我国房地产经历了跌宕起伏的二十年，其从高增长转向低增速，从增量时代转向存量时代，国家多次强调“房住不炒”的调控基调，房地产回归居住属性，购房者越来越理性。疫情三年催生大量的烂尾楼，法拍房、债务等，上至政府城投公司，中到地产企业，下至家庭个人，都被沉重的债务所压制所困扰，一套房压垮一个家庭的现象比比皆是……后疫情时代，房地产市场何去何从，值得每一位地产人深入思考。

一、 经济环境

世界银行发布的最新《全球经济展望》报告预计，全球经济增长将连续第三年放缓，从2023年的2.6%降至2024年的2.4%，比2010年代的平均水平低近四分之三个百分点。报告指出这将使2020-2024年成为全球经济30年来增速最慢的五年。报告预计，到2024年底，大约25%的发展中国家和约40%的低收入国家的人口仍将比2019年新冠疫情暴发之前更加贫困。

与此同时，在大多数主要经济体增长放缓、全球贸易低迷以及数十年来最为紧缩的金融条件下，许多发展中经济体的中期前景变得黯淡，其借贷成本很可能继续高企，因为经通胀调整后的全球利率仍处于40年的高位。国内投资增速受到房地产行业持续疲软的拖累，销量价格双双走低增加了房地产开发商的资金压力，出口部门面临外部需求不振的挑战，尽管年底消费有所改善，但消费者信心仍远远低于疫情前的水平。

二、 人口环境

根据第七次全国人口普查数据显示，2020年中国人口达14.1亿，出生人口较2019年减少260万，下降18%，65岁及以上人口占比达13.5%。目前我国呈现五大新特征新趋势，老龄化、少子化、不婚化、城市群化、阶层固化。人口因素变化缓慢但势大力沉，影响深远。 生育政策调整是最根本、最重要的供给侧结构性改革之一，2020年中国总人口较2000-2010年的0.57%下降0.04个百分点，呈现近10年来人口低速增长。

老龄化加剧，中国正从人口红利期转入人口负担期，人口数量红利是过去中国经济保持高速增长的一个重要因素。我国政府2016年放开生育政策，但实际出生率并不理想，高额的生活成本和教育成本导致生育率全面下降，人们预计未来收入增速赶不上房价增速，经济下行期带来的家庭不可预知风险加大，人口现状影响不可忽视，没有持续增长的人口红利，对于房地产发展来说，无疑是致命打击。

三、 城市化进程

我国在2019年底城市化率接近60%，与发达国家还有20%的差距，这20%的提升主流必然是高质量的城市化，不是直接从乡村来到最发达的大城市，而是需要一步步完成阶级的转变和迁徙，未来人口的流动大概率是逐步且分层，小镇青年和乡村青年会逐步离开家乡走向城市，而中小型城市的年轻人走向省会，省会涌向教育资源医疗资源收入资源更好的一线城市。但城市化进程增速的降低，一定程度也抑制房地产市场的发展。

纵观目前的经济环境、城市化进程及人口现状，国家产业转型升级正当时，房地产行业需进一步优化调整。目前行业下行，除部分龙头企业外，几乎处于水深火热之中，结合今年经济工作会议精神及当下的调控基调，个人认为未来房地产行业会出现比较明显的分化。

一、 政策层面

国家制订的战略发展新方向是用产业升级，智能制造，5G生活，智慧城市等新的产业方向带动人口进入城市，虽然不靠卖地为生，但是人口的流入必将带来新的生机，新的产业带来新的需求和人口后，也能有效支撑当地的房地产价格。国家不希望人们和地方政府再通过房地产获得暴利，但为了维持民众人们手中的财富不出现大幅缩水，并且保持信心，在逐步调整财政收入比例的同时，也不希望房地产市场出现过度下跌。

二、 企业层面

对于地产商来说，处于行业前列的龙头公司还是有发展空间和未来潜力的，他们在巩固自身地位的同时也会谋求相关产业的转型及调整，落后的中小地产商会顺应时代退出历史的舞台，而整体房地产市场会出现结构性的调整，包括北上广深一线、各省份强一线和二线省会城市，都市圈内有产业人口聚集效应的三线城市，只要户籍政策和对应的权益逐步优化，维持当下房价的稳定还是可以看到的。至于人口净流出或产业落后的城市则另当别论。

三、 个人层面

根据七普年鉴显示，2020年全国人均住房建筑面积由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米，目前中国城镇人均住房已经超过一间，基本达成了人均“不缺房”的需求。后疫情时代，当前经济低迷，利率持续下行，根据国家提出“房住不炒”的调控定位，建议有购房需求的家庭，合理规划，理性购房，因为房地产行业已告别过去高增速，高房价，高增长的时代，之前靠炒房一夜变富的年代一去不复返，未来很长一段时间内将趋于平稳发展态势，房子作为重要的家庭资产配置之一，如何规避家庭风险发挥其最大效用，何时入手或出手最合适，如何在后疫情时代合理规划家庭财富，提升家庭及个人的生活幸福指数，我想房子仅仅是作为一个载体，我们需要更多的是看清形势，谋定后动，从长计议。