今天当事人持《房屋抵押借款合同》来律所咨询，担心的问题是：父母以其未成年子女共有的房产做抵押借款，抵押合同签字是借款人代替未成年子女签名，抵押合同是否有效？
一、按照《民法通则》十八条规定，监护人以被监护人的房产作抵押不应否定抵押合同的效力。
1、法律规定
《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。
由此可知，法律虽然规定监护人“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，并未规定监护人处理被监护人财产的行为无效，而是规定“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任”，故即便是监护人的抵押行为损害了被监护人的利益，应有监护人来承担相应的责任，而不应该认定抵押合同无效。
2、案例
（1）（2017）最高法民申4061号，案由：金融借款合同纠纷
裁判日期：2017-10-30
最高院观点：陈某1之父陈某2及其母龚某以监护人身份代陈某1订立抵押合同并不违反法律禁止性规定。陈某1虽为案涉房产的所有权人之一，但该房产系陈某1父母出资购买，陈某1亦由其父母抚养。陈某1父母以该房产作为公司融资抵押担保，收益亦属于陈某1父母所有，故不能当然认定该抵押担保行为损害陈某1利益，且陈某1亦未提供证据证实其利益受损的情形。《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任。即便监护人陈某2、龚某代陈某1订立抵押合同的行为损害了陈某1的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定抵押合同效力并由合同相对人承担责任。此外，陈某1的监护人陈某2、龚某为获取银行贷款，利用未成年人陈某1名下的财产进行抵押，并出具房地产抵押承诺书，承诺房地产抵押贷款的行为也是为了陈某1的利益，保证该房地产作为抵押不损害陈某1的合法利益。在获得贷款之后，陈某1的监护人又以损害未成年人利益为由，主张抵押合同无效，属恶意抗辩，有违诚实信用原则。据此，一、二审法院认定案涉抵押合同有效，华夏银行常熟支行取得案涉房产抵押权，并无不当。陈某1关于案涉抵押合同涉及其财产部分无效的理由，不能成立。
（2）（2017）沪01民再14号，案由：金融借款合同纠纷
裁判日期：2017-05-08
法院观点：涉案抵押合同签订时丁可诚系限制民事行为能力人，其民事行为由法定代理人代理，作为监护人的丁可诚父母已均在抵押合同上签字。上诉人唐冬明作为上诉人丁可诚监护人，若上诉人丁可诚认为其合法权利受到侵害，可另行向其监护人主张救济。另《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定要件，本案中两上诉人签订的上述抵押合同并无法定的合同无效情形。综上，两上诉人主张其签订的上述抵押合同无效缺乏相应依据，难予支持。
（3） （2017）沪02民终2962号，案由：金融借款合同纠纷
裁判日期： 2017-06-02
（4）案号： （2016）粤06民终285号，案由：民间借款纠纷
判决日期：2016年4月5日
上述案例均以《民法通则》第十八条为判决的法律依据，认定抵押合同有效。
二、按照《民法总则》第三十五条规定，监护人以被监护人的房产作抵押确认抵押合同无效。
《民法总则》第三十五条第一款规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
依照该规定，山东省淄博市中级人民法院在2018年2月28日对山东高青农村商业银行股份有限公司、张某金融借款合同纠纷作出判决（（2018）鲁03民终170号），判令父母以未成年子女的房产作抵押，抵押合同无效。
一审法院观点：关于原告与被告张某签订的抵押合同效力问题是本案争议的焦点。抵押合同中的抵押财产系位于淄博市张店区新村西路181号紫园9号楼3单元11层西户的房产，该房产购置于2014年，抵押时间为2016年5月，不能认定被告张善臣、石保芬为逃避债务恶意转移财产的故意。根据物权法的规定，涉案不动产，在房产部门登记在被告张某名下，应属于被告张某的个人财产，而不能认定为家庭共同财产。抵押合同于2016年5月10日签订时，被告张某尚不满16周岁，系限制行为能力人，其对外签订抵押合同的民事法律行为明显与其年龄、智力不相适应。虽然被告张善臣、石保芬作为被告张某的监护人在抵押合同上签字确认，但抵押合同签订的目的系为了原告和被告坤泽公司，并不是为了被告张某自身利益。在《民法总则》施行之前，在处理未成年人财产方面，基于《民法通则》第十八条关于“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”的规定，司法实务中有观点认为，成年的监护人抵押未成年人名下的房屋，损害未成年人利益的，应由监护人来承担相应责任，并不能以此为由否定抵押合同效力。但该观点在《民法总则》施行后，已经与《民法总则》第三十五条关于“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”的规定相冲突。根据《立法法》第九十三条关于“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例不溯及既往，但为了更好的保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，应优先适用《民法总则》关于未成年人保护的该项规定。该规定明确了监护人履行监护职责应当坚持最有利于被监护人利益的原则，为他人利益设定抵押对于被监护人而言是一种纯粹意义上的负担。因此，被告张善臣、石保芬在抵押合同上签字确认对被告张某不动产设定抵押的民事行为并没有按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，违反了《民法总则》关于保护未成年人利益的立法精神和法律的强制性规定。且原告也明知被告张某签订抵押合同时尚不满16周岁，不具备善意第三人的法定要件。《合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”因此，对于被告张某主张其与原告签订的抵押合同系无效合同的理由，予以采信。《担保法》第五条第二款规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”本案中，合同无效系原告及被告张善臣、石保芬的共同过错造成，应各自承担相应的民事责任，而被告张某没有过错，不应承担民事责任。
二审法院观点：二审争议的焦点为关于上诉人与被上诉人张某签订的抵押合同效力问题，合同签订于2016年5月10日，张某尚不满16周岁，系限制行为能力人，其对外签订抵押合同的民事法律行为明显与其年龄、智力不相适应。《民法总则》第三十五条关于“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”被上诉人张善臣、石保芬作为被上诉人张某的监护人在抵押合同上签字确认，但抵押合同签订的目的系为了原审被告高青县坤泽运输有限公司，利益并不指向被上诉人张某自身利益，该抵押合同对被上诉人张某并非单纯受益，而是约定以其财产为其他公司的债务承担民事责任，因而该抵押合同无效。
三、总结
比较《民法通则》第十八条和《民法总则》第三十四条、三十五条关于监护人处理被监护人的规定：
《民法通则》第十八条 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。
《民法总则》第三十四条监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。
第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
《民法总则》第三十条、三十五条对应《民法通则》第十八条的内容，更强调“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。”，除此并无明显区别。
在2017年10月1日《民法总则》实施之前，司法实践中最高人民法院、上海法院等依照《民法通则》第十八条规定，更倾向于认定父母未成年子女的房产抵押借款，抵押合同有效，如果监护人损害了被监护人的利益由监护人承担责任；2017年10月1但在民法总则实施之后，已经有法院开始适用《民法总则》第三十五条规定，“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”认定除被监护人利益外抵处分被监护人的财产，违反了法律的强制性规定，认定押合同无效。
但是裁判文书网还未查询到最高人民法院对该类案审判思路改变的公报案例，也未查询到上海法院对该类案件认定抵押合同无效的判决。
但可以确认的是，如果以被监护人的财产做抵押担保借款，应让其监护人承诺借款是为了被监护人的利益，即可确保抵押合同的效力。至于监护人借款后是否用于被监护人，那是监护人的问题，不影响抵押合同的效力。
，
