常玩基金或者之前看了拖天基金系列文章的小伙伴可能会想到一个问题，一些不方便投资的东西大都可以通过基金的方式集中资金办大事，典型的例如债券投资资金门槛高，就通过债券基金曲线投，还有海外股票没法买，QDII解你忧。推而广之，是不是什么投资都能这样操作一下，特别是让人又爱又恨的房产投资？

想象一下，我只有买半个厕所，又希望分享房价上涨这台盛宴，要是有个基金可以集合几十个上百个我这样的穷人，一起拿下一套房子，那真是极好的。

这种方式有点像大家集资买房，事实上也一直是有私募基金产品在做这样的事情。不过人家那是给大佬准备的，一出手就是一片地一排楼，属于高端的资本玩法，还是没有我们穷人什么事。

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但不要方，新闻已经说了，在业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。同时，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

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这是什么意思呢？简单地说，我们小资金投资房地产的愿望就快要实现了。

要聊清楚这个事情，首先还是得从REITs说起。

其实我们之前曾经提到过这个产品，它的全称叫“房地产信托投资基金Real Estate Investment Trusts”，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

这里面起码存在三个参与者，投资人、基金和房地产方，多数时候还会增加物业管理、专业投资机构等相关环节。

专业的东西我们不讲多了，简单理解的话，REITs跟其它股票基金的玩法差不多，我们小本钱也可以参与到大金额的投资中，买多少份额的基金就相当于买多少份额的房产。

如果我只有5000元，按往常的经验，肯定是连房产投资的边都摸不到。现在有了REITs，我就可以在证券市场上买一点，一旦房价上涨就能获取收益。

当然对房产市场略有研究的小伙伴会提问了，这样的话，相当于房地产获得了新的资金渠道，钱多了，房价会不会涨得更厉害？

制定政策的大佬们也想到了这个问题，所以新闻里也有了后面一句“租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向”。

这短短一句话里面的含义非常丰富，我们简单地品味一下。

鼓励租赁运营性质的REITs发展，翻译过来就是说赚的钱要从房租里来，要通过长期运营获得收益，不是让你们抱着一堆钱把房子本身的价格再一通猛炒。因此REITs不太可能出现短时间净值大涨的情况，而更倾向于给一个比较令人满意的年化投资收益率，让你当一个啥也不操心只管收钱的“云房东”。

公寓二字的含义也类似，并不是让你普通住宅玩不了了掉头炒公寓，而是以运营长短租公寓的形式收房租，不要老想着一波决胜。

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但提到公租房就很有意思了。我们都知道，公租房是专门面向中低收入群体的保障性住房，在产权上是属于政府或者机构，一般不会卖给个人，而房租方面通常会低于市场价。

由国家掏腰包来办这个事，基本属于给老百姓的福利，但由社会资本组成的REITs投在这里，如何在投资收益和社会保障中间取得平衡，就有点难讲了。

往好的方向看，这是国家放了一个小口子，用类似PPP即政府与社会资本合作的模式让大家有机会进入房地产领域做文章。但有三年以上投资经验的小伙伴们都知道，政策是市场中最大的不稳定因素之一，要是盲目听信利好一头扎进去，变数可能不会小。

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所以当REITs真的上市之后，我建议大家在投资之前看清楚他们具体的持仓资产。以一线城市的优质租赁型房产，如地段好的青年公寓、紧邻各种园区的自有产权长租公寓，以及运作这类房产为主要业务的公司股份或股票为佳。

总的来说，REITs的推出，标志着无脑炒房的时代即将走向终结。引入更多资金渠道，设计更多收益模式，有助于分拆和优化房地产的金融属性。

以往我们的房产市场暴涨暴跌，很重要的原因就是不仅整个市场里像房子这么能打的投资方式少，而且除了买来等涨价卖出之外没有什么别的玩法。

如果房租、物业服务等能为大家带来比较理想的收益，那么必然会出现许多修出来自己运营而不是直接卖的房子。这样，不仅房产的投资和估值逻辑会变，连我们的生活方式也会跟着变化。买房，或许不会是一件要急着办的人生大事了。

但是，希望REITs出现会打压房价的小伙伴可能会失望，房子不会降到你轻易买得起的程度。至于为什么，我们下周可以继续聊。在此之前大家可以玩一个思考题，你认为最近热炒的租售同权会对房价造成什么样的影响呢？有什么看法，都可以写在下面，咱们一起讨论一起学习。

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