为什么永远有人说“房价快回暖了”?

文:蔡垒磊

写了太多比特币,房哥房姐们不干了,纷纷让我再写写房子。从目前的数据看,大城市似乎出现了一些交易量的回升,但属于以价换量,价格并没有起来。然而在这个十字路口,很多人又迷茫了,因为周围看好房价的人多了起来,于是有房的开始犹豫该不该卖,无房的又开始焦虑是不是会上不了车?

《繁花》里的强慕杰为了把阿宝赶出局,用了一招“扶老太太下楼梯”,什么意思呢?让股价下跌,然后在低位收筹码,用价格下跌来打爆高杠杆,同时保证自己手里的现货筹码变多,掌握未来的主动权。

楼市也是一样,只不过执行的主体不是强慕杰,而是政府。中国这20几年楼市的黄金时代已经确定落幕,由于太过于疯狂,供需严重错配,过度建设,导致繁华过后,留下龙头房企们巨大的窟窿,和地方政府一地的烂摊子。眼见着卖地的财政收入已经无以为继,国家必然要彻底转型在房地产里拿钱的模式,从一次性收入要逐渐过渡到持续性收入——这也是全世界几乎所有发达国家都必然要走的路。

之前国家恨不得把手里的免费东西都扔出去换钱,但现在钱花完了怎么办?这些东西现在价格太高,自己手里的筹码又少,所以需要两步,第一步是大量开发增量,建优质保障房,人才房;第二步就是打爆高杠杆,让这帮在高位上了高杠杆的老百姓,把带血的筹码吐出来,然后自己在低位接——你看政府出的公告,是5折接,不是高位5折,是当前价再打5折。

这样一推一拉,国家手里的筹码就会迅速变多,未来大城市就能容纳更多的人口,而房东从老百姓变成了国家,国家就能既收房产税,又能收租,将房地产的收入形式平稳过渡——未来经济如果转好,由于手里的低价筹码足够多,没准还能继续又卖地又卖房,再收割两道,只要出个政策,变更一下某些房子的性质和玩法就可以了。

但在这个收筹的过程中,国家毕竟不是强慕杰,是需要考虑老百姓的承受能力的,一下子打爆所有杠杆,不仅老百姓受不了,银行也受不了,国家自己也受不了,所以才需要“扶老奶奶下楼梯”。即房价每下行一格楼梯,如果政策效果消失了,没量了,又变死水一潭了,国家就会挤点政策利好出来,让一部分人再看到希望,然后接盘,换人站岗——换人站岗的目的,就是不让80%的下跌雷炸死在同一个人身上,每个人扛个20%,换个三四批人,目的就达到了。

所以网络上必然每隔一段时间,就会有一些人认为“房价就快回暖了”,这是可预见的。但你有没有发现,虽然这种情绪始终在,但价格越来越低了?就是这个原因——国家在慢慢做左侧交易。

我们的房价目前还不具备任何回暖的条件,要回暖,首先国家手里的筹码要够,这是外因,目前国家还不准备做右侧交易,必须等到国家手里的筹码收到预期的一半以上,它才有抬升的动机,否则本次改革就失败了;其次房价跌幅要更快地跑赢租金,这是内因的外在表现形式。现在是房价跌租金也跌,但房价跌得还不够快,导致投资房地产的吸引力还不够——当然,如果你的投资本金一直下跌,那么租金再高也是没有吸引力的。所以购房的时机是什么?房价止跌,虽然没涨,但租金大幅上涨,这个时候才可以看一眼房地产是否值得投资了,因为这是房价真正准备好反转的其中一个信号,而现在绝大多数的房子都还不具备涨租条件。

那什么内因会导致房价和房租如此表现呢?当然是大量的人重新涌入大城市,而它的基础,就必须是大城市有金子可捡——你能想象在如今企业大量倒闭的现状下有什么金子可捡吗?它一定是要中国经济找到新的增长引擎,有一个全民疯狂参与的产业,能够迅速造富一大批人,才有这种财富吸引力,让一大批新企业开张,一大批新人力重新去大城市淘金,然后这个内因就在房地产上表现为房租飙升,然后持有房地产的回报率开始变得有吸引力,然后才能开始新一轮的房价和房租的左脚踩右脚。

不要去看政策,这种短期影响没有任何意义,基本盘呢?基本盘都不存在,政策就必然只是一个陷阱,骗骗无知的人去接盘站岗,替社会扛雷罢了。

所以这一波洗盘你以为只是单纯的财富洗盘吗?本质是认知的洗盘。就是有那么一批人,他们之前通过房子暴富了,但他们也不知道为什么就富了,于是就路径依赖,赚到钱就加房子,加了房子又赚钱了,于是更笃定了,什么买房子就是成为城市的股东,嫌赚得不够快,又开杠杆加,以为这是中国最快的致富方式,比上班和做生意来钱快多了——最后他们的财富就会从哪儿来回哪儿去。因为既然是城市的股东,那城市衰退,股东当然也得承担对应的亏损,这很公平,可他们却从来没想过城市还能衰退——这个过程既是洗掉财富,也是洗掉认知。

总有人说认知没有用,当你的认知配不上财富的时候,你就知道有没有用了。

(完)

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我是蔡垒磊,感谢你的阅读。

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