新加坡的住房主要分为三大类：
政府组屋(HDB)、私人公寓(Condo/Apartment)和有地住宅(Landed Property)。这些类型在产权、价格、购买资格和设施方面都有明显区别。
首先看政府组屋(HDB)。这是新加坡最主要的住房形式，超过80%的人口居住在组屋中。组屋是新加坡政府推行的"居者有其屋"政策的核心产物，价格相对便宜，由政府统一规划、建设和管理。组屋只对新加坡公民和永久居民开放购买，有严格的身份和收入限制。组屋的产权为99年租赁权，业主只有房屋使用权，土地仍属于政府。
组屋本身又分为多种类型：包括二房灵活式组屋(2-Room Flexi)、三房式组屋(3-room flat)、四房式组屋(4-room flat)、五房式组屋(5-room flat)等不同大小的户型。还有执行共管公寓(Executive Condominiums, EC)，这是一种公私混合的住房类型，针对收入超过组屋申请上限但负担不起私人公寓的中等收入群体。EC在购买后5年内不能出售给外国人，10年后可完全私有化。
一、政府组屋（HDB）
占比：约80%的新加坡人口居住于此，是新加坡住房体系的基石。
特点：
1、产权性质：99年租赁地契，业主仅拥有房屋使用权，土地所有权归建屋局（HDB）。购买新组屋（BTO）可享受政府补贴（最高达8万新元），转售组屋无补贴但价格仍低于私人住宅。
2、购买资格：
公民/PR限制：新组屋（BTO）仅公民可申购；转售组屋需双方PR满3年。
收入上限：BTO申请家庭月收入≤1.2万新元（部分户型≤6,000新元）。
家庭结构：需组成核心家庭（如夫妻、父母与子女），单身公民需满35岁才可申购小户型。
3、主要类型：
户型面积（㎡）适用人群：
2房灵活式~45单身/老年家庭
3房式~70小家庭（2卧室）
4-5房式80-125主流家庭（3-4卧室）
执行公寓（EC）~150收入超BTO上限的中等收入家庭
特殊政策：种族比例限制：每个组屋区需平衡华人、马来人、印度人等比例，促进种族融合。
最低居住年限（MOP）：购后5年内不得出租整套或购买私宅。
第二大类是私人公寓(Condo)。私人公寓包括Condominium和Apartment两种。主要区别在于占地面积：超过4000平方米的称为Condominium，不足4000平方米的称为Apartment。私人公寓通常配备完善的设施，如游泳池、健身房、24小时安保等。产权类型有99年、999年和永久地契三种。与组屋不同，私人公寓对外国人完全开放，但需缴纳高额额外买家印花税(ABSD)。
二、私人公寓（Condo/Apartment）
占比：占住宅总量的17-18%，是外国人主要购房选择。
分类与特点：
1、产权类型：99年地契（主流）、999年或永久地契（较少见）。
Condo与Apartment区别：Condo：占地≥4,000㎡，强制配泳池/健身房等设施。Apartment：占地<4,000㎡，设施简化（如无网球场）。
2、购买资格：无身份限制：外国人可自由购买，但需缴额外买家印花税（ABSD）。
公民（首套）：0% ； 外国人：60%（2024年起）。
无收入/家庭结构限制，单身人士可独立购买。
3、价格与投资：入门级：郊区1房约60-80万新元，市中心3房可达350-700万新元。
租金回报率：年均3-4%，高于组屋（1.5-2%）
第三类是有地住宅(Landed Property)。这是最高端的住房类型，业主同时拥有房屋和土地的所有权。包括独立式洋房(Detached House)、半独立式洋房(Semi-Detached House)、联排别墅(Terrace House)和顶级豪华别墅(Good Class Bungalow, GCB)等。有地住宅基本只对新加坡公民开放，外国人购买需政府特批，只有圣淘沙升涛湾(Sentosa Cove)的别墅例外。
三、有地住宅（Landed Property）
占比：仅占住宅总量的4.8%，代表顶级居住形态。
类型与限制：
1、主要类型：
联排别墅（Terrace） 最小面积 150 （㎡） 特点：多户共享侧墙
半独立式（Semi-Detached） 最小面积 200（㎡） 特点：200单侧共享墙体
独立式洋房（Detached） 最小面积 400（㎡） 特点：四面独立，带私有花园
优质别墅（GCB） 最小面积 1400（㎡） 特点：仅限39个指定区域（如武吉知马）
2、购买资格：仅限公民：PR需政府特批（仅对“有卓越经济贡献者”开放），外国人原则上禁止购买（圣淘沙升涛湾别墅除外）。
3、价格：联排别墅约400万新元起，GCB普遍超2,000万新元。
四、其他补充类型
1、执行共管公寓（EC）：
公私混合性质：政府补贴土地成本，价格低于私人公寓。
资格限制：仅公民可购买，5年后可售给PR，10年后完全私有化。
2、公共租赁组屋：针对月收入<1,500新元的低收入家庭，租金<300新元/月。
3、 服务式公寓/共居空间：面向短期居住者或年轻人，含酒店式服务或共享社区。
📊 新加坡住房分类核心对比表
政府组屋 产权性质：99年租赁权 购买资格：公民/PR（严格限制） 价格区间（新元）：20-50万（BTO） 设施特点：基础社区配套
私人公寓 产权性质：99年~永久地契 购买资格：全民可购（外国人税高） 价格区间（新元）：60万-700万 设施特点：泳池/健身房/安保
有地住宅 产权性质：永久/999年地契 购买资格：仅公民（PR/外国人极严）价格区间（新元）：400万-4,200万+ 设施特点：私有花园/车库/高隐私
💎 总结
新加坡住房体系以政府组屋为主体（覆盖80%人群），以私人公寓为补充（面向外国人和高收入者），以有地住宅为顶层（公民专属资产），形成阶梯式供应结构：
自住刚需 → 选HDB（公民/PR享补贴，但需满足家庭和收入条件）；
投资/灵活性 → 选Condo（外国人首选，无MOP限制）；
身份象征 → 选Landed（公民特权，土地永久保值）。
