春江水暖鸭先知：2024年上海房地产市场企稳复苏

1，2024年1月份的最后一周，房地产市场的政策暖风，呼啸而来，金融和住建部门先后发声，利用政策组合拳快速发力的诉求相当急迫。首先，是超预期的双倍降准放水。

周三（1月24日），央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上，宣布超预期降准。下调存款准备金率0.5%，将向市场提供长期流动性约1万亿元。赶在春节之前大力度降准，明显超出了市场预期。

消息一出，第二天A股强势收复2900点。紧接着，楼市跟上。金融和住建部门先后开会，针对房地产行业精准发力。也就是引导放出来的水，流入房地产。

周四（1月25日），金融监管总局副局长肖远企在新闻发布会上表示：房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。这个表态，已经完全逆转了房地产业“三道红线”以来的总体导向，对于资金流入房地产的态度也发生了转变。

此外，金融监管总局还一口气宣布了四大利好：将继续降首付、降房贷利率、因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。

目前跟房贷挂钩的5年期LPR利率是4.2%，市场普遍预期，2月份的LPR利率可能会迎来降息。同时，目前依然高悬的二套房利率和首付比例，也有很大的下调空间。

可以预期，接下来，各大城市可能会迎来新一波的购房利好政策。进一步降低购房门槛和购房成本。

这对于接下来消费端的复苏，将起到重要作用。引导金融机构，精准给房企输血。也就是会上所说的，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。

结合1月12日发布的文件，所谓的融资协调机制，具体就是由城市政府分管住建的副市长担任组长，属地住建部门、金融监管总局派出机构等单位为成员。在城市政府牵头协调下，按照公正公平的原则，向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。金融机构以市场化、法制化为原则进行评估。相当于政府牵头开出一张项目“白名单”，将金融机构以项目为单位，对房企进行精准融资输血。这个机制，将项目风险和集团风险进行区分，按照项目实际资金状况进行支持，更加灵活，也在一定程度上提高了对房企的融资支持。

金融监管部门表态后，住建部也紧跟其上，态度同样是一以贯之的急迫。昨天（1月26日），住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，进一步强调各地方要抓紧出名单。省级层面跟踪监测，国家层面建立专项信息平台，实行周调度、月通报。本月底前，第一批项目名单就要落地，政策的落实已经进入了“快车道”。

2，2024年1月24日，金融监管总局与人民银行一起联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。允许银行发放的经营型物业贷款，不再要求专款专用，企业在今年年底之前，可以将贷款用于「借新还旧」，偿还房企的存量贷款和发行的公开市场债券。

也就是说，手中有商业、酒店、办公等经营型物业的房企，除了甩卖资产之外，也可以用物业进行抵押，短时间获得现金流，用于还债。

经营性物业贷款，覆盖的范围更广，落地速度更快，融资成本也更低。

对于房企来说，资金的使用更加灵活，将更有利于减少债务违约。

指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造等三大工程建设，并且要求尽快形成实物工作量。

这一轮PSL重启，3500亿元定向放水三大工程，很大一个目的就是要弥补房地产投资下滑的缺口。

目前的要求是，不仅要做，而且要快，必须要在短时间之内，就看到效果。据说，目前不少地方的相关项目，都已经接到明确通知要加快进度。

三大工程，也将成为资金流入房地产的重要载体，对今年的地产投资形成强有力的支撑。

总的来看，目前高层针对房地产的态度，已经取得了高度的共识：2024年，楼市依然是解决当下经济困境的关键因素，没有之一。

地产行业下行趋势必须要止住，而且，刻不容缓。可以预计的是，接下来的政策支持一定会更加积极。对企业来说，全方位的融资困境将得到进一步的改善，最坏的时候可能已经过去。在销售端，除了进一步的降首付、降房贷利率，更大范围的限购解除也可以期待。而且，落地的速度，可能比我们预期的更快。

3，1月27日上午，上海市市长龚正与中外记者见面并回答记者提问。

在回答关于城市更新的提问时，龚正表示，城市更新是城市发展的永恒主题，去年我们开展了城市分析的调研，加强顶层设计，出台了深入实施城市更新行动的意见。从今年开始，我们要在两届政府十年时间里，推动了两旧一村的改造。上海去年也出台了一系列配套的政策，进一步畅通各类更新改造的路径。2023年全市完成了12.3万平方米的零星住宅、29.6万平方米不成套的旧住房改造，启动了10个城中村改造项目。

下一步，上海将以更大力度推进城市更新。首先坚持分类施策，打造示范项目。重中之重是打好“两旧一村”攻坚战，今年上海将完成12万平方米的零星住宅、31万平方米不成套的旧住房改造，再启动10个城中村改造项目。同时将继续持续推动一批老旧工业区、商业区、风貌保护区等的更新改造，进一步提升城市的品质。

上海还将坚持问题导向，破解瓶颈难题，持续完善城市更新的政策体系，着力破解成本资金和安全风险问题，努力走出一条可持续发展的更新之路。坚持系统治理，统筹多元力量，充分调动社会群众专业力量，形成政府引领、市场运作、公众参与的城市更新新格局。

附言

2024年1月底坊间传言，国家将在未来5年内投入40万亿资金用于楼市，支持城中村改造等项目。政策将陆续出台，以刺激楼市回暖，同时也会出台一些政策来帮助拆迁户购买新房。目前，房地产市场库存并不大，强二线城市库存基本控制在20个月以内。对于普通人来说，需要自行判断是否在2024年出手买房或卖房。

执行往宅商品化制度三十年了，当下己进入了下半场，惨烈开局了，大批的房地产富人，正在疯狂套现离场。

2024年1月底，广州、苏州等一二线城市，相继放开限购，和放宽限购，刚放开的时候，各路专家和从业者们，那是一片叫好声啊。很多专家都在鼓吹，楼市小阳春即将到来。

可是，才刚刚一个星期过去，打脸就来了：苏州这一次放开限购，是自2023年9月份苏州市政府提出“对于购买120平方米及以上商品住房，不再进行购房资格审核”后的又一次限购政策松绑。可是，大家期待的，大规模抄底的买家，并没有来，买家没有等来，却等来了一大批卖家。来卖房的老业主，倒是突然增加了很多。放开限购之后，楼市小阳春没有来，突如其来的是一阵寒潮。根据二手房交易平台的数据显示，苏州自上个月底放开限购之后，交易量没有回升，但是二手房挂牌量，却在大幅增加，也就是说，放开限购之后，来买进房子的人没有来，卖掉房子的人，倒是来了很多，最近一周以来，苏州的二手房挂牌量，持续暴涨，而不是成交量暴涨和成交单价暴涨。目前苏州二手房挂牌量，处于全国高位，截止到现在，苏州二手房挂牌量，已经突破了22万套的高位，同时苏州的房价，正在持续下降，现在苏州房价是下跌的，已经跌到了2018年之前的水平了。从最近的成交来看，价格还是在跌。

广州的房市情况基本上和苏州一样，除了房价没有下跌那么猛之外，基本情况都是一样的：买房的人不仅没有增加，反而还在减少，交易量是在下降的，但是这个二手房挂牌量，却在快速的上涨；就连以前专家说的，房价永不下跌的，核心区域的核心房产，也出现了抛售潮。全国排名前三的顶级豪宅，广州侨鑫汇悦台，也首次出现了抛售潮，而且还有两套法拍房呢，这真的是非常罕见啊。

只有上海是特例，郊区限购局放开了一点点之后，马上取得了市场快速认可，看房子的年轻人多了许多。看来全国房市的差异化程度会越来越高。

眼下的持有大量房地产的富人都在抛售离场，进来接盘的人呢是少之又少，眼下接盘的，基本上都是比较着急的刚需。

2023年12月份，70个主要城市的房地产市场，全在下跌。2024年1月份的数据还在继续下跌，而且跌幅还不小，按照目前这个跌幅，2024年肯定还会有房企暴雷，因为如今的房企都是债台高筑，奄奄一息的，如果房子无法卖出回款，光是这个利息就可以压垮他们。