荐首付贷款机构。

对于银行来说，首付贷（一般以消费贷和经营贷形式出现）有房地产公司贴息和做担保，甚至银行提供首付贷的钱，都是房地产公司提供的，他只是提供了一个金融牌照赚了钱又没有任何风险，他有什么好担心的呢？

首付贷对于房地产公司来说就更加有动力了。房地产公司在项目达到预售条件时，是要想办法把房子卖出去的，这样资金才能够高速周转起来（至于为什么要高速周转起来，这就是房地产公司赚钱的秘密），否则，房子在手里就是一个烫手山芋。现在好了，有机构提供首付贷款，购房者的首付款资金解决了，不仅购房者开心了，开发商也开心了。

如果要是没有外部资金提供首付贷款，在很多的房地产公司，他会自己提供首付贷款给购房者，但是在这种情况下，房地产公司的律师经常会投否决票，因为：

一、如果购房者的资金出现问题，房地产公司提供的首付贷款基本打水漂，落得个赔了夫人又折兵的结果；

二、如果银行知道房地产公司提供首付贷款，有可能会停止按揭贷款的发放，但是，在很多情况下，银行也是睁一只眼闭一只眼，只有到购房者还不起按揭贷款的时候，银行才会以骗取贷款为由主张银行的权益；

三、房地产公司这种首付贷款行为有可能涉嫌非法放贷罪。

但是，在经营指标的压力下（比如销售、回款等经营指标，而这种经营指标往往是不食人间烟火的董事会或者总裁下达的），往往会置律师的风险警告于不顾，毅然决然行走在法律的刀锋之上。

综上，首付贷在多方共赢的促进下，态势在近几年是愈演愈烈。