嘉宾：曾广健
记录：张爱萍
嘉宾介绍：21年外企人转型全职装修代售[坐标]上海
[最有成就的事情]
1.上海马拉松跑进3小时，排名前5%
2.装修代售11套房子，1个月卖1套
3.拙勇堂学习1年在上海落地1套房产+10套民宿，实现0月供闭环系统
[我能提供]
资产规划、买卖房产和贷款咨询
[未来想做]
用我的经验帮助10000个家庭置换房产，实现家庭资产增值保值
1，谈判拿房
周期
价格
转卖
收服务费的方式
现在，尽量不要房子拿下来赚差价，下行市场，赚服务费就行。拿房要谨慎。不同的时期不同的赚钱模式。
装修花了一些功夫。
房子是以前出租房标准，95年的房子，全部翻新
课堂上老师讲了有三种改造方式：动皮，动肉，动骨
在二楼，一楼是车库，定位买家年轻人，一家四口五口。其他房子都是一个卫生间，这个改造加一个卫生间就是亮点之一
这个装修花了十几万，简约风格，两个卫生间都有窗户，花了很多心思。暗厨暗卫不好
这个装修费是自己出的
很多小伙伴觉得装修很难，自己又不懂。事实上装修是个确定性很强的事儿，花点钱就搞定。最难的是卖
加卫生间是否需要改下水，等等能想到的问题都要想到。
干净漂亮是最基本的，有好的卖相。
2，房子发售
（1）市场调查：实地看8套相同户型，隔壁小区竞品
我们卖房肯定比一般的房东上心，我们一定要做市场调查
一个小区300多套房子在卖。竞争还是很大
贝壳找房，每天都要看，成交数据挂盘数据，上面都有，有很大的参考意义。
顶楼复式不好卖，如果是自己的房没办法。
正要卖，决心到了，也能卖出去。最主要的是心力，然后才是价格。
很多人看自己的房子怎么看怎么觉得好，还是要客观看待
（2）走访中介，周边链家，太平洋，中程
一开始没有说自己的代理卖房的身份。因为很多中介不喜欢。
而且一开始显示出自己很专业，中介会防备我们。
（3）社群运营
500人建群，发圈点赞
一套房子一个群
目的是为了加更多的中介，让更多中介知道我们有房在卖
先提前把房源信息准备好
拉人进来，10人就发红包，进来的中介，强调是做买卖的中介
让中介发朋友圈点赞，曝光，截图过来有红包，发在群里发专包。
找到有影响力的中介，哗哗的人就进来了。
周末统一带看。显示中介过来一波空看，买好水果，抽奖2元中500万的概率。
这么大的曝光，价格合适，肯定有很多客户可以来看。
（4）谈判
只要有人看中，就拉出来谈
目标：速战速决，快卖，战线拉得越长，卖价越低。
23组带看
第一次谈判：445
（定价483万）定价要合理，如果定的太高客户都不来看，那天晚上一直聊啊聊，就是加个2万块
这个价格太低了。
第二次谈判：450万vs460万
两组客户看中，如果只有一组客户看中，就会很被动
其中一个是朋友，这个朋友也是因为其他人看中才过来
如果没有中介逼，这个朋友也不会速度出价
第三次谈判：462万
第四次谈判：462万vs468万
3，复盘总结
（1）做得好的地方
装修成本控制：13+
社群营销升级：链家单独建群
改造加分：2改3
抓住第一个诚意客户：不恋战
速战速决，绝不拿去做民宿和长租。你敢出价，我就敢卖，谈，差不多就行，恋战很消耗心力
（2）需要精进的好地方
税费核实：增值税
装修注意细节：美缝、地板不平
客户选择：原则不明确
现在市场不好，在卖的房子太多了。所以不用说赚很多的钱。这套房预期也没有打算赚很多的钱，平出都可以。
没有卖不掉的房，卖不掉就是决心不够。
一定要卖掉，置换。做市场调查做了足够多的工作没有理由卖不掉。
要复训，多刷课。刷了七八次
利他。装修不能糊弄别人，细节如果没做好，就会这出问题那出问题。自己也走不长久。
