作者：你赚得多
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曾经的万科，是国内房企的优等生代名词，其“一举一动”均得到市场高度关注。2022年报中透露的归母净利润表、资产负债表、现金流量表又如何？
一、归母净利润表
如果按归母净利润来看，2022年的确是比2021年有轻微上升，但从归母净利润率来看，2022年仅有4.5%，比2021年5%和2020年10%，连续两年出现下降。更为重要的是，如果看扣非归母净利润这个更为客观和权威的数据，连2022年也出现了约12%的下降。严格意义上，其归母净利润率并没有停止下降。
二、资产负债表
资产负债率连续两年（2022年和2021年）出现下降，这点值得表扬。但约77%的资产负债率，作为一间经营稳健的企业，还是高了。（可以对比招商蛇口同期的资产负债率是68%），更不要说与港资房企对比了。作为一间优秀的房企，更应靠内生性发展，而不是过于举债。
三、现金流量表
经营活动产生的现金流净额仅有28亿元，相对于营业收入5038亿元来说，的确有点说不过去。
如果说归母净利润这个指标已经过去，而2023年度会有所改善？我们可以看2022年部分经营数据去预测一下：
一、权益净利润高度依赖上海区域
以权益净利润223亿元计算，单上海区域占的权益净利润就有105亿，占总体接近50%。按其年报透露，其实上海区域的城市占有率已经非常高了（比如温州、扬州、嘉兴、徐州等已经排第一）
，预计城市的天花板已经出现，未来还能保持这样的市场份额吗？更为重要的是，在日趋激烈的竞争下，还能保持这样高的权益净利润吗？由于年报没有披露2023年这些城市预计的竣工面积和金额，所以本人仍是保持谨慎态度。
二、年报没有描述提升各业态毛利率的方法
无论是主要业务，还是非主营业务，2022年毛利率均出现下降，而其他业务下降幅度更大。看来2023年依赖其他业务去提升公司毛利率的方法更加不靠谱。而主营业务毛利率的提升是要“靠天吃饭”，不是单靠自身努力就能容易实现。
至于说到2023年的营业收入能否增长，以万科的水平，大家就不用担心了，看看2023年的竣工面积与2022年接近就可以判断出来了。
问题是，投资者最关心的从来都不是营业收入的增长，而是归母净利润的增长。只有这个，才是分红的关键。从这点来看，万科“王者还在”吗？就只能留给各位自行判断了。
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
