1.住开业绩没有惊吓，也没有惊喜，全年归母净利润微增0.42%，算是兑现郁总所说的“企稳回升”；从Q4单季来看，营收增速-8.35%有所下降，归母净利润增速-4.59%有所回升；
2.全年毛利率19.55%，净利率7.56%均有微降，毛利率刚好低于了20%；
3.经营现金流净额27.5亿，同比下降了33.13%；但是销售回款率为77.59%，反而有所回升；
4.权益销售、权益拿地、已售未结均大幅下滑，这其实也已经是明牌，对于万科未来的业绩将带来压力；
5.有息负债为3141.1亿，同比增加了18.1%，但是结构有所改善：长债占比增加，短债占比减少。
22年累计发行了信用债 301 亿元，主要是借新还旧，以长代短；同时存量融资的综合融资成本为 4.06%，相比21年有所下降；
6.年报中披露了两种分红口径：
一种是：22年分红80.63亿，派息率为35.65%。
另一种是：根据规则规定，公司以现金回购股份视同现金分红，所以在加上回购金额后，分红金额达到93.55亿，派息率为41.36%；
显然后面一种说法是不太能站得住脚的，因为回购股份的用途并不是用于注销，而是用于出售。
但是另一方面来说，即使是按照35.65%的派息率来说，其实个人觉得也算是“慷慨”了，因为：
1）历史上来看，除了去年因归母净利润大降而提升派息率至50%外，其余年份的平均派息率就是35%；
2）根据3月8日刚通过的《万科A：2023年第一次临时股东大会文件》中规定：“公司以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十”，22年的35%实际是超出下限门槛（30%）的；
3）如果一边低价作增发，一边更大额度的分红的话，在我看来才是“打肿脸充胖子”的行为。。。
一、住开业务
1.经营业绩-年
2.经营业绩-单季
3.财务指标
4.经营现金流
5.权益销售
6.权益拿地
7.已售未结
8.偿债能力
9.分红
