买房时机

首先要判断楼市是上行市场还是下行市场，两者策略是完全不一样的。当下上海楼市处于下行市场，即向下趋势，这已是市场共识了吧。

那怎么判断上行市场？这个也很简单，如果房子挂来，客户多得你来挑，即使三两天跳价一次也能很快成交……现在大家卖房子相信肯定不是这样的感受。

总结来说，下行市场，一年之中，适合买入的时间点：

1、每年的七八月暑假
2、1月份到过年前
3、政策出来后4-6月等效果减退后

不适合买入的时间点：

1、每年的三四月“金三银四”
2、每年的九十月“金九银十”
3、政策出来后的1-2月

下行市场行情中，作为买家，“金三银四”和“金九银十”是要避开的。这几个月份成交活跃，业主看到市场似乎火起来，会有一股莫名的自信，自然谈判空间小。而到了七八月暑假，炎炎夏日，看房的人变少，市场成交降下来，这时候出现了一年中第一个适合买房的时间点。

下一个适合买房的时间点就要到年底了：1-2月，过年前的这段时间。这也是传统的淡季。

比如，春节前的十几天，甚至中介都陆续放假回家了，看房的客户更是少得可怜，这时候去跟业主谈，只有你一家，谈判的空间自然就大。特别是一些着急卖出的业主，上半年开始挂牌，到了年关的时间节点，心理上接近崩溃极限，快挂了一年了还没卖出，得赶紧抓住年前的机会……

下行市场，政策出来后，市场立刻会活跃起来，甚至有业主跳价。这时候最好屏蔽掉中介，他们一般都会添盐加醋，跟你说再不买，市场又要大涨了，再不买就来不及了，结果头脑一热就买。这时候的谈判空间反而是最小。

比如去年9月上海的认房不认贷，就火了一个月左右就冷下来；12月调整了普宅的认定，降低了利率，也是只有一个月左右的活跃效果。

同样参考香港，3月份香港全面解除限购，取消印花税，当时火得不行，新闻标题都是“内地炒房客，疯抢香港楼盘”诸如此类。3月份的成交量是前几个月的4-5倍，结果5月份后基本又回归正常成交水平，打回原形。3月份政策出来当月买，就是非常不明智的决策。

因此，下行市场中，不要头脑发热就跟风买了，最好是在政策出来后几个月热度下来后再跟房东谈。

卖房时机

相对的，如果是卖房，就跟着上面相反操作。有三个楼市最热的时间节点卖出：1、金三银四 2、金九银十、政策出来的当月。

这时候买房的人很容易头脑发热就买了，你的房子有硬伤/老破小/远郊新房，容易在这段时间“浑水摸鱼”卖出“高价”。

有些硬伤的房子的业主领不清：政策出来，给机会你跑，还想着涨价。等政策过去，市场热度下来，再回去找之前出价的客户，估计人家就没那么“冲动”接你的盘了。

还经常听到一些类似这样的声音：“房子再跌，贵贱都不卖了，把房子留着出租也不卖了”。

这得分情况了，有的业主有底气说这样的话，因为他们的房子已经下跌了30%，甚至40%。再往下跌也有限了。

有些房源可能没满5年，还差个几个月，或者买家资金时间的问题不能现在就买。一般中介会建议交定金，谈好成交价，锁定房源，谈一个成交的周期，比如等到5个月后房子满5年再过户。

其实在下行市场，非常不划算。因为市场下行的风险其实都由买家来承担。中介只关心成交，拿到佣金，至于买家是不是会亏，卖家是不是会赚，这些都不是他们关心的。所以，中介只会尽力、尽快促进这个单子成交。

下行行情，早买两个月，下跌几十万，一年就又白干了。现在谈好价格，过了连个月，邻居家成交同样的楼层，同样的户型，比你的还低50w，你是毁约还是继续成交？毁约有多麻烦，要赔多少违约金？想到这，我反正是不敢锁定房源。除非孩子要着急上学，类似这种特殊情况才可能考虑。

而上行市场的策略则是相反，锁定房源谈成交周期，非常有利于买家。