写在前面的话
买房前，个人也完全是门外汉，对楼市一窍不通。但跟不同的中介接触多了，最大的感受是，大部分的中介都不够专业🤷。没办法，那就从零开始去学习，去了解房地产行业，努力把自己变专业，于是有了这系列思考笔记。
努力让自己做一个专业的人，至少看起来是专业的。这也是个人信奉的人生原则，例如为了指导小孩学钢琴，自己也从零开始学钢琴；为了小孩用英语，自己从头开始练口语；为了买房，那就从零开始学习楼市的门道……
这篇是关于买卖房方法论的思考。也就是什么时候可以买，什么时候可以卖，得有方法和理论指导。这是市面上中介所缺失的，无法给你专业意见。作为房地产的外行人，我想结合其他领域的经验，来探讨这个问题。
既然是贯穿买卖房整个生命周期，那就要站在更宏观的视角、更长的时间（数年～数十年）维度去思考问题。
买卖房方法论总结起来就10个字：
1、择时
2、选筹
3、算仓
4、买入
5、卖出
择时
了解楼市的历史价格，楼市周期及顶部、底部信号。提前作出周期判断，确定大概的、模糊的周期底部时间段。选择买入年份。
选筹
了解房子升值本质、价值来源和看清隐藏的中间变量。选择合适的板块和产品，进行价值层面的估值和未来的市场终局状态（建模）。
算仓
依据家庭现金流和风险偏好，确定首付和贷款比例。如全款买房，部分贷款还是杠杆拉满。
买入
在微观层面确定当年买入月份，如避开金三银四，金九银十，政策出来后第一个月与房东谈判。掌握基本谈判技巧，通过微观认知增加收益。
卖出
提前一个周期制定卖出策略，回到择时步骤，判断下一个楼市周期大概的顶部年份和区间，择时卖出。
下面逐条来展开分析。
这一篇笔记先说择时。
择时
这里说的“择时”，是更宏观层面，拉长到完整楼市周期的买入时间判断。直白点讲，不是微观层面的今年3月份买，还是8月份买。而是选择21年买，抑或选择24年买。择时的时间跨度是以数年为单位计算。
择时是整个方法论最重要的一环，而绝大多数人都几乎有意或无意、被动或主动地忽略的环节。
很多人买房是因为到了某个人生节点，随即把买房这个家庭最重要的财富决策，提上日程表。很多时候是“身不由己”，根本没有“择时”的空间。
比如
马上结婚了要买房；
小孩即将上学了要买房；
21年手头上突然多了一笔闲置资金，无处投资，于是就在当下时间买房
……
大部分人在楼市赚了钱，更多的是“运气好”，买房时候恰好赶上了上涨的大周期，尤其是六七十年代这一辈，十几二十年前买了房，赶上了中国经济腾飞，顺便也就吃到了房地产整体上涨的红利。
比如一线城市，从买入时候的小几十万，涨到大几百万甚至上千万。他们拥有的财富，并不是他们更努力或者更聪明，而是运气更好。
而另外一部分人在楼市亏了钱，更多的是“运气差”。
比如21年楼市顶点买房的人，或是马上结婚要当年买房
或是小孩明年上学了，就必须要今年买房。
哪里顾得上什么“择时”，他们运气差，没有选择。结果从21年的财富高点，只能眼睁睁看着蒸发几十万，几百万。他们亏钱，只是运气更差而已。
不主动“择时”，那只能让运气成分发挥作用，来决定家庭财富，就像杨千嬅歌里唱的
“凭运气决定我生死”。
而关于“择时”这个事情，市面上的中介或者房产咨询机构，还真帮不上忙，只能自己择时，自己做决定，自己负责。
中介/房产咨询机构都自身的局限性，他们本质都是商业行为，要盈利，要赚钱。因此，商业模式天然就决定了他们的立场，优先促进客户短期快速成交，不可能给客户出长期、中立、客观的“择时”专业意见。
没有哪个中介/咨询机构会告诉自己的客户，今年21年楼市太火了，已经到了这轮周期顶点，建议你3年后楼市回调再来找我买房，因为那个时候会更有性价比，同样的楼盘现在能买两房，回调后可能买到三房。
无论什么时候去咨询，中介的答案大差不多：
赶紧买，不买又要大涨了；
再不出手，便宜的笋盘都被买光了……
恨不得客户立刻付定金签字呢。他们第一优先级是成交和佣金。买入时机对不对，贵不贵，并不关心。
当然，中介服务属于商业行为，你情我愿，也无可厚非。
择时最终还是要靠自己做决策。家庭里，谁承担最终后果，谁决策。
