1.观察下图过去30年间美国房地产价格指数的涨跌幅情况，请分阶段计算涨跌幅并判断未来可能的走势。
(1）从太极图涨跌规律分析
1990－2006从82点涨到226点，经历了一个上涨周期。
从2006－2012年从226点跌到146点，又经历了一个跌周期。
从2012－2020从146点又涨到226点，又经历了一个涨幅的周期。
涨跌幅=（结束点位－开始点位）÷开始点位x100%
第一阶段(226－82）÷82x100%=176%这一阶段属于涨幅阶段
第二阶段（146－226）÷226x100%=－35%这一阶段属于跌幅阶段
第三阶段（226－146）÷146x100%=55%这一阶段属于涨幅阶段
结论:根据太极图智慧，大涨之后必有大跌，大跌之后必有大涨，资产价格的涨 和跌是循环运动的。房价的上涨和下跌也是循环运动的，具有波动性，并不是线 性的。 我们可以确定未来美国的房价一定会出现新一轮的下跌，具体什么时候下跌我们不知道，也不去预测。但是我们可以从资产的属性上去做研究，那么就需要从净现金流和回报率上去找答案。
(2)从净现金流角度分析
1 如果 2006年购买这套房产，那么它的净现金流计算如下:
持续流入:每月租金收入2800元
持续流出:月供+其他支出=2900+840=3740元
月净现金流=持续流入-持续流出=2800-3740=-940元
投资年回报率=月净现金流×12 个月÷成本(即首付)×100%
投资年回报率=-940x12÷（18万）x100%=
－6.27%
2 .如果 2012年购买这套房产，那么它的净现金流计算如下:
持续流入:每月租金收入 2400元
持续流出:月供 + 其他支出=1100+720=1820元
月净现金流=持续流入 - 持续流出=2400-1820=580元(生钱资产)
投资年回报率=580×12 个月÷（10.5万）X100%=6.62%
3.如果 2020年购买这套房产，那么它的净现金流计算如下:
持续流入:每月租金收入3200元
持续流出:月供 + 其他支出=2000+960=2960元
月净现金流=持续流入 - 持续流出=3200-2960=240元(生钱资产)
投资年回报率=240×12 个月÷（19.5万）X100%=1.48%
结论:净现金流的正和负是循环往复的，同一套房子不同时期，房子属性可能不 一样，判断房子的资产属性需要看净现金流。
1 ．2006年此房产月净现金流为 -940元，投资年回报率为 -6.27%因此该 房子为耗钱资产，所以此时不应该买房子，有房子可以考虑卖出。根据太极图中 的规律，净现金流的正和负是循环往复的，即使现在该房子的净现金流为负值， 但在未来一定会变成正值。
2 .2012年此房产月净现金流为 580元，投资年回报率为 6.62%因此该房 子为生钱资产。但是这回报率也不是特别高，可考虑先继续持有不卖。
3.2020年此房产月净现金流为 240元，投资年回报率为 1.48%
2020年房地产投资回报率很低，甚至低于通货膨胀，建议选择更有价值的投资品种。
通过这三个阶段的分析，这个阶段的房地产不适合投资，回报率低。
感悟：学习了本周的课程你想实现财务自由要努力去购买生钱资产或者创造生钱资产。
我要努力先实现积累购买生钱资产的本金，在拥有了本金之后去认真学习并遵循太极图中涨跌的规律。
选择大于努力！一步一个脚印！
杨小琴
