为什么旨在解决高价房市问题的保障性住房政策初衷很好，但实际效果却难以实现？（为什么不能指望政府提供负担得起的住房）

1、该政策无法和现实接轨

美国政府经常表示，要实施全国性的计划为国民提供“负担得起的住房”。这种想法其实误解了现实，美国并不存在全国性的高房价危机，只有部分地区面临严峻的房价问题。这些地区都出台了土地使用限令或其他限制性的建筑法规，房价由此上涨致使大部分人难以负担。纵观历史，政府从未解决买房成本高的问题，它反而是问题的主要成因。尤其是那些限制性措施，正是这些措施导致了房屋的售价远远高于房屋的修建本身。

在严格的土地使用限制下，要提供普通人负担得起的住房，实际上是不可能的。于是就产生了很多仅具象征意义的“负担得起的住房”或是由政府提供补贴，或是立法要求私人房地产开发商必须将一定比例的房源拿出来，以“低于市价”的价格售出或租出，否则就不批准他们进行开发。以这些方式提供的“负担得起的住房”数量极其有限，因为纳税人不会愿意为金额庞大的住房补贴买单，而房地产开发商为了弥补提供低于市价的房源所带来的损失，只能将其他房屋的售价或租赁价格提高。

通过法律或政策迫使房屋建筑商将一定比例的房源“低于市价”出售或租赁的做法有时被称为“包容性分区规划”。自帕罗奥图在1973年率先实施包容性分区规划，开始到2007年为止加利福尼亚大约有1/3的郡和市都采用了类似的政策。在帕罗奥图，即便一套低于市价的共管式公寓其售价也要三四十万美元，并不比美国很多其他地区的房屋市价低，低收入人群很难买得起。而那些低于市价的独栋大房，当然只会更贵，很多中等收入的中产阶级也难以承担。在帕罗奥图工作的警察，只有7%真正住在该城。

所以说“这种包容性住房政策能够真正解决住房问题，使人们拥有安身之所”这样的说法是自欺欺人的。这只是在粉饰太平，假装这个真实而又严峻的问题，已经找到解决方案的一种表现而已。

2、该政策无法和房地产的本质接轨

由政府提供资金补贴专为中低收入人群修建负担得起的住房，这种观点误解了房地产市场的本质。该市场的组成部分并不是彼此孤立的。新的高档楼盘会卖给有钱的富人，这些人在乔迁新居之时会搬离原来的住房或公寓。这些有钱人搬到最新最奢华的楼盘之后，中产阶级就可以搬进被腾空的住宅。同样低收入人群会搬入中产阶级腾出来的更好的住房。这种连锁反应意味着住房供应的增加，不仅可以降低该种楼盘的售价，还能降低房产市场整体价格和公寓出租价格。

这种连锁反应通常都不会拖延很久，因为在购买新房并腾空原来的住房之后，房主出于金钱上的考虑会尽量缩短原有住房的空置时间，因为尚未售出的房子或尚未出租的公寓不会带来任何收入。正因为存在这样的连锁反应，现在被工薪阶层占据的房屋或公寓并不一定一开始就是针对该人群修建的，通常这些房源过去是以较高收入阶层为目标对象的，而当这些房屋上了年头，更新、配置更多现代设施的新楼盘建成之后，这些人就会搬离。例如，在20世纪初纽约的哈林区还是中产阶级白人聚居的地区，但在20年之后就变成了工人阶级黑人的居住区。也就是说，一个社区不仅会逐渐老旧，住房也会渐渐被社会经济地位更低的阶层所替代，这一阶层通常都不如原来的住户有修养。

3、该政策与历史经验、经济学原理不相符合

尽管很多人都觉得政府的干预是提供负担得起的，住房的必要手段，但历史经验和经济学原理却不支持这样的观点。在政府大规模介入房地产市场之前，人们投入住房的收入比例较较小，尽管当时的收入水平普遍较低。1901年美国人的住房成本收入比要比一个世纪后的低得多：1901年为23%，2002年到2003年则为33%，纽约人在1901年会将收入的24%用于住房。到了2003年，则要38%，而此时的人均实际收入是1901年的4倍。在20世纪70年代，加利福尼亚实行严厉的住房修建管制之前，当地的房价水平比现在低得多，与其他地区的房价十分接近。就像为富人修建新住宅会使所有阶层的房屋价降低住房限制，同理也会提高所有住房的房价，包括那些人们曾经买得起的房屋。

总之，不能指望政府去提供“负担得起的住房”，实际上，房价高涨通常都是政府干预所致，特别是那些以限制房屋修建为形式的管制。