第七单元   抵押权

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考点一   抵押合同

1、设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同；

2、订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有，但流押条款的无效不影响其他条款的效力；

流质条款也一样。

考点二   抵押物

一、禁止抵押的财产

1、土地所有权；

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施、其他社会公益设施；

4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；

5、依法被查封、扣押、监管的财产；

二、房地一体原则

1、城市房地产——地随房走，房随地走；

2、农村集体土地——只能地随房走，（乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押）

3、只允许以招标、拍卖、公开协商的方式取得的荒地等土地承包经营权作为抵押财产；

考点三   抵押权的设立

不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。未办理抵押登记的，只是抵押权未设立，不影响抵押合同的效力；

1、登记生效——不动产

a.建筑物或土地附着物；

b.建设用地使用权；

c.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

d.正在建造的建筑物；

2、登记对抗——动产——抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记，不得对抗善意第三人；

3、动产的浮动抵押

a.抵押人：企业、个体工商户、农业生产经营者；、

b.抵押物：现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品；

c.效力：债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿；

d.浮动抵押即使已经登记，也不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

考点四   抵押担保的范围

1、债权范围：主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用（因为不转移占有，不牵扯保管费用）；（有约定按约定）（留置权是法定担保物权，不能约定）；

2、抵押物登记记载内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载内容为准；

3、新增不动产：

建设用地使用权 / 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的建筑物/房屋不属于抵押财产。依法将该土地上新增的建筑物/房屋与抵押物一起拍卖的，对拍卖新增建筑物/房屋所得，抵押权人无权优先受偿；

4、物上代位性：担保期间，抵押物毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿权，被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或补偿金。

5、孳息：抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或法定孳息（被扣押之前孳息归抵押人），但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应首先冲抵收取孳息的费用；

6、从物：抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物，抵押物与其从物为两个以上的人所有时除外；

7、添附：

a.抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；

b.第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额；

c.抵押物因附合、混合、加工时抵押物所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。

考点五   抵押物的转让

一、不动产——由于办理了抵押登记，未解除抵押的情况下不可能办理过户登记手续；

1、需经抵押权人同意；转让所得应向抵押权人提前清偿债务或提存；

2、未经抵押权人同意，不得转让，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；

二、动产——未经登记，不得对抗善意第三人

考点六   抵押物的出租

一、先出租后抵押

租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；

二、先抵押后出租

1、抵押权设定后，由于抵押物仍归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租；

2、该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

3、抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。

考点七   抵押权的实现

一、抵押物拍卖价款的清偿顺序：

1、实现抵押权的费用；

2、主债权的利息；

3、主债权；

二、拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应首先缴纳土地使用权出让金，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权；

三、不可分性：

1、主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。

2、主债权被分割或部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使全部抵押权；

3、抵押物部分灭失，残存部分仍担保债权之全部；

考点八   物权重合

一、同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序：

1、不动产：按登记的先后顺序，顺序相同的，按债权比例清偿；

2、动产：a.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿；

b.抵押权已登记的先于未登记的受偿；

c.抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。

3、顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿；

4、顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应与提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权；如果抵押物的变价所得不足清偿顺位在线的抵押权，顺位在后的抵押权消灭，其所担保的债权转化为普通债权；

二、抵押权顺位的变更

抵押权顺位的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

考点九   最高额抵押

1、概念：债务人或第三人对一定期间内将要连续发生的债权（债权额不确定）提供担保财产的，抵押权实现时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

2、债权的确定

a.约定的债权确定期间届满；

b.没有约定债权确定期间的，自最高额抵押权设立之日起满2年后请求确定债权；

c.新的债权不可能发生；

d.债务人、抵押人被宣告破产或被撤销；

3、最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人对债权范围、确定期间、最高债权额的变更，不得对其他抵押权人产生不利的影响。