01
上个月我请了两天假，去了趟菲律宾马尼拉，实地看了几个在建楼盘以及了解了一些房地产商的情况。
并非我突然起意。
你们应该还有印象，我前阵子聊过菲律宾房地产。其实当时在搜集数据和写那篇文章的过程中，已有些起心动念，之后陆续咨询了国内的几家海外房产，选择其中一个团队，有了此次的看房之旅。
付了4套房的意向金、选完房号，接下来就是走合同流程。此事算尘埃落定。
随手拍的圣托马斯大学，有400多年历史
最大的感受是什么？
看房真的好。累。啊>_<。
请假2天加上周末一共4天，原本以为这回看房能比我之前买投资房时轻松些，结果除掉来回近20个小时转机时间，行程安排得满满当当。
加上我本职手上还有一堆事，只能每天抱着手机远程工作到凌晨两三点。话说回来，工作人员最辛苦，当我知道其中一个95后的妹纸连续凌晨1点睡、凌晨4点起床接机，再直接开始一天的行程忙到深夜，我这枚老阿姨忍不住感慨，年轻真好……
OK，本文信息量比较大，但先说明2点：
1、并非投资导向，仅是个人的真实投资分享。
2、投资因人而异。
每个人情况不同、投资理念不同、风险承担能力也不同，希望小伙伴们能有自己的判断。毕竟跟风踩坑的事情实在是太多了。
希望我这篇海外看房的亲身经历，能给大家提供新的视角和思路。
02
先说下菲律宾马尼拉给我的印象。
我在去之前，鉴于各种历史新闻和政治印象，内心暗戳戳地给它贴了个“乱”的标签，连我新加坡的同学都和我说：“据说马尼拉治安不太行”。
去了后发现，马尼拉比我想象中要好很多。
CBD不少，核心地区大概国内强二线水平的样子。贫民区当然也有，有些地方路边的棚户鳞次栉比。
路过某CBD
CBD附近
贫富差距大，是大城市的共性。
基础建设与中国一二线城市有一定差距。主要是道路狭小，路上很堵，高峰期10公里需要开车1个多小时。
不过当地人貌似都不赶时间啊，堵得我两眼放空也很少听到有人按喇叭，难以想象如果是习惯国内开车风格的人，估计只要10分钟就能把喇叭拍烂~
拥堵程度随意感受下吧
关于治安问题，在与一个在当地生活了1年的东北小哥聊天中，他说，马尼拉治安还不错，只要你不半夜在赌场附近游荡基本没问题。赌场难免有人输钱，然后跑到附近遛个弯打个劫啥的。
在数据中，也得到了证实：
这与现任总统杜特尔特的功劳密不可分。
原先由于部分地区治安恶化导致投资人望而却步，老杜上台后，开始采取极端措施对付犯罪分子。几年下来，颇有成效。
加上菲律宾85%以上的居民信奉天主教，民风淳朴，整体治安并没太大问题。
03
说完马尼拉的环境，继续看房产市场。
我买的房子位于新奎松CBD商圈。
大马尼拉的城市格局主要由4大CBD+1个大湾区+2个大学区构成。奎松有300多万人口，是仅次于马卡蒂的马尼拉第二富裕地区。
1、位置
我对特朗普印象最深的一句话，不是他推特上说的乱七八糟的段子，而是他说到买房最关键的在于：
"Location、Location、Location"。
楼盘附近交通便利，未来双轨交汇，半小时内可到几个核心CBD和机场。在商圈内，今年开始动工一座国际级的赌场，后续也将提高房产价值。
房子从2019年开始动工，到工地一看，进度比预期快一些。旁边就是一座新建的办公楼，已有部分楼层投入使用。
楼盘工地实景
旁边的办公楼已陆续投入使用
之前我聊过，菲律宾当地人民买房欲望不高，消费上属于“今朝有酒今朝醉”的画风。人们更习惯租房，因此办公楼附近的公寓是个不错的选择。
2、房型
当地主流房型有两种：
1、20-24m²一居室；
2、35-38m²一室一厅。
当然还有50平方米m²以上的，既然是投资，那肯定要选择容易周转出手的房型。
我这次买的4套房均是36m²的一室一厅，菲律宾的房子按套内面积计算，实际面积大概等于国内45m²以上。
也顺道看了同商圈另外楼盘的几个样板间。
菲律宾没有“小区”这种概念，大家住的都是公寓，格局和精装修风格大同小异（装修质量一般般，差不多是国内十年前的水平，估计菲律宾整体建筑水平都这样）。
样板间1
样板间2
物业管理都挺不错，比如我住的民宿所在的中档公寓：
公寓环境
楼下的游泳池
这次买的公寓也是类似配置，建成后包括2个游泳池、健身房、室外儿童乐园、冥想花园等等。
3、价值点
主要的投资价值点，我会侧重看两个，一是看商圈价值，二是看周围楼盘。
先看商圈价值。
新奎松CBD内，甲级写字楼已建成6栋，包括阿里巴巴、惠普、渣打银行等知名企业已陆续入驻。
加上前面提到的，马尼拉基础设施一般，堵车程度让人瑟瑟发抖。这种情况下，临近轨道交通的公寓无疑更有投资价值。
再看周围楼盘。
商圈内的公寓单价价格集中在2.3-3万+/平，最贵的达到3.7万/平。我这次买的公寓价格是1.7万/平，处于洼地。
楼盘对着新奎松大道
为什么价格这么便宜？
原因之一在于，房产公司并不是中介，而是大宗买家（收取的是服务费而非佣金或差价），他们去年就以团购形式买了几百套房子。
菲律宾有很多建材从中国进口，结果呢，今年中国整了个令人闻风丧胆的垃圾分类，极大地提高了建材造价成本。
羊毛出在羊身上，于是今年又把房价推动上去了，去年的价格成为了价值洼地。
单纯就价格来说，近似地段，我在别的海外房产公司也有看到差不多价格，不过付款方式没有优势，比如首付15%，前四年付款40%。
所以继续来说——
4、付款方式
本批期房2024年交付，0首付，每套月供2500元，5年交付25%左右，最后再将剩下的75%一次性结清。
过程中可随时出手。
转手时，优先在房产公司开放给团购者，0中介费，只需要1千多元的更名费；如果没有人接手再考虑中介转手，中介费是转售价的3-5%。
顺便说下，因为房产公司在菲律宾有入股物业公司，所以在交房后可以一条龙转给物业管理，房东在国内收租就好。
如果是现房，国内做菲律宾房产的公司，对许多现房项目也有签包租托管协议。
用照片当个插图吧，住的小民宿，短租民宿模式也是主流模式之一
04
为什么我买了海外房？
原因很简单。
首先，投资就是为了挣钱。
不少人有海外购房计划，聊起时掰着手指头说：打算作为投资房吧，以后还是养老房，最好对移民也有帮助，对了是不是小孩上还能上国际学校啊……
投资也好，做事也好，尽量单纯些。
你的目标越清晰，做出的决定就越容易往红点上凑。
我个人投资偏向房产，在国内已有刚需房+投资房，但我们知道，黄金时代早已落下帷幕。而菲律宾的经济基础在东南亚国家中相对良好，房价处于红利上升期，眼下市场还算理性。
以及，租售比相对可观，租金收益7-9%。CBD附近30多平方米的一室一厅，月租4-5K。
其次，对现金流友好。
原先我也考虑过包括日本在内的海外房产，但小户型基本要求一次性付款，这对现金流来说压力就有些大了（主要是我现金也没那么多~）。
既然是投资，我通常遵循2个原则：
第一，不能all in。投资的钱，在自己风险承受范围内，不会将所有可用现金集中在单一物品上。
第二，不能让投资成为影响生活的负担。如果把人折腾得龇牙咧嘴，还没吃到糖果就已灌了一嘴黄莲，幸福感也会大打折扣呐。
再次，优化收入结构。
人生上半场靠的是主动收入，下半场靠的是被动收入。
作为一枚刚好踩在不上不下年龄线上的中年人，我除了继续努力挣钱，也要开始为下半场布局了，房租收入就是典型的“睡后收入”。
辛辛苦苦挣了点钱，怎么能让它们闲着？赶紧要让它们帮我工作起来嘛。
继续用照片当插图吧。无滤镜的海边，很好看
05
最后还是想强调一下，这篇文章仅作为个人投资的分享。
经常有读者朋友在后台问我：
“我想换套房子，你觉得能换吗？”
“我亲戚做了个什么生意，你说我可以入股20%吗？”
“买XX国家的房子，好不好？”
每个投资决定的好or坏，不仅看这笔投资能投带来预期回报，而是它是否匹配你的整体情况，包括你的收入、负债、风险偏好等等。
有人靠炒股年入7位数，有人玩比特币赚个盆满钵满，投资这种事彼之蜜糖吾之砒霜，都是因人而异。
希望这篇文章，能给你们带来一些新的思路，也祝我们都找到那堆很湿的雪+很长的坡，拥有自己的雪球。
—END—
