01
京沪不是永远涨
庞庞最近很郁闷
他是我留学时的朋友，北京人，毕业后回到了北京创业，已经融资两轮了，准成功人士，按说应该风光无限才对啊
问题还是出在房子上
2017年3月，北京出台了一系列的调控政策，楼市瞬间冰冻，房价开始下跌
庞庞回到北京这么多年，忙于创业，一直没买房子，错过了大涨，心里难免遗憾，看到房价松动，庞庞觉得抄底的机会来了
17年5月份，他在朝阳区朝青板块入了一套总价1000万的三居室，当时房东还降价了50万，庞庞心里美滋滋
结果到现在，市场价比买的时候又跌了10%
庞庞苦笑着说，我还按揭了，要还利息的，里外里一算，亏了100多万了
我安慰他，北京毕竟是北京，长线看还是要涨的
庞庞眼前一亮，问我，北京会很快重新开始大涨吗？
我说很难，大涨的前提是大量的置换，现在北京二套首付要八成，房子卖了也买不到更大的房子，没人想置换了；如果政策不变，两年之内都不会再大涨了
于是庞庞更郁闷了
02
比选房子更重要的，是选择城市
庞庞不是个例，我周围很多朋友，他们买房时对城市都只关注自己居住的一线城市或者在风口上的城市
譬如说17年，深圳就在风口上，很多人盲目地相信深圳在春节后会大涨，就开始积极地建仓，结果到现在，深圳的房价依然很平稳
其实总体来说，二线城市的潜力要好于一线城市
一线城市的调控政策更严格是一方面；另一个方面，一线城市的价格也太高了，而二线城市起价低，未来潜力更大
你就想，是8万涨到16万容易，还是1万涨到2万容易？
买在二线城市还有其它好处
一，如果你在上海被限购了，那么就可以去一个二线城市建一个分仓
二，如果你没那么多本金，买不起上海，那就可以先去优质二线城市买一套嘛，过两年房价涨了，赚了第一桶金，再回去一线城市买
三，在多个城市建仓，也是一种分散风险，万一哪个城市出了问题，东边不涨西边涨嘛
03
怎样选出优质的二线城市
过去3年，一大波城市出现了翻倍的行情
比如说天津，我身边朋友的实战案例：15年12月买入，1.06万每平米；16年11月份卖掉了，2.3万每平米，一年不到的时间就翻倍了
比如说东莞，一座非常优质的城市，它的制造业非常发达，对外来人口的吸引力强；15年10月到16年9月，它的均价涨幅超过了60%，热点区域的房子翻了一倍，也是非常厉害了
但也有很多城市不幸地坑了…
譬如固安，房价从17年下半年到现在直接腰斩，很多团购者哭晕在厕所里…
怎样选出优质的城市，排除坑爹的城市呢？阿卜有一个完整的研究体系，有共五大类，20多个指标
听上去很复杂，但道理很简单，就跟去医院做体检一样啊，验验血，查查肝功能，最终的目的，是为了选出来最健康、最优质的城市
篇幅有限，我今天只讲其中一个指标，但这个指标足够简单粗暴有效
04
选城市其实就是“抄作业”
决定一个城市价值的因素有哪些呢？人口流入、收入水平、调控政策...对于一般的购房者，他是没有这个能力和心思去研究这么多个维度的数据的
但开发商一定要研究清楚。为什么？因为开发商要拿出真金白银来买土地，几十个亿垫进去，结果盖出来的房子卖不掉，那开发商就生存不下去了
正是因为开发商会拿出来人力物力去研究一个城市，所以我把开发商比作优等生：开发商拿地，就好比优等生答题，它们对城市的估值是比一般人要准确得多
举个例子，2014年1月28号，方兴地产拿下上海大宁的地王；当时地价高达4.7万/㎡
当时微博上很多房产大v都嘲笑方兴地产很傻很天真，因为将来开盘要卖7万/㎡才保本；要知道，当时周边的二手房，大宁瑞仕花园，房价也不过才4万/㎡
你知道后来发生了什么吗？14年的下半年，大宁所在的闸北区合并进了静安区；15年，上海开启了楼市的牛市；大宁的房价一路上涨；现在，金茂府开盘价大概是10万每平。
这里给大家科普一下地价和房价的关系，有个关键概念，叫保本价，在这个价格上，开发商刚好保本
开发商为什么要买地？是为了将来可以卖房子赚钱，而保本价就是未来开盘价的下限
保本价是怎样计算的呢？简单来说，就是把一层层的成本叠加上去：土地价格、契税、土地增值税、融资利息、建安成本、营销成本…计算保本价是一个很繁复的事情，但归根结底，就是一个原则：地价越高，保本价越高，未来的房价也越高
相关的就是一个重要的指标，叫做地价房价比，就是用全年住宅用地的平均价格除以全市的平均房价
决定地价房价比的主要因素，是开发商对中短期房价的一个预期；如果这个比值比较高，或者说地价高，那就表示开发商预期未来的房价会大涨；如果这个比值低，或者说地价低，代表着开发商预期房价会平稳或下调
记住，开发商是优等生，所以，我把通过地价房价比来挑选城市的策略，叫做抄作业策略
05
抄作业策略非常有效
让我们荡起双桨，坐上时光机，回到2015年的12月31号。如果重来的话，我们在16年会选择下面哪一座城市呢？南京，苏州，上海，还是北京？
都是热点城市，尤其是南京和苏州，牛市已经启动了半年了
阿卜的指标，地价房价比就非常有帮助：南京和苏州的比值，只有40%出头；而北京和上海都超过了60%
事实和预测也是一致的：北京和上海从16年开始，有一波非常惊人的涨幅。而苏州和南京，慢慢的冷却了
再回到2016年的12月31号，看看我们17年应该选择哪所城市。根据地价房价比，太原市肯定不会是选的，之前大涨的东莞似乎也已经到了牛市的下半场，而杭州和无锡，比值都超过了70%
事实也证明，杭州和无锡在17年都异常火爆
过去是回不到过去的，我们可以把握的就是当下；那么今天我们再看地价房价比，哪个城市是优质的呢？
这里我比较了四个热点城市；从地价房价比看来，这四个城市都不差：重庆，沈阳，杭州都有值得深挖的价值，但最优质，最一枝独秀的，还是无锡
无锡的地价非常接近于房价，面粉快比面包贵了，等到地王逐渐开盘，新房的价格会带动二手房上涨，无锡也会有一波非常好的行情
06
抄作业策略的局限性
最后还是要指出，抄作业策略，有两个局限
第一，它只适合中短期预测，对于长期房价走势，地价房价比的预测力很弱：比如说温州， 11年的时候地价就接近13000了，短期很看好，结果没想到17年的地价反而还跌了，下降到了8000
第二，小样本偏差：就拿深圳来说，2017年深圳的地价是11200，而深圳的房价超过5万了，20%的地价房价比是不是代表深圳的房价要崩盘？不是的，真正的原因是深圳在2017年只拍了一块宅地，而且这块地只租不售，所以价格很低
因为地价房价比，有这样的局限，所以阿卜在研究城市的时候还会考虑大量其它的指标
当然，从其它的指标来看，无锡也是非常优质的城市，值得推荐
作者简介：阿卜教授，微博房产大V，擅长大数据挖掘城市及板块房产价值。曾成功预测2015年深圳房价暴涨、及2016、2017年大批城市房价普涨。
欢迎添加微信：abujiaoshou，和我交流你的房产心得
