在一个星期前，我写了一篇名为《项目烂尾，开发商无法交房，你还需要偿还银行按揭贷款吗？》的文章。
在这篇文章里，我告诉友友，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，由出卖人（即开发商）将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
也就是说，当项目烂尾后，你可以通过解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，从而不需要继续偿还银行按揭贷款。
很多友友看了我的文章后，就私信我说，他购买的房子，也烂尾一年多了，现在准备起诉到法院，解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同。
因此，我觉得有有必要再写一篇文章来讨论：项目烂尾，作为购房人，如何操作才能够利益最大化？
项目烂尾了，起诉到法院解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，是不是我们利益最大化的一种最优选择？
为了讨论这种问题，我们先来探讨，项目为什么会烂尾以及烂尾后房企接下来的操作；然后再讨论项目烂尾情况下，我们解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的后果；最后再讨论在项目烂尾的情况下，如何操作才能够利益最大化。
根据我从业的经验，项目烂尾，90%以上是因为项目公司资金链断裂引起的，而项目烂尾，房企的第一个操作就是向法院申请破产重组，引进资金方投资，再将项目盘活。
破产重组一般就是对项目公司债务的重组，比如债务和利息的减免，或者债务延期等等。
破产重组如果成功，基本上项目能够盘活；破产重组如果失败，则进入破产清算阶段。
项目烂尾，如果我们解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，会有什么后果呢？
我们解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由开发商将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还按揭银行和买受人，即我们购房人获得了烂尾项目公司的一个普通债权（即没有担保的债权），该债权金额等于首付款及首付款利息。
根据上述项目破产后，房企操作的讲述，我们知道，为了盘活项目资产，房企会申请项目破产重组，也意味着项目公司的债权及利息会进行减免或延期。
因此，在破产重组阶段，我们对烂尾项目公司的普通债权及利息，有可能要进行减免或延期。
这还算一个好的结果。
如果要是破产重组失败，则项目公司进入破产清算阶段，则对于我们来说就非常不利了。
根据《中华人民共和国企业破产法》规定，破产财产依照下列顺序清偿：
1、债权人和债务人互负债务，抵消债务人财产；
2、担保债务；
3、破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（1）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
（2）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;
（3）普通破产债权。
友友看到了没有，项目公司进入破产清算后，如果我们解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，我们获取的烂尾项目公司的普通债权，是最后一个支付的。一般来说，能够有50%的支付率就已经是非常高了，有时甚至一分钱都拿不到。
而银行的按揭贷款因为是担保债务，他是可以优先受偿的，他的权益基本不受损。
因此，可以说，在项目烂尾后，无论项目公司进入破产重组，还是破产清算，我们解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，都是非常不利的。
那么，项目烂尾后，作为购房人，我们的正确姿势是什么呢？如何操作才能够利益最大化呢？
首先：介入项目公司预收资金监管，如果项目公司预售监管资金挪作他用，则申请要求立即偿还，并监督预售资金专款专用；
其次，避免解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，避免合同解除后形成对我们不利的普通债权。
项目烂尾，不论是破产重组，还是破产清算，这个项目最终还是要盘活的。因此，只要我们不解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，我们最终还是能够获得一个房子。虽然房子延迟交付，但是总比解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后，破产清算可能一分钱拿不到要好得多。
当然，只有房子严重贬值，以至于继续支付按揭贷款，还不如重新买个房子的情况下，就可以解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，但这种可能性非常小。
