2014年夏天我跟张尚峰师父学习了孙式太极，整整一年，我只学会了站桩和套路，至于刀术、剑术、枪术统统没学。

问师父：为何？

答：我们的祖师爷孙禄堂先生，一生都在站桩。真正的高手，并没有习练太多武艺，而是每天都在重复站桩，三十年如一日。

李小龙何尝不是如此？虽然颠覆了武术界和电影界的认知，但每天都要跑10公里，练功四个小时。

01

十八岁那年要是买房就好了

后悔药多少钱一瓶？给我来一打

房产投资这个领域，业内大家都用A.x、Ax.x来形容净资产规模，如：A8即八位数，指净资产达到一千万；A8.5指净资产达到五千万。不过随着净资产的升高，一般人容易养尊处优，很少再像小白那样拼搏。其实你也可以成为大神的，只需要每天像18岁那样做。

知识星球里有人这样问我：孟老师，我只有50万，怎么买500万的房子？

更狠的是：我没有钱，怎么上车？

想来想去，几句话说不清楚啊，我还是好好写写吧。

小白每天都怎么做？进入房产这个领域需要解决两个大难：找低价房和筹首付款。

今天就如何找到低价房展开讲讲。

02

故事里的事说是就是 不是也是

把别人的事当成你自己的事

我有个武汉的朋友Z。一年前他靠1万元起步，而且这1万竟然还是借的！但如今他已经成功在武汉买了10套房。他是怎么做到的呢？

Z先花2000元买了辆电摩，每天骑着车整个汉口乱窜，都不知道每天骑多少公里，三个月下来换了三块电池，自己也不记得跟多少中介打过交道，更不记得看了多少套房了。

我在2017年9月份去武汉讲过一次课，第一次见到Z。话说Z长得真是又瘦又黑，那花花公子的T恤衫挂在他身上都觉得空旷，一阵风过来后里面全是气，呵呵！

听我课堂上一个学员说“武汉的夏天真热，尤其是今年夏天，好几个40度高温日，我也曾跟着Z跑过几次房产中介，但没坚持几天，Z每天早上准时起床，路边吃个热干面就骑他的破电驴出去看房了，简直不把自己当人使”。

时间久了，Z逐渐把每个小区每栋楼上的每个户型都烂熟于心。再后来，当中介向他推荐房源时，压根儿都不用看了，报出价格就知道笋不笋了。

你是否也能做到像Z这样呢？

03

找到给你房源的经纪人

把他们的朋友圈翻个底朝天

一）线下多跑跑，平均每天去2家房产中介，平均每家看2套二手房，加2个经纪人微信，每个经纪人的房产从业年限不低于2年。

无需迷恋链家、中原等大中介。小中介甚至夫妻老婆店也不要放过，有些时候“宝藏”恰恰就在小中介里。

每一个人加微信后，一定要设置“标签”，便于以后定向发朋友圈给他们。

一般而言，这些人都会在1-2周内向你推荐很多房源，这些你都可以去看，即便不笋。

但在没有看足200套之前不要下定，因为你还没有建立自己的价值判断体系，大概率一个经纪人向你推荐10套后，若你还没买，他对你的兴趣就不大了，所以你必须加越来越多的经纪人。

二）每天与一周内加上微信的中介聊天，带看者发红包，请他们有合适的房子先发给你，把他们的朋友圈翻个底朝天，看看他们是否有正能量，是否经常发笋盘。

若看到人家有喜事，主动发发红包祝贺，对于那些带看很多的，在你身上花费很大精力的，一定要善待，因为很可能在很久以后他突然出来一套笋盘，市场价7.5折，他首先想到了那个曾经给他发过红包的“客户”，优先给你。

有句话说的好：当你实在没钱花了，买套房子就有了，这种极笋盘就是来给你送钱的。

三）坚决删除他们，什么时候删？

突然某一天，你发现他们在朋友圈里卖面膜、卖衣服、卖减肥产品，此时他们已离开这个行业。

其实并不是他在这个行业里干了多年就不会离职，或许在未来的某一天...

因为回老家结婚，

因为房地产宏观调控，

因为市场连续清淡了一年，

因为听身边的人说有一个更赚钱的生意，

他禁不住诱惑。

所以你必须不断的“修正”你的朋友圈，永远保持新鲜血液的流动。

四）坚持了2个月，你走访了100多家房产中介，加了100多个经纪人的微信。

每人每天发2套笋盘，即便扣除重复的，你也会获得很多笋盘。

我们业内的基本要求是看足200套二手房，穿破3双运动鞋，你就会知道什么是便宜，笋盘自然出现。

04

把一切软肋变成铠甲

200套里只有1套笋盘

二手房面对的卖家是个体，每个人卖房子的原因都不同，便宜的房源很多，但大概分为这几类：

1、置换类--着急去名 着急用钱

2、药单类--欠下赌债 欠下情债

3、离婚类--感情不合 早离早分

4、出国类--惶惶不安 早点移民

5、异地类--房在深圳 人在上海

6、重疾类--躺在病床 更换器官

7、遗产类--父母去世 子女太多

8、经营类--卖了房子 救助企业

（注：日后我会详解这几类笋盘。）

新手实战指南

当你看足200套，就会遇到上面的类别，具体应该怎么做？

一）每次出去看房带着地图，把每次的看房轨迹标在上面

周边有地铁2号线？

一个写字楼群？

华润万象城380米？

既然都在中环边上，为何真北路、天山路、老外街价格不一样？

因为房龄新？

还是因为台湾人、韩国人大量抛盘？

看多了，自然得出结论。

二）现在有越来越多的互联网看房工具

链家app可查看小区所有的挂牌价格、历史成交、小区攻略、照片组合、户型信息，甚至于数套房源列式对比，近期又推出了楼栋标号；

百度地图app有全景功能，能查看详细的路网环境；

招商银行app，“借钱”“有钱就贷”栏，可以查到银行评估价；

高德地图、按揭帮、兔博士要不要下载？

三）好记性不如一个烂笔头，每次出去看房，都要准备好一个小本本，用来记录你看的每一套房，记录多了，自然出精品。

记录的内容可以按照这些制表：

看房时间、小区名称、建筑面积、房屋价格

楼号分布、楼层分布、房型结构、评估折扣

房龄年限、交通情况、物业情况、配套情况

供需情况、学区情况、改造空间、预期回报

债务情况、小区平面、优势劣势、中介关系

四）久而久之，你会找到规律。

 餐厅位置还可以装修出一个房间，

即便多一个储物间，也可以多卖点钱吧？

一卫能否改两卫？赞！

彭浦新村这边怎么都是老破小？

江桥以后有14号线，贯穿上海东西，

浦西第一高楼——白玉兰周边新增200万方写字楼，牛！

为什么电梯高区比低区可以多卖15%？

靠大马路的房子要低到什么程度才可以入手？

两南一北的户型应该比两北一南贵多少？

2.6米的层高几折可以入？八折行吗？

什么都好，就是离小区的垃圾站太近，必须得打折，200平的房子是不是应该比100平的单价低才行？

按说三楼还不错，可偏偏前面一棵树挡个正着......

（注：业内把这个叫拆骨法，又称庖丁解牛法，日后我会拿某一类物业形态来举例）

再到一定的程度，比如看到1000套以上了，慢慢可以少看了，键盘上、触摸屏把这几个常用的app熟练运用，你就可以用互联网思维判断笋盘了。

再往后，到达一个新的城市，用自己的笋盘判断体系，即可判断新城市笋盘体系，你已是高人。

业内有很多大咖，他们已经从业十年以上，但仍经常看房，很多时候，他们的生活轨迹就是三点一线：家→看房→交易中心。

只要你做到不在去接孩子的路上，就在去看房的路上，你就是神。

就像这父女俩，从夏天看到冬天，从冬天看回夏天。

吃喝玩乐这种低级趣味的生活方式谁不会？

真正的高级活法是每天都在“站桩”，

用10000小时的看房，

加1000小时的谈判，

找100套的笋盘，

来完成自己的活法。

快乐可以用低级趣味来满足，

痛苦永远要高级玩法来填补。

天哪，干这个也能赚五千万？！

成就＝核心算法x大量重复动作的平方。

房产孟老师 

于上海 2018年01月23日晨

作者简介：平米公司合伙人，2002年进入房地产行业，在丈母娘的推动下买了人生第一套房，此后一发不可收拾。

深耕一、二线城市房产投资市场15年，对刨笋、信贷、改造、出售、预判全链条精通，实地考察并分析过上千套房产，帮助数百人找到了最具投资价值的房子。