自从去年经历了卖房、买房后，我就一直关注房地产。
最近发现房地产有一些微妙的变化。一是朋友圈里的中介朋友没有之前活跃了，二是再也没有中介给我打电话，询问是否要卖房子了，三是那几个我一直追踪的不同区域的楼盘的价格涨幅有不同程度的下降，甚至有个别小区的单价还出现了小幅度下降。
上个月（7月份），我看到中介朋友发布一组有趣的图片：天气炎热，看房人少，员工都留在门店里吹空调，老板不高兴了。
我看完图片后，上APP查询了一下房价走势，发现涨势仍然喜人，就只当看了个笑话。但是当时我忽略了APP统计数据的延后性，当前的数据反映的是至少是前半个月的房价走势。事实上，等过月份再看时，发现当时的市场反映确实比较冷淡。
再加上，近期有关厦门、杭州楼市腰斩、崩盘的消息频频传出，重庆现阶段的楼市行情确实尴尬，未来市场走势如何，真不好说。
那现阶段适不适合买重庆的房子呢？
也不好说。但我可以先来摆一摆什么时候最适合买房。
买房的需求大体分为以下几种：刚需型、改善型和投资型。这三者都可能附带有教育资源的需求，所以我要单独分析一下什么时候最适合购买“教育房”。
1-笔者认为孩子还在肚子里的时候就可以购买小学的“教育房”了。再早一点更好，但大部分还没有为人父母的年轻人，是不会认为有必要购买“教育房”的。（那会，谁不认为自己还是个宝宝呀。）
优质的学校帮助孩子成长，而优质的“教育房”，更是房产投资界的硬通货，它几乎无视楼市波动，市场好时，它涨的快，市场平稳，它也好出手。
如果你想要“教育房”进可增值，退可保值，自家孩子用完后，还可加价转卖。那在购买“教育房”时，还需要做一些功课。
首先，购买“教育房”时，需要查清是“学区房”还是“学位房”。
“学区房”的入学资格受教育部门当年划片的影响，存在学区重新划分风险、户口迁入问题及学位占用三个问题，具体可参考历年招生简章。
而“学位房”一般由开发商和某个名校有联建关系或者合作关系，业主带有一个或多个上学招标。购买“学位房”时要多方核实是否为开发商的虚假宣传，学位使用的有效期限，是否只有一手业主才可以使用、是否存在人均面积限制等等。
有些热门学区会在划片的基础上，叠加使用学位派发政策，比如划片内的一套房子对应小学只能每6年使用一次，初中只能每3年使用一次。也就是说，在划片内的房子也不一定能享受到“学区房”待遇。购买二手“学区房”时，需确认房屋户口情况和名额占用情况。
目前，学区入学一般要求三对口，即户口对口、房产对口、居住地对口。
对于紧俏的学校，遇到当年符合条件的适龄儿童人数过多时，会按照儿童入户时间的先后顺序排序，落户的时间越早，入学的机会越大。此外，如果人均面积达不到要求，也有可能会丧失入学资格，被调配到附近生源不足的学校。
购买“教育房”除了要趁早，人均面积够大之外，仍需做好被调配的准备。笔者认为，购买“教育房”还需要留一手，最好购买备选学校也不差的“教育房”。比如，在重庆沙坪坝区，上不了“沙坪坝小学”的适龄儿童，会就近调配到“南开小学”，两者都属于重庆市的优质学校。
对于买房就一定要读到书的，最好购买“学位房”，或者买老城区的“学区房”，因为老城区的新盘少，生源基本固定，读不上的风险更小。
2-购买“刚需房”的最佳时期
“刚需房”大抵可以认为是年轻人为了能在城市里扎根立足而购买的第一套房，属于刚性需求，主要用于自住。
需要购买“刚需房”的群体就叫做“刚需一族”。他们具有两个基本特征：一是急需买房，二是钱不多。
对于这一类型的购房者，能够买得起的时候就是最佳的买房时期。
那一年之中有没有不错的买房时期呢？
很多人会认为是“金九银十”，或者是三、四月份的“春交会”，其实都不是。
“金九银十”和“春交会”是开发商卖房、中介赚钱的好时机，但不是买房的好时机。因为这段时间买房的人多，卖方自然没有太多让利的空间，价优买到的更可能是“清仓不宜居”户型。
要说一年之中最合适的买房时期应该是春节前。
春节前，是市场反映最冷淡的时候。这时候准备过年，大部分的人都在期望新年政府会出台更松动的政策，此时整个市场处于观望状态，大部分的购买需求暂时被压抑。
来年一开春，大部分人的购房计划都要落地，市场进入更为活跃的状态。（“一年之计在于春”用在购房上也是适用的）。据统计，春节后房价涨幅平均在5%左右，有时甚至高达10%。
所以，在春节前购房，可选的房源会更多，议价的空间也越大。
3-“改善型”住房的最佳购买时期
与“刚需一族”不同，一般“改善型”住房的潜在购买者的家庭至少已有一套住房，对“改善型”住房的需求没有“刚需房”那么迫切，但对房子附加的生活、交通、医疗、教育、环境等体系要求更高。
因为“改善型”住房更需要对区域、户型、采光度、物业、市政配套等房屋自身属性做通盘考虑，所以并不太适合采用“先上车”策略。
对于“改善型”购房一族，除了能给到“能够买得起的时候就是最佳的买房时期”之外，对于需要通过置换购房的购买者，要特别留意当前市场行情，如果处于市场上行期，先买后卖，如果处于市场下行或者平稳期，则先卖后买。
4-“投资型”住房的最佳购买时期
据统计，城镇居民中大部分家庭至少有一套自有住房，甚至有多套住房，且城镇居民生育率在不断下降。那么，在这一波价格涨潮趋于温和后，房地产市场的后劲还够不够呢？后面还有没有足够多的“接盘侠”？房地产还值得投资吗？
中国著名经济学学家、中国社科院学部委员、副院长蔡昉先生在它的《读懂中国经济中》中用数据证明，2030年之前，中国每年仍有1%的非城镇人口转移到城镇。
再者，过去十多年，城镇原著人口的增长总量在城镇人口的增长总量的贡献中只占到16%。由此可见，从过去十多年，以及今后的十多年里，城镇扩张的主体是外来非城镇人口，而这一部分人将成为支撑未来房地产的主力军。
过去房地产的价格走势看起来有规律可循：每4-5年为一个周期，先来一波断崖式上涨，随即国家陆续出台调控政策，房价在高位慢慢回归平稳，楼市政策松动，等待下一波楼市大涨风潮的来临。
虽然从过去及长远来看，投资房地产是一个只赚不赔的神话，但是购买“投资型”住房的终极目的是变现时取得好的收益。投资房地产和投资所有的投资品一样，要考虑“年化收益率”和变现难易程度。
由此可见，并不是什么时候都是购买“投资型”房产的好时期。最好是在房地产市场表现冷淡，处于平稳期后，在各项刺激政策相继出台时购买。这个时候购买，可以享受低首付，充分利用杠杆，利率、税费优惠等有利条件。购买后，耐心等待下一波大涨浪潮的到来。
最后，回到前面提到的问题，现在还适合买重庆的房子吗？
那要看你买房的目的是什么。如果是“教育房”和“刚需房”，当下就是最好的购买时期，你总不能让孩子等，让女朋友成为别人的新娘吧。如果是“改善型”和“投资型”，可先观察市场走势，随机应变。
这一期仔细分析了三种主要类型房产的最佳购买时期。后面，环姐姐还会持续关注房地产动态，陆续分享有关买房更细分的知识和技巧，比如如何挑选合适的户型，如何挑选开发商等等。希望对大家有所帮助。
