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大家都知道香港内房股低估，但看到PB仅有0.1，而且是一间“央企”，业务收入中相当部分来自“投资物业”的时候，不禁还是产生了解这间企业的兴趣。
对，这个房企就是大悦城地产。根据其2022年的年报，“喜”、“忧”各半。
一、“喜”的方面：
1、“核心净利润”比2021年有明显上升
有人说，为什么你不对比“本公司拥有应占溢利”这个指标呢？如果看这个指标，2022年还比2021年低10%。因为“核心净利润”是扣除匯兌損益和物业公允價值变动这两项数据，更客观反映公司的经营水平。
2、融资成本有所下降
融资成本由2021年的4.13%下降至2022年的3.97%。虽然下调幅度不大，但这个融资成本相比国内不少房企仍然有不少优势，例如万科2022年的融资成本还要4.06%。
3、董事酬金有所下降
董事酬金比2021年明显下降，与“本公司拥有应占溢利”下降是同步，反映出高管的酬金与公司利润挂钩。这点还是比国内不少房企的高管做得好，国内不少房企的高管只要有规模，不需要讲利润，酬金都是“年年上涨”。
二、“忧”的方面：
1、“核心净利润”绝对额虽然上升，但“核心净利润率”却不断下降
2021年核心净利润率还有4.5%，到2022年却下降到3.9%。
2、连续5年其“應佔之年度溢利”不断下降
如果说受疫情影响，但2020年-2022年，3年来还是连续下降，这显然不能归咎于疫情。由于大悦城地产相当部分的营业收入来自租金，应该相对更有稳定性，目前连续5年的“應佔之年度溢利”下降，显然是受到“开发业务”拖累，2023年能否逆转仍属“未知之数”。
3、货币汇兑出现亏损
2022年亏损的主要原因是人民币贬值，但2023年这个汇率变化可能更大，则2023年会否亏损更大呢？
补充说明：
1、以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
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