01
一线城市大PK
最近老有人问，阿卜，我该买在上海/北京，还是买在深圳啊？
我都会不假思索地回答，买深圳。之所以不假思索，是因为事先已经思索出结论了，五年内，深圳会成为全国房价最高的地方
不信？放音乐！
“问世间，是否此山最高；或者，另有高处比天高…”
阿卜每次听到这首《射雕英雄传》的主题曲，眼前就会浮现绝顶高手在华山之巅一争高下的场景，热血沸腾的感觉就涌了上来
即使现实中没有洪七公、欧阳锋这样的绝世高手，但在任何领域，顶尖角色的对决都让人心潮澎湃
在房产领域，城市间的争论就很常见。以城市能级来看，未来北上广深会是全国房价最高的地方，它们之间的争议就没停过：
“粤港澳大湾区的GDP五年内要成为世界之首。广州的房价要崛起了”
“深圳房价迟早超越香港，毕竟香港只是环深城市”
“连纽约这样的外地，房价都要15万了，看来我们上海房价还是太便宜”
“灭霸咋还住在泰坦星呢？应该搬来宇宙中心五道口啊”
……
既然大家都关心北上广深的房价，那阿卜就安排它们论一论剑：五年之后，全国哪座城市的房价最高？
阿卜考虑人口，土地，政策这三个关键维度，在每个维度挑出两个关键指标，共六个指标，作为判断的依据
02
人口
阿卜在之前的文章《房价涨不涨，就看六个字》里，就说过：房价的关键，在于人口的流入
“人口涌进来了，消费就上去了，企业也不缺员工了，政府要提供公共服务，就会大兴土木，修地铁，建图书馆、公园…经济和配套都好了，新的人口又会被吸引过来…”
在这样的一个良性循环下，城市房子的价值就会上升
所以我们比较的第一个指标，就是2017年人口的流入
你看，深圳和广州的人口流入很多，都超过了40万。广州很优秀，深圳则算是造化钟神秀了
而上海和北京，出于对“大城市病”的顾虑，都在控制人口。它们的常住人口甚至还下降了
我们再看另一个关于人口的关键指标，小学生人数的增量
为什么关注小学生的人数？第一，这个指标是准确的。作为对比，常住人口是抽样统计的结果，可能有误差；第二，国内实行九年义务教育，小孩儿都会上小学，所以小学生的人数没有遗漏；第三，小学生的家长都是青壮年。小学生多，代表青壮年多；而青壮年，才是未来购房的主力军
小学生人数的增加，和人口流入的数量大致是同步的
尤其令人担忧的是上海，小学生人数在下降，反映出青壮年的流失
而让人惊喜的是，深圳的小学生人数竟然增加了超过5万，果然“来了就是深圳人”，大量的青壮年选择在深圳安家
03
土地
开发商盖楼前，要花钱买地，这个过程就产生了特别值得关注的维度，一是价格，二是供应量
开发商花了那么多钱买地，就是为了将来盖好的房子能卖出更多的钱。所以就有了一个简单浅显的逻辑，地价越高，房价越高
来看看四大城市的地价
北京和深圳地价高，合情合理，本身房价就高嘛。广州地价低也能理解，一是广州房价相对便宜，而是因为广州很大，包括增城等远郊区域，摊薄了地价
但你可能会惊讶，为什么上海的地价这么低迷呢，难道是上海有泡沫？淡定，上海没有泡沫
上海的地价低，有两个原因：1. 上海过去两年卖的都是远郊的土地，宝山美兰湖、青浦盈浦...而优质的中心城区的地块，都捂着呢；2. 上海卖了不少租赁用地，拉低了均价
所以与其说上海的房价虚高，不如说上海在土地市场上低调地隐藏了真正的实力
接下来看看土地供应的面积。供应量越小，未来的房子越稀缺，房价也会越高
在土地供应的稀缺性上，深圳是一枝独秀。其它三城都供应了超过1000万方的土地，深圳仅仅供应了约100万方，这节奏，将来新房买一套少一套啊
04
政策
政策主要看两类，限购和限贷。政策越松，房价上涨的空间越大。而政策越严，房价被压迫的时间越久
限购有多严，关键看对非户籍购房者社保（或个税）年限的要求
北上广深都要求五年，同样严格
当然，深圳落户容易，隐性得让限购变得宽松了。但这一点，不改变最终的结论，就不多讨论了
更关键的是限贷，尤其是置换时的首付成数。逻辑是这样的：房价大涨的前提，是大量的置换。但能置换到多大的房子，取决于贷款的政策
举例，在北京，卖了之前的房子，如果有贷款记录（即使贷款已还清），首付就得8成。也就是说，原先你住一套80平的房子，卖掉后最多只能置换到一套100平的，也没改善多少嘛。这样整个楼市就没剩多少置换的动力了
所以，比较限贷的严格程度，直接比较认贷后置换的首付成数就够了
深圳在一线城市里，是限贷最宽松的城市，市场交易的动力也会更强
05
总评
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06
一线城市看深圳
数据说话，通过这些维度的比较，深圳的房价预计会超过其它三座城市，成为全国第一
到时也不需要惊讶。在15年的时候，深圳的房价已经登上过全国第一的王座了
而现在，上海和北京的房价都高于深圳。所以，阿卜预计深圳的涨幅会高于上海和北京
最后还要强调一下，虽然阿卜预计深圳的房价将成为全国第一，但这不代表深圳的涨幅也是全国第一，毕竟深圳的起步价也不低了
未来涨得最快的，一定还是优质的二线城市
