拙文《爷爷卖给孙女的房子出事了》，依据真实的案例、参考该案判决书而编写。文中所讲的主要事实真实，个别情节虚构。
《爷》文讲述的案例，涉及当前热门法律问题，在此啰嗦几句。
一、直系亲属之间房屋买卖性质的认定
前些日子，抖音上的《天价饺子》引人注目。视频中王大律果然了的，铛铛铛……口若悬河、一泻千里，干脆利索地把奶奶卖房给孙子，以及遗产继承的法律关系解读得一清二楚。看过后，默默点头称赞:这顿饺子确实值得二百万。
“这个抖音厉害，又要开始忙了。”心下里想到。
果不其然，第二天开始，一些看过《天价饺子》抖音的朋友、朋友的朋友，转弯抹角找来咨询。口径大体一致:1.怎样解决直系亲属之间买卖形式的房产赠与而引发的纠纷。2.怎样起草、签署“放弃卖房交易中房价款的声明”。
来访者中，不乏焦急之人。交谈过程中常被来电打断，不好意思地对着电话作解释。看来，电话那端的人已经等得不耐烦了。
“抖音《天价饺子》讲得挺好的，建议采取的措施也不错。只不过，他讲的只是事情的前半段。如果卖房子给孙子的爷爷奶奶去世了，咋办？这个就没有涉及到。这时，恐怕就要打官司解决了，这就是问题的后半段。”首先，安抚着来访者，之后，从头说起。
在我国，父母把房子卖给子女，姥姥姥爷把房子卖给外孙子女，这种事情很常见。不过，这种“买卖”并不带有商品交换的真实意图，很少有父母、爷爷奶奶真心向子女或者第三代索要购房款。他们不过是借用买卖的形式把房屋赠与后人，目的就是为了获得房屋的后人，将来处分房屋时可以少交税。
“不给晚辈添麻烦”是许多长辈固守的观念。因此，我国民间习俗中，一般家庭的父母子女等直系亲属之间，少有真实的房屋买卖交易。即便签署了房屋买卖合同，也不会有人真正履行支付购房款的义务，几乎都是长辈把房屋等财产无偿的赠与晚辈。
另外，法律并不强制违约方必须履行合同约定的义务。作为出售房屋的父辈，不向晚辈追索售房款，彻底放弃合同中约定的权利，这事儿任何人都干涉不着。只要这是父辈真实的意思表示，理应得到法律的认可与支持。
当然，这种买卖形式掩盖下的房产赠与行为，并没有损害国家利益。试想，目前的房产赠与无需缴纳所得税。然而，双方却按照房产买卖的规定缴纳各种税费，这个，是不是多为国家做了贡献。
司法实践中，法院审理的房产继承案件，不乏综合考量案情后出具判决书，确认父辈与晚辈之间的房屋买卖实为房产赠与。所以，有证据证明父母子女、孙子女之间名为房屋买卖，实为房屋赠与的，一般情况下合同中的购房款不会认定为长辈的遗产，而是按照房产赠与处理。
二、房产登记在谁的名下就是谁的
本案中，小李一直认为:爷爷名下的房产是单位分配的住房，尽管爷爷再婚后购买了该住房，但房产证上写的只有爷爷一个人的名字。所以，这套房产与后奶奶无关。正是这样的错误观念，致使爷俩办理房产过户手续时，根本就没有想到应当有奶奶本人的签名。
当然，可能奶奶的意识中，这套房产确实也与她无关。在我国，许多家庭的房产都登记在男主人一个人的名下，甚至有不少的女主人都认为这是老公家的与己无关。
小李没有解释为什么老李在过户登记手续中，选填了“未婚”。这个选项与事实不符，甚至涉嫌隐瞒事实骗取办理过户登记手续。后来的诉讼中，老李犯下的这个低级错误，是法官确认老李与小李之间的房屋买卖合同，侵害共有人奶奶的权利而无效的主要原因之一。
夫妻关系存续期间，任何一方获得的财产如无特殊规定均为夫妻共同财产。这个原则适用房产买卖、赠与，以及继承等所有场合。爷爷卖给孙女的房产是其婚后购买，尽管购买的是其单位分配的住房，尽管房产证仅写有爷爷一人的名字，但该房产仍然属于爷爷与奶奶的夫妻共同财产。依法律规定，未经奶奶同意，爷爷无权单方处分。
爷爷之所以在登记手续中选填“未婚”，应当不是故意所为。一来爷爷乃知名专家，知书达理，而非作科犯奸之徒。二来爷爷定是大男子主义者，一贯认为这房子肯定是他一个人的，与老婆子无关。三来把房子给孙女奶奶并不反对，一直都是同意的啊，过户那天奶奶不也到了现场吗。当然，最后一点，那天没有带结婚证可能也是一个原因。想想也有可能，八十多岁的老人把自己的房子过户给孙女，干嘛还要带着自己的结婚证，有意思吗？
不过，这些都是作为被告的爷爷、孙女方面的认识，并不代表法官的看法。
三、本案中双方争议的焦点到底是什么
爷爷把房子过户给孙女是否得到奶奶的同意，是本案的争议焦点。
如小李所述，奶奶一直同意从未反对，而且，办理过户时还在现场。小李自结婚以来就在该房屋居住已经十多年，即便过户后的几年里，奶奶从未以任何方式对此表示不满。基于对小李品行的了解，老陈完全相信小李说的是实话。当然，这也是小李死活不服法院判决的根本原因。小李一直幻想着与奶奶见上一面，她觉得慈祥的奶奶怎么也不会当着她的面继续扯谎吧。
看来，这个想法很幼稚。法庭上，证据为王，一切以证据为准。奶奶再慈祥，可她就是不见你，又如何。而且，即便见了也不会向着小李说话，毕竟她与奶奶没有真正的血缘关系。
“我相信你说的就是事实，但是，没有任何的证据来证实。我非常非常同情你，但也不得不这样来判决。”这是法官的真心话，作为整天审理各种奇葩案件，接触各色人等的专业审判人员，完全有能力鉴别事实真相。然而，谁也不能在没有任何证据的情况下，仅凭自己的推断来做出裁决。法官的话真诚且无奈，你能说这样的判决不公正吗？
现实中，类似小李的遭遇与诉讼结果虽比例不是很高，但也不是绝无仅有。
善良的人们，做事之前还是要考虑周全。想想就觉得冤屈，奶奶就在办理房产过户手续的现场，让她签字真的就节省了很多资源、真的很困难，是吗？
四、诉讼中，小李把争诉房屋卖了
小李窝了一口气，法庭对事实的认定与实际情况不符，但却拿不到证据。奶奶干脆不出庭，任你说什么就是咬定爷爷卖房她不知情、不同意。为此，小李一怒之下便把房子卖了。这个不难，房本上现在写的就是小李一个人的大名，只要小李的老公配合一下，位于长安街边上的房子很容易出手。
可别小看出售争诉房屋这个事儿，一旦实施正在进行的诉讼便无法继续下去。你想啊，涉案房屋已经不存在了，奶奶要求撤销老李与小李之间房屋买卖合同的官司还怎么打？而且，离婚与侵权案件不能合并审理，作为原告的奶奶不得不申请终止本案的诉讼，另行提起诉讼。事实上，本案在二审时，因涉案房屋所有权已经易主而被法官判决终结审理。
然而，亲属之间的房屋买卖合同通常都会填写政府最低指导价，远远低于市场实际交易价。老李与小李之间的房屋买卖价格，肯定远低于小李实际把房子卖给他人的价格。而且，如果小李把卖房款以现金方式交给老李，哪里还有证据证明老李拿到了那笔钱，老张凭什么要来分一半？这回，慈祥的老奶奶也尝到没有证据证明事实的苦果吧！
况且，八十多岁的老人打离婚官司，能离不能离也不是一件简单的事儿。特别是一旦诉讼中突发意外都将出现另外一种结果。
显然，小李的做法是律师的主意，这个律师可不简单。
《爷爷卖给孙女的房子出事了》一文，含有不少的法律知识，给人以提示、启发。作者编写故事呈现给读者的同时，已经编入相关业务培训的教案，希望有益于受众者的思考。
