房价到底将是涨，还是跌？

01

今天国家划三道杠，明天央行、银保监会给市场“解冻”；

今天国家说要限购限贷，明天各大城市可能又先后出台限跌令；

今天央行放水，明天美联储又说要加息…

操作一波接着一波，传言一个接着一个，搞得人很迷茫。

透过现象看本质，房价走向，决定于三要素：人口、土地和金融。

土地为“供”，人口为“需”，而金融是供需之间的纽带，也就是“钱”。三者此消彼长的关系，构成房价的底层逻辑。

02

房地产长期看人口。

人口对房价的影响主要体现在“时间”和“空间”这两个维度。

第一，时间维度对应生育率。

1962-1972年第一轮婴儿潮，十年间生出了差不多3亿人，到1990年左右成家立业，房子成了刚需。这也是碧桂园（1992年创立）、保利地产（1992年创立）、绿地（1992年创立）等大量房企出现的一个底层原因。

1982-1992年第二轮婴儿潮，这十年间生出2.2亿人，这些人推动了近十年来房价上涨得一个底层原因。

之后，计划生育全面贯彻，再也没有出现真正的婴儿潮。

2001-2011年第三轮不算真正意义的婴儿潮，因在12.6亿人的基础之上只生了1.6亿婴儿，而等这1.6亿小孩长大买房，至少得到2030年左右。

2017年到2021年，出生人口数断崖式下跌。

所以，从人口上来看，未来十年的房价不具备人口的推力。

第二，空间维度对应地域

规律是：人往哪跑，哪的房价就涨；哪留不住人，哪的房价就跌。

二十年来，中国房价的一路走高，就因城市化进程，农民要进城，小镇青年要去大城市，刚需增加，房价当然涨。

即使现在，每年仍有1600-1800万左右人口，从农村走向城市，城市之间也存在大量的人口迁移。所以，人口净流入的城市，房价还有上涨空间，比如北上广深，以及杭州、武汉等新一线城市。

但“小县城”（即大部分三四五六线城市）的房价将涨不动了，需求趋于饱和或已经饱和。

城市的不同区域之间，房价也有分化。

由此推出，

未来十年内，核心城市的核心区域将会因人口的持续涌入，而继续保持供不应求，但国家会时常降温，涨也涨不过10%，而核心城市的非核心区域，可能会各种跌法。

所以，楼上会分化，贵的会更贵，便宜的会更便宜。

03

中期看土地.

1993年11月，十四届三中全会提出分税制改革,中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划,朱镕基同意将土地出让收入归地方政府。这就是“土地财政”的历史背景。

土地就成了地方政府最大的现金牛，所以，地方政府会对房价限跌。虽然土地规划偏向西部大开发，但人口却大规模地向东南沿海迁徙，尤其是深圳，但土地指标有限，当然房价暴涨，但现在和北上广想涨10%，那是不太可能。

反而三四五线城市还在拿地盖房，人口净流出，缺乏产业支撑，再加上棚改货币化的退潮，将来铁定人口数量和房价齐跌。

04

短期看金融。

房地产已被高度金融化，所以房价的涨跌比粮食价格的涨跌影响大得多，如果大米的价格跌30%，市场也还能被修复，但房价整体跌个30%呢？金融系统分分钟崩溃给你看，然后大家一起死。

因为房地产资本化，再配抵押贷款交易市场实现证券化，然后信贷中出现大规模的次级贷款等衍生品膨胀，步入货币化。

这三化后，就加了很多杠杆，所以，一旦泡沫破裂，就会引发连锁的债务危机。如1990年的日本，地产泡沫破裂后，金融机构破产，企业无法贷款，企业倒闭，然后全国躺平。

因此，对房价“逆周期调节”，经济下行时强力助推阻止下跌，经济上行时及时阻止上涨。“稳”才是国家的追求。

但像像东北人口一直在大规模外跑，产业急剧萎缩的城市，限跌也没用。

05

三要素外，还有中央的精神，中央经济工作会议的通稿25次提到“稳”，明确提出2022年经济工作要“稳字当头、稳中求进”。房地产行业已进入国家高度控盘状态。让房子逐渐回归居住属性。

央行发布公告，将通过碳减排支持工具向金融机构提供低成本资金。可见，放水是流向新的经济增长点，而不是房地产旧经济增长点。

美联储加息缩表，会导致地产企业美债融资问题，所以，央行放水，也只是维稳。

所以，房价将是：

一，稳健。即整体上不暴跌，不暴涨。

二，分化加大。城市之间，城市内核心区与非核心区之间，房价差距拉大。

总之，

国家的目标是将全社会的核心资产，逐渐从房地产转向实体经济、高科技。

现在是孕育新的科技和产业革命的历史机遇，必须把握，科技创新带动产业结构优化升级，形成现代产业体系，就能提高国家竞争力。

比如，传统畜牧业没有竞争力，我国进口羊肉逐年增加，2021年高达41.07万吨。

为此，领投扬（深圳）科技有限公司通过科技创新，实现畜牧业数字化转型升级。打造现代化，智能化农场，打通整个产业链，科学养殖，生产规模扩大10倍，100倍，降本增效。

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所以，产业升级后，得到经济高质量发展，助力乡村振兴，让农村与参与的老百姓一起共同富裕。

在当前的政策和社会发展趋势下，普通人不要琢磨炒房致富了，投入实体产业，干实事，这才是这个时代的红利。