买卖房方法论总结起来就10个字：
1、择时
2、选筹
3、算仓
4、买入
5、卖出
择时
上一篇讲了择时的重要性。“择时”在买房过程中能起到关键作用，本质原因是有楼市周期的存在。
楼市周期
中国商品房的历史很短，98年房改，2000左右推出商品房，满打满算也才不过二十多年。
据相关报告的数据，2000-2020这二十年期间，我国累计建造的住宅商品房数量约1.82亿套左右。而2015年后的新房占了很大比例。也就是说，楼市很大一部分人是2015年后上车的。
再加上这20年正好中国经济腾飞，房地产跟着大涨，大部分人只有房价上涨的记忆，没经历过像样的下跌，印象中的楼市只涨不跌，忘记了有楼市周期这个重要概念。
楼市周期跟经济周期类似表现为复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。
周期还存不存在
市场有充斥各种声音，有盲目乐观信奉楼市只涨不跌的；也有过分悲观，楼市将长期下行的。理由也合理，经济不好，出生人口下降，收入降低，长期看接盘人越来越少等等。
我认为只要经济周期存在，那楼市周期就存在。从宏观视角看，中国楼市近20年都处在一个上升的大周期中。
大周期中每几年又会出现小周期，下面讨论的主要是小周期。
周期怎么定义
相对股市来说，楼市周期定义的问题会棘手一些。因为房子不是标品，即使同一个小区，同一栋楼，同一个户型，不同的楼层价格都有很大差异。就更不用说不同楼盘，不同板块，不同区域，不同城市的巨大价格差异。
市面中介机构会通过抽取不同区域成交活跃的小区成交价来编制“房价指数”，类似于股市中的“标普500” “上证50”指数一样。我认为还是有很大参加价值的。
如果是基于这样的“房价指数”定义楼市周期，一个完整的楼市周期，应该有两部分构成：
- 下降的A阶段
- 上涨的B阶段
上面定义中，周期的开始时间是在价格最高点。
怎么判断周期的起点到底什么时候？只能滞后判断，过了很长时间才知道 “当前历史最高点” 。
上海楼市周期到哪里了
这个可能才是大家最关心的。如果按照上面定义来看，上海楼市上一个周期大概区间为：2017.3-2021.9。
2017.3～2019.3 下降的A阶段
2019.3～2021.9 上升的B阶段
一个周期历经四年半。从不多的历史数据看，经济快速增长的年份，上海楼市大概4-5年会经历一个小周期。
而个人认为上海楼市下一个周期会越来越长，从4-5年，变成6-8年，甚至更长。
判断理由很简单，楼市上涨到周期顶点需要更多的资金和接盘侠。而经济增速在放缓，人们收入也在放缓，预期在降低。因此，楼市的周期也随之变长。
如果下一个周期按照6-8年计算，粗略推测上海下一个周期顶点，即牛市大概在2027-2029年。
按照顶点反推，那2024-2025年底可能就是那一个模糊的、大概的底部区间。26-27年才有可能真正启动行情。
因此从择时的角度看，今年到明年年底都可以持续看起来，有合适的房子就可以出手了。
最后声明：以上是一家之言，仅供参考，自己决策和承担后果。
