嘉宾：深圳小吕哥
记录：深圳张爱萍
〔坐标〕深圳湾业主
〔职业〕企业主、资产倍增规划师、装修代售导师
〔擅长〕装修代售、资产倍增规划、买卖谈判
〔成功案例〕
•实操34套房产买卖经验
•2022年购入深圳湾AAA物业2套，2023年购入一套，2023年装修代售10套，赚614W
•2024年11套装修代售，最高溢价73.8W，最低溢价31W
〔我能为您做什么〕
买房卖房谈判、资产培增规划师、秒卖坑房
今年除了七八月淡一点，9月要重视起来，很多人找我卖房，我现在手上拿了5套在做
1，数据分析
2，自己的定位
从家门口三公里做呢？还是哪个区？二房？三房？四房？老破小？还是豪宅？
找到自己擅长的板块
3，怎么链接中介？
我平时有事没事就泡在中介店，中秋节来了，是个很好的链接的时间点，送点水果啊送点心意啊
小的中介最好用
组织架构上复杂，决策快，高效，深耕，业主对他们的信赖度很高
请中介到外面吃个饭，不如请他到家里吃一顿饭（平常深度链接的小方法）当然，每个人跟中介打交道的方式不一样，真诚，给他们应有的尊重
4，扩大拿房的渠道
比如亲朋好友，微信拉个名单，哪怕不是拙勇堂学员，特别是体制内的人（他们在价格上还不是很计较，他们更在意事少、安全），动用他们的资源，可以分钱
有些企业主
比如本小区，你是业主有优势，物业、阿姨，都是渠道
5，选对人，选对房东，选对房
（1）看空市场的，着急变现的，不太看好房产投资的
完全资不抵债的业主，就不要去操盘了，到时候可能赎楼都赎不了
业主有些格局，他至少有三五套房，哪怕现在做生意有点亏也不怕，哪怕有些失败，他有格局
只要房东选对了，就已经成功了一半
（2）房子基础太差的，我不选
下行市场，硬装上不要大动，建议快进快出。再大的工程，我的装修期不会超过一个月
签好合同后，就可以让中介开始卖
6，会算账、会评估各环节费用
多去看一些案例，比如小红书上的改造，你看多了大概也知道改造点在哪里，大概知道需要花费多少钱？
一定要做到心里有数
有一些是房东的成本，有一些是你的成本
如果做溢价单，装修费是你要出的；如果做服务单，你也要能测算出来，告诉房东，当然不是细到一个钉子，大的项目告诉他，展现你的专业
7，实时做好房东预期管理
把房东心理预期降低下来
有成交的房子，有这个价格，告诉他
8，价值改造
赚大钱的机会
改造要巧妙
之前有个同学咨询我，三四十平的房子，怎么改？怎么改二房都改不好。我后来建议保留一房
举例：走廊1.1米宽，长度3米多，到卧室7米，我拿出20公分做了书柜
举例：卫生间改造，需要考虑排污，排污改造需要加高30
如果改的不好就改成出租房了
9，定价策略
定高了不行，低了不行
低价策略，稍微高点，三价合一支撑
定一个合理的价格，不要定整数
10，社群营销策略
11，中介集中空看
一定要给中介集中培训一下，你的房子的优势，和其他房子的差别，一定要让他们清晰
需要给的福利，我也不多说
12，中介集中带看
做好每一次中介带看跟进
13，抓住精准买家
我也出现误判过，问的最多互动最多，却不是真实的买家
把每一组买家都观察，多留几组预选买家
14，任何出价都要谈判
不管中介出价还是买家出价，都要谈
任何出价，都让中介把买家约出来谈，买家画像，意向度，对下一轮谈判也是很好的借鉴
15，抓住时机成交，不恋战
不要为了几万块在那里磨，现在下行市场，买家比较少，不过对的买家就得不偿失了
现在新楼盘也多，中介佣金多，这样的行情下，差不多就可以了，快进快出不要恋战
16，买家各环节付款节点
不要签远期合同
17，卖家装修代售付款节点
卖家收到首付，服务费全部刮走
