文：蔡垒磊

很多人说，中国的房地产调整结束了，接下来就会进入一个不涨也不跌的时期，所以刚需也好，改善也罢，只要是自住，是消费，就可以上车了。

我也听说过这么一个证据，说中国的下跌幅度离高点已有30%多，三四线城市有的甚至超过了50%，而当年的日本也就60%。这就意味着，我们就算跟当年的日本一样烂，最多最多，也就是在当下的价格再砍40%左右，不可能再砍半或者跌更多了，因为这样三四线城市就得跌去80%多了。

可是谁也不能买到最低点，所以现在已经可以上车了。更何况，我们有大得多的人口基数，有比日本强得多的宏观调控，有参考对象，所以应该有更多的案例去参考，从而找到更好的解决方案。

因此上面的40%也是理论值，现实情况是最多最多还有20%的空间，所以现在已经很安全了。

有没有道理？听起来有那么点，但其实全是臆想，我会从几个角度来告诉你真实情况。

首先是民众的富裕程度，当年日本的人均GDP实打实超越了美国，而我们呢？排在全世界60～70位，富裕程度天差地别，这就导致什么？我们老百姓的收入，远远不足以支撑这个房价——是的，哪怕跟日本最巅峰的泡沫期相比，我们的泡沫也要大得多。

给你一个数据，那就是房价收入比。北上广深在巅峰时间段，房价收入比一直都在30+，最高点到过55以上，即在北上广深的人，其实都是买不起房的，是在那儿硬买上车。我们用泡沫最大的对比对象，日本东京在峰值时候的房价收入比来对比，结果是很残酷的，人家在泡沫最大的时候，也只有18，现在东京房价又上来了，历经几十年终于又爬上新高了，可是房价收入比也才15上下，而我们呢？跌了这么久，北上广深也还有20多，也就是我们所谓的“已经是低位了”，其实比人家再次新高的高位都还要高很多。

再看看其他发达国家，虽然人家房子也是逐年上涨，可人家老百姓的收入也涨，经济也涨啊，所以它们一般都在5～7左右，就这，人家都喊着“年轻人买不起房了”，那我们算什么？

我们的所谓购买力，是建立在透支30年的未来劳动，加上6个钱包的——中国人真的有购买力吗，别搞笑了好吗？人家要像我们这样买房，那泡沫早就不是当年的样子了，还得翻上几番才行。全世界没有我们这样买房，还算在自己的购买力上的——两代6个人几十年的积蓄，再加上年轻人未来30年的劳动，叫购买力，这不滑稽吗？

就这样，日本也跌了10几年才到最低点——说60%那是保值的位置，是往好了说，不保值的位置普遍剩下了1～5%，跌了99%也没人要的比比皆是。

再看房地产总市值和总GDP的比值。

我们在这些年引以为傲的，就是GDP总值的快速攀升，一直升到了世界第二，仅次于美国——当年日本的总GDP也是世界第二，也是仅次于美国，所以我们才拿来对比，但你要知道算人均，我们其实是差着好几倍的。那我们现在就不算人均，我们耍流氓，用10个人创造的东西，跟人家1个人创造的东西去比富裕程度，我们的泡沫程度如何？

还是很惨。

我们在巅峰时候，房地产总市值一度是GDP的5倍，而作为泡沫最严重的日本，号称东京一地的房地产就可以买下整个美国的时期，也才4倍左右；而美国在次贷危机最高峰的时候，人人0首付贷款买房，居民杠杆率拉爆了，也才1倍，也就是房地产总市值堪堪和GDP相当。

所以你用下跌幅度去跟人对比，说人家老美从最高到触底一共跌了20～50%，跌了3/4年就开始底部盘整了，于是我们也到底了——要脸吗？我们的泡沫程度说3/4年触底，简直是痴人说梦。最乐观的情况，就是介于老美和日本之间——日本是花了10几年触底，再花了7、8年盘整，然后开始向上，总共花了20年开始回涨；老美是3、4年触底，再花上2、3年盘整，一共是5/6年开始回涨；而我们能在10～12年后开始回涨，就已经非常乐观了。

刻舟求剑一下，至少得到2029年左右才差不多能触底，然后到2034年以后才可能会再次上涨，所以你现在在蠢蠢欲动些什么？

中国的房地产市场，正在经历一场彻底的改变，从收税方式，到房屋建造规则，到各种政策法律法规，全都要大刀阔斧地变，你以为现在的学区房就是以后的学区房？现在的房产税就是以后的房产税？现在的公寓和住宅的划分，以后还是这么分？连户籍制度都可能要变。

而在居民收入没有起来，政策还是瘸子的状态下，你居然想买了保值？什么抵抗通胀，储存财富，别想了，我说过如果你能用买豪车的心态去消费，一年跌30万之类的无所谓，那你什么时候都能买，否则就免谈。什么时候能买了？不知道，信号一旦出现就会很明显，但在它出现之前，没有人能预知它什么时候会出现。

所以虽然我不知道它什么时候来，但我至少知道一定不是现在。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读