一、认识泡沫
1.1. 泡沫是松动的筹码
松动的筹码，就是容易被卖出的筹码，容易被卖出的筹码多了，我认为有泡沫了。如果房价大幅上涨或下跌时，有卖房动力，我认为属于泡沫，动力越足，泡沫程度越大。
1.2 住好房子不算泡沫。
Carrie和老公，住60平的老公房，是刚需，住150平的大三房，不算刚需，也不算泡沫。哪怕小两口住上300平的别墅，也未必泡沫，他们足够有钱，收入足够高，社会地位足够高，这是他们应该得到的，如果他们有钱如首富，住一栋城堡也不算泡沫。
1.3 买多套房未必是泡沫
给父母买一套，自己住一套，给子女留一套，暂时不住的租出去，只要买得到，收入覆盖月供，都是提高生活质量的需求，不算泡沫。
1.4 投资房可能是泡沫
Mars已经拥有一套别墅，纯粹投资目的，买了一套小两房，未来如果暴涨，有套现的动力，如果暴跌，也有止损的动力，因此我认为属于泡沫，因为筹码是松动的。
1.5 泡沫程度与房子价格无关
因为泡沫程度看筹码松动程度，富人倾向于保留自住的，提供必要的生活质量的住宅。因此富人在嘉兴，昆山，无锡投资购买的房产，哪怕价格再低也可以属于泡沫。另一方面，一些位于风景区度假区的享受性质豪宅，被富人用作投资工具，也可能属于泡沫。
1.6 泡沫程度与投机程度有关
Bob工资和房租收入并不能覆盖月供甚至首付，但他为了获取利润，预留了30个月的资金用于还贷，指望未来通过房产二次抵押或者出售来维持月供。这是最明显的泡沫，房子几乎一定会被出售，一旦房价波动，出售很可能会被加速。
二、发现泡沫
2.1 租售比不一定代表泡沫
足够高的租金会更好的锁定房子筹码，因为能提供更好的现金流，但反过来不一定成立。筹码一定不会仅仅因为租金过低而松动，房产不同于股权债券或其他金融资产，除了租金收益之外，房产还承载了居住，户籍，入学，社区环境等等内容，房产甚至还代表了收入。因此房产的价值绝对不能仅从租金收入来看。
2.2 房价收入比不一定代表泡沫
房价大大高于当地收入水平，的确会造成筹码的松动，因为住房持有者会更有卖掉部分房产套现的动力。另一方面，影响卖房行为并非绝对房价，影响卖房行为的对房产价格的预期与其他投资资产的价格预期两方面。换句话，人卖房是因为出现了人们普遍认为比房产更加保值增值的投资工具。
2.3 空置率不一定代表泡沫
整体空置率过高的确可以反映泡沫的存在，但空置率问题在于很难精确的统计，因为空置率是一个动态演变的过程。新区开发的初期，空置率一定会很高，空置率会随着地区的发展配套的完善逐渐降低，此时的空置率仅仅因为尚未入住，并不能代表泡沫存在。其次空置率高或者低的原因会有很多，不同性质楼盘小区之间空置率差异可能巨大，无统一标准。因此用空置率作为泡沫的指标会有一些麻烦。
2.4 杠杆率代表泡沫
杠杆率过高，当房价出现波动（不论涨跌），从而促进卖房行为的发生，因此我们会密切关注身边买房人的杠杆率。杠杆率来自几个方面，首先是银行房贷政策以及相关灰色融资渠道，然后是买房人风险偏好，再次是买房人的收入水平和偿贷能力。
如果出现全民高杠杆炒房，那么说明有严重的泡沫。
反过来，随着时间的推移，收入的增长，偿贷能力提高，小的泡沫会被吸收。
2.5 阶级门槛消失带来泡沫
中国发展到人均GDP接近1万美金，居住环境的改善远远没有跟上物质条件改善。居住条件的改善需求极其迫切，再加上高收入就业机会的聚集，核心区域房产的持有者就代表了社会阶层的门槛，这加剧了筹码的锁定程度，也就是降低了泡沫程度。
如果有一天中国整体上居住环境和基础设施（不只是北上深）建设能够跟发达国家媲美，高收入就业机会能够一定程度分散，这会使得筹码松动，出现泡沫。
2.6 恐慌心理带来泡沫
极端的例子原本5000的房子，因为某个政策的出现，瞬间报价50000，那从5000到50000的部分是几乎没有成交的，50000的定价也是毫无理由的，仅仅因为恐慌带来。这种定价完全透支未来的涨幅，消灭了继续上涨的预期，预期消失随后带来的就是筹码松动。
有一些不那么极端的例子，例如土拍楼板价带动周围房子价格暴涨，上涨幅度也许没有那么夸张，但道理一样，恐慌心理使得价格暴涨，一步到位透支未来涨幅，形成局部泡沫。
不管怎样，泡沫就是松动的筹码。这是我的理解。
三、对待泡沫
3.1. 拥抱泡沫
对待泡沫只需要一句话：有泡沫才有风险，有风险才有收益，没有泡沫也就没有投资价值。
3.2. 畏惧泡沫
不惧怕泡沫本身，我真正惧怕的是泡沫的破裂时资产泡沫部分价值的湮灭。所以最理想的投机，是买入没有泡沫或者泡沫小的资产，然后等待泡沫的出现或者变大，即使泡沫破裂，依然拥有资产和当初的价值。
3.3 成本为王，早日脱离死亡谷
说的最多的一句话是当泡沫破裂时，资产价格腰斩，也就是跌去50%，那么如果破裂前成本价已经上涨了200%或者300%或者更多，泡沫的破裂就没那么可怕。这就是脱离了死亡谷。
默念三遍：不追高，不追高，不追高。长期投资，买入足够便宜的资产，早日建立安全垫，脱离死亡谷，就是最大幅度的获得安全性。
3.4 时刻关注流动性
泡沫破裂的过程，微观上看就是筹码出现大量松动，市场上出现巨量的抛盘的过程。想在巨额抛盘中顺利跑路，就必须找有着明确的大体量买盘的标的，因此除非把房产作为收藏品，否则尽量远离远郊别墅之类标的。另一方面，同样的楼盘，投资客越多，筹码越不稳定，泡沫越大，相反自住比例越大，抛盘压力越小，流动性也就越好，因此要远离一些明显专门用来吸引投资客的楼盘，例如山东海南海景，或者新城的某些海量楼盘。
3.5 现金为王
我并不指望一定能够在泡沫破裂成功逃顶，纵观全球市场，真正的泡沫破裂是仅仅是出现在小体量的地区，例如所谓的东京，香港。而放到足够大的时间尺度上，跌回去的总会慢慢回来。
永远记住投资的目的是获得现金，现金的目的是花掉，花掉的目的是支配资产使用以及占有别人的劳动，从而让自己享受生活。现金是关键。因此无论如何买入资产，都要计算好现金流。
三、欣赏泡沫
真正巨大的泡沫出现时是美丽的。
楼市的泡沫真正到来的时候，也许会出现这些：
- 政策默认和鼓励交易，成交巨大；
- 房价加速飞涨，例如连续三年涨幅50%以上甚至更高；
- 收入水平停滞不前，房子被认为是唯一的保值资产，富人纷纷买房；
- 因为总价限制，除了而是一些老破小，单价50万也许100万，而豪宅市场出现天价，已经不可用单价来计算；
- 连续俩礼拜，每天新闻里都会提到房价，房价的上涨按天计算，以至于任何时候卖出都显得很愚蠢；
这并非不可能发生，也许因为经济极差或者因为战争活着其他，这难以预测。如果真的出现，我们只需要静静欣赏。
还是希望这一天永远不来。
