咱们从人口流向、资金流向和政策导向三大方面把它说。
第一，人口流向。人都是趋利避害的，追求生活幸福、事业成功，越是高收入、高认知的人群越是这样。很明显，有钱人往哪里集中，哪里的房地产市场就能更快起来。影响有钱人决策的，一是，城市的公共服务，这关系到生活幸福。二是，产业前景，这关系到事业成功。
城市的公共服务好不好，关键就看税收来源是否充足。从目前的信息看，未来有两大财税改革方向。一是，个人所得税，将增加租金、分红等财产性收入的征收比例，降低工资和劳务收入的比重。这意味着，哪里的股权房产量大，价格高，哪里的个税来源就越充足。很明显，无论是已经上市的成熟公司，还是未来有希望上市的创业公司，都是一线城市更多，尤其是北京的中关村、上海的浦东新区和深圳的前海，房产价值就更不用说了。
所以，越是一线城市和东部沿海，未来个人所得税的税收来源就越强大，二是，消费税，很可能从过去的在商品生产产地征收改为在商品销售地征收。别忘了，越是昂贵奢侈的商品，消费税率就越高。
比如高档烟酒和进口汽车，而这些东西的销量主要集中在一线城市和东部沿海。国内销售额最大的高档商场SKP几乎只在这些地方开店，把周边中小城市的有钱人都吸引过来消费。所以，越是一线城市和东部沿海，未来消费税的税收来源也越强大，一旦税收上来了，也就有钱提升公共服务了，比如医疗、养老、教育，不断增强对全国有钱人的吸引力。
再看产业前景，过去5年国内发展最快的产业是汽车、手机、新能源这三大金刚。出口金额屡创新高。但未来5年，三大金刚都面临外需放缓、内需饱和的挑战，利润率趋于下降，靠着吸纳这些产业吃了一波儿红利的中西部二线城市，未来需要寻找新的增长点。
目前看，最有潜力的是人工智能和生物医药，但这两个行业都是科技前沿，对高端人才的需求很大，几乎只有北京、上海这些一线城市才能满足人才需求，同时这两个行业都需要优质大数据，也就是高收入、高认知的人群在日常生活和消费中积累的数据，很明显仍然是一线城市和东部沿海更有保障更关键的。
参考过去的成功经验，前沿科技的突破往往需要引入外来鲶鱼。但无论是互联网数据中心还是外商独资医院，首轮开放外资试点的还是一线城市和东部沿海，综合公共服务和产业前景，未来5年，全国的有钱人很可能会向一线城市和东部沿海的前二线城市集中。
第二，资金流向。这又分成两块，一块是国内资金，除了刚才说的税收来源，还有银行体系和资本市场，哪里的银行总部最多呢？北京，上海、深圳。资本市场都设在哪呢？北交所，上交所，深交所。另一块是国外资金，也就是吸引外资，2023年全国实际利用外资的前十大省市除了排名第九的四川，清一色都是一线城市和东部沿海，尤其是上海和浙江竟然实现了逆势增长，这种长期积累的优势只会加强不会削弱。所以未来5年吸引外资的领头羊仍然会是以上海为核心的长三角地区。
第三，政策导向。降准降息、降首付都是全国普遍的，所以咱们重点关注因城施策的部分。先看各类限购政策，说实话，除了北京，上海和深圳，其他城市哪怕是广州能放开的限购政策都已经放开了。未来这方面也就没啥想象空间了，但北京，上海的工具箱里还有保留曲目。比如放开或者放松针对外地人的限购政策。而比限购政策影响更大的是未来扶持性的房产政策，核心是城中村改造，或者叫老旧小区改造，相当于给当地的房地产市场注入宝贵的源头活水。
2023年7月，咱们把城中村改造的推进，重点圈定在了城区常住人口300万以上的大城市，但这只是政策门槛，还得考虑实际的财力。所以真正能快速推进的，其实还是一线城市和东部沿海的二线城市好。综合人口、资金和政策三大方面，未来房价率先反弹的很有可能是上海、北京、深圳和东部沿海的前二线城市。排名分先后，最新数据已经印证了这一点。从今年5月份开始，一线城市的新房价格再次领先全国，从10月份开始，一线城市的二手房价再次领涨全国，而在一线城市内部又以上海的涨势最猛。但重点来了，前面只是从宏观地域的角度分析，但每个城市里的具体房产还要考虑地段、小区品质、户型面积等多种因素。
由于本轮房地产市场的企稳，核心驱动力是人口、资金和新兴产业的结构性集中，而不是整体总数的快速增长。
所以判断哪个城市里具体哪些房子更保值，核心的原则就是面向精英群体的改善性房产大概率会持续跑赢普通房产。
