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作者：你赚得多
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港股的房托基金中，2023年最为轰动的事情，莫过于“领展的世纪大供股”。但说到“始作俑者”，非“越秀房托”莫属。
“越秀房托”在2021年由于要收购“越秀金融大厦”，而发起“每股按3.2元，100股供37股”的供股方案。
为何“越秀房托要用78亿的巨款收购越秀金融大厦”？根据其公告透露了部分原因：
第一个原因：增加营业收入
从“2022年全年业绩公告”来看，收购越秀金融大厦后，越秀房托的营业收入由之前的14.49亿元提升至18.72亿元，增加了29%。这点看来，达到了管理层预期的效果。
第二个原因：增加可分派收入
虽然营业收入增加了29%，但每单位的可分派增加仅有8%。这点看来，并没有达到了管理层预期的效果。更为严重的是，由于租金减免和空置率的提升，实际全年分派比2021年还出现明显的倒退。
第三个原因：未来租金有升幅
管理层预计该区域的租金2022年比2021年有4%增长，2023年比2022年有4.4%增长。我们先看越秀金融大厦2022年租金是每平方199.7元，出租率91.6%。
而2021年租金是每平方200.3元，出租率96.1%。2022年还比2021年出现下降。
这点看来，也没有达到管理层预期的效果。
最后，我们根据PE法去推算越秀金融大厦78亿的收购价格。2022年经营收入4.24亿，即使按归母净利率50%计算（大家仔细想一下，写字楼怎可能有如此高的净利润率），最乐观估算PE也有37。
2022年虽然受到疫情影响而导致越秀金融大厦的表现有所影响，但从上述复盘分析来看，“越秀房托收购越秀金融大厦”，相信各位自有定论。这再次提醒自己牢记巴菲特说的：“投资者的买入价格决定了投资回报，投资者要时刻牢记这个关键。”
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座！如有违反，风险自担。
